「修繕積立基金」と「修繕積立一時金」に関する疑問を徹底解説！

分譲マンションを購入すると、毎月の住宅ローン返済の他に、管理費、修繕積立金、駐車料金などの支払いが加算されます。マンション購入を検討される方なら、その点は織り込み済みかと思いますが、このところ、修繕積立金に対する関心が高まってきているようです。そこで、マンションの修繕に掛かる費用について、修繕積立金が抱える問題点と、その対策として採用されている「修繕積立基金」および「修繕積立一時金」について、お話ししていきたいと思います。

監修者：針山昌幸

株式会社Housmart　代表取締役
宅地建物取引士・損害保険募集人資格
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修繕積立基金は修繕積立金不足の補填費用！？

修繕積立金は、おもに10数年に一度行われる大規模修繕の費用として充当される資金ですが、その修繕費用が不足してしまう事態が以前から問題視されていました。では、修繕積立金の金額を高めに設定して販売しようとすると、他社物件のランニングコストと比較されて、売れにくくなってしまいます。そこで考えられたのが、新築時に「修繕積立基金」という初期費用を徴収し、想定される不足分に充当させるというものでした。

修繕積立基金が慣習化した背景とは？

新築、中古に限らず、マンションを購入する際は、物件代金とは別に登記費用や住宅ローン保証料などの諸費用が掛かりますが、その「諸費用も準備しておかなければならない」という消費者心理が、修繕積立基金を慣習化させる一因になったとも考えられます。マンションデベロッパーは、新築マンション販売時の諸費用のなかに修繕積立基金も盛り込んでしまうことで、基金に対する違和感・不信感を薄めようとしました。基金の額は30万円～80万円程度ですが、高いところでは100万円以上という物件もあり、決して少ない金額ではありません。ところが実際の販売では、“諸費用に対する消費者心理”によってこの方式に対する購入者からの異論が想定より少なく、基金導入がなかば当然の経費と見なされる風潮になったのです。

修繕積立一時金の問題点とは？

新築マンションの修繕積立基金が採用されるようになったのは比較的最近です。基金を徴収する事によって、将来的な修繕費用不足の“備え”とする方策は、貯蓄や農耕文化が根付くわれわれ日本人の気質的に受け入れられる土壌があったのでしょう。では、基金が採用される前は、修繕費用の不足にどう対処していたのでしょう？これは、大規模修繕が必要となった時に、それまで積み立てられた修繕積立金に対し、施工業者が見積もった修繕費用に不足する部分を「修繕積立一時金」と称して、各住戸の所有者から徴収する方法を採用していたのです。分譲マンションの大規模修繕は、所有者全員による一定数以上の決議によって修繕の是非が決定されます。そして、所有者で構成される管理組合の役員によって、施工会社および施工費用等の選定が行われます。このような一定の手続きを踏んでから工事に着手しますので、問題なく進むかと思われるでしょう。しかし、所有者の中には、管理費や修繕積立金を滞納している人がいて、マンションによっては総戸数の2～3割の人が滞納状態というケースもあるのです。そのような月々数万円の支払いもままならない人では、一時金の徴収はほぼ不可能で、その結果、管理組合名義で金融機関から不足分を借り入れる方法が取られる事もあり、通常の積立金に金融機関への返済が加わり、修繕積立金が大幅増額となってしまったケースもあるようです。現在でも、かなりの数のマンションが一時金方式を採用しており、修繕積立金不足や増額が大きな問題となっているのです。参考までに、平成25年度における管理費等の滞納が発生しているマンションは、37％という結果が公表されています。参照：国土交通省によるマンション総合調査結果（管理費等滞納状況）

まとめ

本来なら、ランニングコストである修繕積立金が、新築のみならず中古においてもイニシャルコスト化してしまっているケースが増えています。検討にあたっては、新築マンションであれば「修繕積立金に配慮した修繕積立基金の額」となっているかを確認する。中古マンションの購入であれば、修繕積立金の滞納について、対象住戸だけでなく全戸も対象に調査しておく必要があるでしょう。