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発展目まぐるしい街【渋谷】このエリアに投資したらどのくらい儲かる?

発展目まぐるしい街【渋谷】このエリアに投資したらどのくらい儲かる?

渋谷は若者の街、そういうイメージがありますよね。しかし近年における駅周辺の再開発により、洗練された大人の街に変貌してきました。

もちろん、遊びに行くのと住むのでは価値観が異なりますが、何れにしても渋谷は魅力的な街であることに変わりありません。

今回ご案内するのは、子育て真最中のファミリーや、のんびり暮らしたい層には不向きですが、アクティブなライフワークを望む方には魅力的な物件です。

道玄坂を登った円山町に佇む、何軒ものコンビニや豊富なジャンルの飲食店に囲まれた、どちらかというとアクティブな若い世代向きのコンパクトマンション。

では早速、物件の収益性をシミュレートしてみましょう。
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フィールA渋谷

  • 渋谷区円山町
  • JR山手線「渋谷」駅から徒歩7分
  • 京王電鉄井の頭線「神泉」駅から徒歩2分
  • 築年月 2004年02月(築12年)
  • 総戸数 218戸
  • 鉄筋コンクリート造 地上14階地下1階

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渋谷駅から道玄坂を登って、道玄坂上の交差点を斜め右に入って2つ目の建物。ちょうど円山町にある歓楽街の入り口辺りに位置しています。所在地の地名は円山町ですが、道玄坂のマンションといった感じの立地です。総戸数が200戸を超える大規模物件ですが、各住戸は単身者からDINKS向けのコンパクトマンション。間取りもそうですが、場所柄からしてファミリー向きではありませんね。

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■物件概要

2階部分 南東向き
1LDK 洋室6.5帖 LDK11.2帖

<シミュレーション基本データ>スクリーンショット 2016-02-20 16.36.21

○諸経費の内、仲介手数料が149.4万円
※1.購入時の各種税金+事務手数料等+仲介手数料(物件価格×3%+6万円)
※2.PER(物件の収益力)=物件価格÷年間想定家賃
東京カンティのデータによると、2014年の首都圏におけるPER平均は24.99
※3.専有部のリフォーム費用積立金(月に家賃の3%)

■周辺環境

道路を挟んで目の前にファミリーマート、その他に徒歩3分圏内に6軒のコンビニがあります。周辺には色んなジャンルの飲食店があり、外食には事欠かない環境です。

マンションから北へ7分ほど歩けば、東急百貨店本店もあります。

そもそも渋谷駅周辺にはなんでも揃っていますから、ショッピングやグルメ、日々の生活面での心配は無用。

なので、アクティブなライフスタイルのDINKSやシングル&カップルには魅力的な環境と言えますね。

■周辺の賃貸マーケット

渋谷駅から徒歩7分圏内で、40㎡台の賃貸物件の家賃は概ね20万円前後。40㎡台クラスの物件数自体は、渋谷という大きな街にしてはそれほど多くないように思われます。

立地は悪くないのでそれなりの賃貸需要はあるでしょうが、多くはないとはいえやはり競合はあります。なので、何かしらのセールス・ポイントが必要になりますね。

この物件の場合は、渋谷駅の他に、京王井の頭線の神泉駅へ徒歩2分というのが高ポイント。ただ、円山町にはラブホ街もあるので、それをどう感じるか。

人それぞれでしょうが、この点はプラス要素にはなりにくいでしょうね。

このマンションの1Kや1Rは何部屋か募集が出ていますが、40㎡台の1LDKの募集はありません。近年はどのエリアでも、30㎡以下の1Rや1Kは苦戦しているのが現状。

しかし、40㎡台の物件はどのエリアでも供給が少なく人気が高い傾向があります。

ましてや、この物件は渋谷駅から徒歩圏内ですから競争力はあるでしょう。

その点を考慮すると、この物件の空室リスクは然程高くはないと考えられます。

なので、空室率は10%以下でも良い気がしますが、微妙な要素もあるので12%の空室率を設定してシミュレートしてあります。

■資金計画・収益性

スクリーンショット 2016-02-20 16.43.21※4.キャッシュ・フロー(CF)は、家賃収入からローン返済金と運用経費を引いた額
実質利回りは投資した自己資金に対する CF の利益率

■頭金と収益性

この物件における頭金の出資比率は、物件価格の45%がボーダーラインになります。それ以下だと、月々のキャッシュ・フローはマイナスに転じます。

この物件で収益を得るためには、最低でも購入時の諸経費を合わせて2,629万円の自己資金が必要ということです。

頭金45%のケースでは、キャッシュ・フローは年額124,935で実質利回りはたったの0.48%しかありません。

しかし頭金を10%上乗せして55%にした場合、キャッシュ・フローは年額375,099円で実質利回りは頭金45%のケースに対して2.5倍になるのです。

そして頭金の10%差は、利息の総額では約18%の差に広がります。つまり頭金が少ない分だけ利息負担が大きくなり、収益性を落す要因になるということです。

なので、できるだけ頭金は多い方が良いということになりますね。

キャッシュ・フローについては頭金が多いに越したことはないのですが、出口である売却に関しては必ずしもそうとばかりは言えません。

頭金が多いということは、それだけ回収すべき元手が増えるということでもあります。

なので、同じ売価であれば元手を回収した後の差益が少なくなるのです。そのことを具体的に示しているのが下の表の数字です。

■ 出口戦略

スクリーンショット 2016-02-20 16.46.27※5.元手を回収する売価でローン残債+自己資金+仲介手数料
※6.仲介手数料を差引いた手取りの売価(ローンを精算して元手を回収する額)
※7.実質売価と想定売価の差額+CF の累積額

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■売却による収益

まず見て頂きたいのは、※5元手回収売価の数字。頭金45%のケースでは3,989万円ですが、55%だと4,250万円になっています。

頭金55%のケースではローン残債は200万円以上少ないのですが、自己資金が478万円多いので、その分だけ元手を回収するための売価が高くなるわけです。

売却時期を16年後にした理由は、頭金55%のケースで想定売価が元手回収売価を上回って61万円の差益が出る時期だからです。

一方、頭金45%のケースであれば14年経てば38万円の売却差益が出ます。つまり、自己資金が多いほど元手を回収するのに時間を要するということですね。

仮に頭金を60%にすると、16年後の売却では66万円の差損が出てしまいます。しかし、キャッシュ・フローの累積は55%のケースより利益が200万円増えます。

なので、売却時の差損66万円を差引いても、利益は55%のケースより134万円多くなります。

自己資金が多ければキャッシュ・フローが大きくなるので、売却差益に頼らなくても利益を確保しやすいというメリットがあります。

しかし売却時期が遅くなればキャッシュ・フローが増える反面、物件価格が下がる可能性が出てきます。

緩やかな下落であれば良いのですが、何らかの要因で急激に中古相場が下落した場合、売却差損がキャッシュ・フローを大きく目減りさせることも考えられます。

ですので、売却のタイミングを過度に先延ばしするとリスクが高まることになります。

売却時期については、概ね16年後から5年くらいの期間が目安になるでしょう。

下の表に、5年間における経年毎の収益と、元手を回収するための売価が表記されています。

■ 経年毎の推移

当初購入価格:4,780万円
平米単価:99.7万円スクリーンショット 2016-02-20 16.55.51

経年毎の元手回収売価で売却すれば、キャッシュ・フローの累積が利益として確定します。そして、年数を経る毎に元手回収売価も下がるので、その時々の実勢価格が高いほど売却差益が増えるわけです。

つまり、実勢価格が底堅く推移すれば、経年毎に元手回収売価が減る分だけ差益が大きくなるという理屈になります。

21年後には築33年になりますが、仮に想定価格の4,316万円(平米単価90万円)で売却できれば、頭金45%のケースで1,035万円、55%では646万円の利益が上乗せされることになります。

現時点で、周辺における築35年超えの平米単価は73万円~85万円。

21年後に売却するとなると、頭金55%の場合は平米単価が76.5万円なので微妙ですが、45%のケースでは68.4万円ですからかなりの差益が出ることになります。

であるなら、45%のケースでは売却時期を先延ばしする方がより多くの利益が確保できる可能性がありますね。

まとめ

同じ渋谷でも、アドレスが円山町になると平米単価が若干安めです。とはいえ、その分だけ※PERが向上して収益力が高くなります。

問題は、価格の経年推移がどうなのかです。購入価格が安くて尚且つ中古相場が底堅ければ、投資対象としては魅力的な物件ということになりますね。

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著者について

マンションジャーナル編集部TAKAHASHI
不動産ライター。元不動産会社勤務。長年の業界経験を生かし、かしこいマンションの選び方から不動産投資、住宅ローンなど幅広いテーマで執筆中です。

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