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リアルに不動産投資をシミュレート!山手線シリーズ・恵比寿編

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リアルに不動産投資をシミュレート!山手線シリーズ・恵比寿編

今回ご案内するのは、最寄り駅は恵比寿駅でも住所は広尾という物件。日比谷線の広尾駅も利用でき、マンション名にも「広尾」が付いているので、何となく高級なイメージがしますね。

これはこれで、賃貸に出す上でセールスポイントの一つになります。

恵比寿は、「住みたい街ランキング」で1位の超人気エリア。

そして、広尾は多くの人が憧れる街。

この2つの人気要素を兼ね備えたマンション、果たしてその収益力は如何に!ということで、早速シミュレートしてみましょう。

クオリア広尾

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  • 渋谷区広尾1-14-15
  • JR山手線 「恵比寿」駅から徒歩7分
  • 東京メトロ日比谷線 「広尾」駅から 徒歩10分
  • 2004年03月(築12年)
  • 総戸数 96戸
  • 鉄骨鉄筋コンクリート造地上14階地下1階建

北側が明治通りに面して立っていますが、対象の住戸は南向き。ただ一つ気になるのが南側に9階建てのマンションが隣接しており、一部の住戸がそのマンションとお見合い状態になっていること。

もし、対象の住戸が南側のマンションとお見合いの位置なら、採光や日照はあまり良くないということになります。住戸の位置次第で家賃や入居率が変わってきますので、この点が収支に影響を及ぼす要因になりますね。

>>>クオリア広尾の詳細データはこちら!

■周辺環境

徒歩5分圏内にコンビニが4軒、スーパーは恵比寿駅直結のアトレ恵比寿内の成城石井。駅周辺に様々なジャンルの飲食店があるので、不自由することなく幾らでも外食を楽しめます。

ただし、恵比寿や広尾はどちらかというと高級店が多いので、生活費は高くつくエリアではあります。もっとも、恵比寿や広尾に住もうという人は、そういったことは承知の上。なので、高い家賃を払える層が自動的にターゲットになるわけです。特に広尾アドレスにこだわる人は、駅から多少遠くてもそれほど気にしないでしょう。重要なのは、広尾の住人になることですから。

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■物件概要

6階部分 南向き
(2LDK 洋室6.3帖・5帖 LDK13.3帖)

スクリーンショット 2016-02-20 14.08.03スクリーンショット 2016-02-20 14.08.28○諸経費の内、仲介手数料が200.7万円
※1.購入時の各種税金+事務手数料等+仲介手数料(物件価格×3%+6万円)
※2.PER(物件の収益力)=物件価格÷年間想定家賃
東京カンティのデータによると、2014年の首都圏におけるPER平均は24.99
※3.専有部のリフォーム費用積立金(月に家賃の3%)

■周辺の賃貸マーケット

恵比寿駅から徒歩3分以内で同クラスだと、家賃は30万円から40万円といったところです。徒歩7分程度の距離で、築40年超えのマンションでも20万円を超えています。

流石に人気の恵比寿だけあって、全体的に家賃が高いですね。

このマーケットにあって、築12年で25万円であれば割安感があります。仮に隣のマンションとお見合い状態だとしても、なんとかなるかもしれません。

ファミリーには敬遠されるかもしれませんが、家賃次第ではDINKSなら許容範囲でしょう。もし南側が開けている位置にある住戸なら、ファミリーや定年後のご夫婦もターゲットになりますね。

面白いことに、駅近物件の募集はいくつかあるものの、以外にこの物件の近隣では賃貸募集がありません。周囲にはマンションが多くあるにもかかわらず、当該物件を含めて賃貸に出ている物件がないのです。

恵比寿駅から少し離れていても、広尾が徒歩圏内という立地が影響しているのではないかと思われます。そうであるなら、立地の上でも根強い賃貸需要があるといえますね。

そもそも、恵比寿駅と広尾駅が徒歩圏内という立地には優位性があります。その点を考慮して、今回のシミュレーションでは空室率を10%に設定してあります。

■資金計画・収益性

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■頭金と収益

この物件に投資して収益を得るには、最低でも物件価格の40%の頭金が必要になります。ですので、自己資金は購入時の諸経費と合わせて3,245万円。手元に残るキャッシュ・フローは月々11,241円と、ごく僅かで年間でも13万円強しかありません。

一方、頭金を55%で約4,200万円の自己資金の場合だと、キャッシュ・フローは月々53,698円に増えて年間で64万円強になります。

頭金を15%増やすだけで、これだけの違いが生じるのです。つまり1.3倍の資金が、4.7倍の利益の差を生むということですね。

この違いの要因は表を見れば分かるように、借入額が少ない分だけ月々の返済額が軽減されることによるものです。

しかしこれは、キャッシュ・フローだけの数字でしかありません。投資の出口である売却時では、また違った数字になります。では、次に出口について検証してみましょう。

■ 出口戦略 

スクリーンショット 2016-02-20 14.29.32※5.元手を回収する売価でローン残債+自己資金+仲介手数料
※6.仲介手数料を差引いた手取りの売価(ローンを精算して元手を回収する額)
※7.実質売価と想定売価の差額+CFの累積額

まず見て頂きたいのは、15年後の※元手回収売価です。これはその名の通り、ローン残債を精算して元手である自己資金を回収するための売価です。

頭金55%の方が、この金額が高くなっています。これは、借入額は少ないのですが自己資金が多いことによるものです。

金融機関に返済するお金は少ないかわりに、回収しなければならないお金が多いということですね。なので、想定売価で売り抜けた場合、手元に残る差益は頭金が少ない方が多くなります。

これが、キャッシュ・フローとは違う数字になる理由です。

まず見て頂きたいのは、15年後の※元手回収売価です。これはその名の通り、ローン残債を精算して元手である自己資金を回収するための売価です。

頭金55%の方が、この金額が高くなっています。これは、借入額は少ないのですが自己資金が多いことによるものです。

そもそも売却時期を15年後にしたのは、頭金55%のケースで元手回収売価が想定売価を下回る時期になるからです。

頭金が40%のケースだと、12年後には元手回収売価が想定売価を下回り70万円の差益が出ます。しかし55%のケースでは、12年後だと292万円の差損になってしまうのです。

ということは、頭金が少ない方が、早い時期に売り抜けられるということになります。とはいえ、12年後に売り抜けた場合の総利益は、キャッシュ・フローの累積を含めても245万円しかありません。

しかし55%のケースでは、売却差損を差引いても545万円の利益が確保できるのです。つまり、自己資金の多さがスケールメリットを発揮するわけですね。予定通り15年後に想定売価で売り抜ければ、キャッシュ・フローの累積967万円と売却差益13万円で980万円の利益が確保されます。頭金40%のケースでは、15年後であれば売却差益が477万円になり、トータルで680万円の利益が確保できます。

ところで、売却の時期は15年後だけのピンポイントではありません。これは、利益を得る始まりの時期なのです。将来の中古マンション市場は不透明ではありますが、余程のことがない限りこのエリアの相場は底堅く推移するでしょう。

下の表に示すように、経年毎にキャッシュ・フローは累積され、元手回収売価は年々下がって行きます。経年毎の利益がどれくらいになるかは、その時点の実勢価格次第ですね。

■ 経年毎の推移

当初購入価格:6,490万円
平米単価:107.0万円スクリーンショット 2016-02-20 14.45.28

ですので、売却時期を20年後まで先延ばしするのも、選択肢の一つになります。15年後以降に売却する場合は、その時々の値動きを見ながらタイミングを判断することになるでしょう。

20年後には、この物件は築32年になりますが、現時点では築40年超えでも平米単価が85万円、築38年で90万円という物件があります。

それをそのまま当てはめると、築32年で90万円台の平米単価で売り抜けられる可能性があるわけです。

まとめ

このシミュレーションを見ると、リスクを小さくするなら頭金を少なくした方が良いように思えるかもしれません。

しかし恵比寿のような好立地物件は価格が高いので、どうしても利回りが低くなります。なので、物件価格の5割前後の自己資金を用意しないと、面白い投資にはならないということです。

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