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山手線【目黒駅】の不動産投資を徹底分析!

山手線【目黒駅】の不動産投資を徹底分析!

今回ご案内する物件は目黒駅から徒歩7分と少々離れますが、近隣に大使館がある閑静な住宅街に囲まれたエリアに位置しています。

徒歩7分とはいえ、何しろターミナル駅の徒歩圏内。高い賃貸需要が見込めるので、投資物件としてポイントは高いですね。

目黒駅から徒歩圏内のマンションは価格が底堅く、築40年を超えも平米単価が100万円以上の物件があるくらいで、古くなっても値崩れしにくい。

ということで、今回は築20年のマンションをシミュレートしてみました。
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朝日サテライト目黒台

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    • 品川区上大崎3丁目8−3
    • JR山手線「目黒」駅から徒歩7分
    • 都営三田線 「白金台」駅から徒歩10分


目黒駅で利用できる路線

  • 山手線
  • 東急目黒線
  • 都営三田線
  • 東京メトロ線

要項

  • 鉄筋コンクリート造地上11階建
  • 総戸数 30戸
  • 1996年03月(築20年)
  • 平成20年大規模修繕工事実施済み

築12年で大規模修繕工事というのは、国土交通省のガイドライン通りのタイミング。このことにより、管理組合が上手く機能していることが想像されます。

それは資産価値を維持する上でも大切なことですから、投資する上で重要なポイントになります。

建物は首都高速目黒線に面していますが、対象の住戸は道路とは反対側の西向き。なので、車の騒音などはそれほど気にしなくても良いでしょう。

>>>朝日サテライト目黒台の詳細はこちら

物件概要

  • 5階部分 西向き
  • LD11.7帖・K3.7帖
  • 洋室6帖・4.9帖

シミレーション基本データ

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周辺環境

現在、目黒駅東側で大規模な再開発が行われており、今後の駅周辺は益々発展し資産価値が高くなるでしょう。

駅から7分と少々離れてはいますが、周辺は比較的閑静で、近くにタイ王国大使館があり高級住宅街の様相を呈しています。

池田山公園まで歩いて5分くらいで、その北側に第三日野小学校があります。総合病院のNTT東日本関東病院へは、徒歩10分ほどでしょうか。

なので、就学児童のいるファミリーにとっても悪くない環境ですね。

コンビニは、徒歩5分圏内にファミリーマートとセブン-イレブン。

その他の買物は目黒駅のアトレ目黒、それと駅西口にある東急ストアが利用できます。

周辺の賃貸マーケット

目黒駅周辺で、2LDKで60㎡台の賃貸物件は意外と多いようです。

最大のライバルは、駅から徒歩3分のUR都市機構の「アクティ目黒駅前」です。家賃は管理費込み25万円くらいで、こちらの「朝日サテライト目黒台」とほぼ同じ。

その他、民間の賃貸物件はそれより若干高めの家賃設定になっています。

駅近に賃貸募集が多いのですが、どういうわけか「朝日サテライト目黒台」を含めてこの周辺には賃貸物件が極端に少ないのです。

60㎡クラスだとファミリーの需要があるので、極端な駅近より少し離れた住宅街に人気があるようですね。

その意味では、この物件は底堅い賃貸需要が見込めると思われます。

しかし、駅周辺にライバルが多いことには変わりませんので、念のために空室率は15%で設定してあります。

資金計画・収益性

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頭金と収益性

まず、このマンションに投資する際の頭金ですが、物件価格の35%が収益を見込めるボーダーラインになります。なので、購入時の諸経費と合わせて2,600万円強の自己資金が必要ということです。

しかし、35%というのは最低ラインですので、表にあるようにキャッシュ・フローは年率で僅か0.09%しかありません。

ですから、出来れば頭金を55%にして3,800万円くらいは自己資金を用意した方が良いですね。

キャッシュ・フローだけを見ると、投資対象としてあまり魅力的な物件ではないように思われます。しかし、冒頭で述べたように目黒駅周辺は資産価値が高く、築年が経過しても価格が下がらない傾向があります。

ですので、出口である売却時に利益を確保することが可能なのです。ということで、次に投資の出口である売却の時期や価格について検証してみましょう。

出口戦略

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売却のタイミング

表にあるように、売却の予定時期は15年後に設定してあります。これは15年後以降に、元手を回収するための平米単価が想定平米単価を下回る時期に入ることを意味しています。

つまり売却価格が元手を上回り、差益が見込める時期だということです。

頭金35%のケースでは、元手回収売価の平米単価がもっと早い時期に想定売価の平米単価を下回ります。

しかし、キャッシュ・フローだけでは収益が殆どないので、売却時の利幅を広げることが必要になります。

何しろ15年で、キャッシュ・フローの累積は僅か34万円ですから。

しかしこのタイミングだと、想定売価で売り抜けば643万円の差益を手にすることができるわけです。

一方、頭金が55%のケースでは売却差益は83万円。しかし、キャッシュ・フローの累積は15年で957万円に達しています。なので、トータルで1,000万円を超える利益になりますね。

売却のタイミングは15年後がワンチャンスということではありませんので、売却を先延ばしして収益を多くすることは可能です。経年による収益の推移が、下の表になります。

経年毎の推移

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購入時の築年数が20年ということもあって、売却予定を15年後にしたということもあります。

しかしこのエリアでは、築40年を超えても底堅い価格なので、20年後まで売却を先延ばしても大きな値崩れはないと思われます。

頭金55%のケースでは、20年後の築40年で平米単価が80万円台をキープしていれば、キャッシュ・フローの1,276万円にプラスして売却差益が得られます。

20年後の平米単価80万円というのは、現在の相場を見る限り十分可能性があります。

とはいえ、あまり長く持つと価格の下落が大きくなる可能性もあります。こればかりはその時になってみないと分かりませんが、株や為替のように一瞬のうちに価格が変動するようなことはありません。

なので、中古マーケットの様子を見ながら判断できるということです。その点が、不動産投資は比較的安全と言われる由縁ですね。

まとめ

利回りだけを見るとあまり魅力がないようでも、そのエリアが持つ資産性によっては出口で利益を確保することができます。

ですので、目黒駅周辺のように築年の古い物件が比較的高い価格で売りに出ているエリアを狙うのも、賢い投資法の一つということですね。

>>>目黒駅周辺のマンション情報はこちら!

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