マンションジャーナル

中古マンション購入・売却、住宅ローンのポイントをお届け!仲介手数料が無料のカウルが運営。お得にマンションを買う方法や、不動産投資を成功させるコツ。住宅ローンの気を付けたいポイント、ヴィンテージマンション、タワーマンション、高級マンションをご紹介。

【不動産投資】千代田区ヴィンテージマンションの収益を徹底分析!

【不動産投資】千代田区ヴィンテージマンションの収益を徹底分析!

築38年の古いマンションに投資して大丈夫?そう思われるかもしれませんが、逆に古いからこそ価値があるのです。東京で最もステータスの高い千代田区で、超駅近という抜群の立地。このマンションには、他のエリアにはない高いポテンシャルがあります。

では、そのポテンシャルとは何か。それを検証するために、築38年のヴィンテージマンションをシミュレートしてみましょう。
>>マンションを買うなら知らないと損するサービスとは?

 朝日九段マンション

kkkkkk

  • 千代田区九段北1丁目9-5
  • 東京メトロ東西線「九段下」駅から徒歩2分
  • 東京メトロ東西線「飯田橋」駅から徒歩6分
  • 築年月 1978年8月(築38年)
  • 総戸数 237戸
  • 鉄骨鉄筋コンクリート造 地上13階地下1階建
  • 分譲会社 朝日建物

マンションの1Fにファミレスの「ジョナサン」、刺身料理が美味しいと評判の海鮮料理の「手練屋敷」が入っています。築年は古いですが、この立地に建てられたマンションだけあって、レトロな雰囲気で重厚感のある佇まいです。


周辺環境

目白通り通りを挟んで、目の前にホテルグランドパレス。その西隣にフィリピン大使館があり、北の丸公園へは徒歩3分。徒歩1分圏内にフレンチレストランや中華料理店、カフェなど点在しています。

  • ローソン九段北目白通店まで徒歩3分
  • 成城石井神保町店まで徒歩8分
  • まいばすけっと神田神保町店:徒歩7分
  • 区立富士見小学校まで徒歩11分

>>不動産投資の成功率を圧倒的に上げる方法とは

物件概要

  • 物件価格:4.200万円
  • PER※:18.92(空室率5%で19.91)
  • 想定家賃:185,000円(空室率5%で175.750円)
  • 表面利回り:5.29%(空室率5%で4.02%)
  • 購入時諸経費:2,880,000円
  • 専有面積:53.64㎡
  • 築後年数:38年
  • 間取り:2LDK 洋室8.4帖・5.4帖 LDK10.0帖
  • 6階部分 北西向き
  • 2015年に水回り設備交換
  • 内装リフォーム済み
  • バルコニー 3.6㎡
  • 平米単価:1782,998
  • 坪単価:2,583,8935円
  • 運用諸経費/月:34,580円
  • 管理費/月:22,410円
  • 修繕積立金/月:8,860円
  • リフォーム積立:5,500円 (月に家賃の3%)

※PERについては下記の記事を御覧ください

知るだけで不動産投資に圧倒的有利になれる2つの指標!PBR、PERとは?

朝日九段マンションの詳細はコチラ

千代田区における新築マンションの坪単価は平均で約400万円。朝日九段マンションは、築38年で258万円。流石に、新築と比べるとかなりお安いですね。そのためか、PERは20を切り、かなり高い収益力があることを示しています。

とはいえ築38年ですから、賃貸するのは築浅物件のような長い期間は難しい。ですので、取り敢えず、出口である売却時期を8年に設定しています。

ただし、築30年を超えたヴィンテージマンションの場合、売り抜けることだけが出口ではありません。千代田区九段というステータスの高いエリアでは、新築マンションの坪単価は楽に400万円を上回ります。

もし、このマンションが建て替えられたら?坪258万円で買ったマンションが、坪400万超えの高級マンションに大化けする可能性があるのです。築38年ですから、建て替えを検討するのはそう遠い話ではないでしょう。

周辺の賃貸マーケット

九段近隣では、同クラスの間取りの賃貸募集は出ていないですね。番町界隈でいくつか同クラスの築浅物件が出ていますが、何れも家賃は23~26万円といったところです。

駅近で生活の利便性という点からも、需要は高く価格的な競争力もあると考えられます。

そういったマーケット事情を考慮して、空室率に関して然程の心配はないと判断し、かなり強気の今5%に設定してあります。

頭金

スクリーンショット 2016-02-17 13.23.23

このマンションに投資する上で必要な頭金は、物件価格の40%がボーダーライン。それ以下だと、始めからマイナス収支になってしまいます。ですので、用意するのは諸経費を含めた2,100万円が最低ラインになります。

 頭金の違いによる収益の差

頭金の出資比率を40%から5%毎に比較すると、面白い数字が出てきます。40%と45%で出資比率は1:1.125、40%と50%では1:1.25しか変わりません。なのに、キャッシュフローは1:1.47 、1:2の比率になって収益の差が徐々に広がっていくのが分かります。

頭金が40%のケースと50%のケースでは年間で約26万も違い、8年後には約208万円の差が生じることになるのです。420万円の自己資金の差が、8年で200万円以上も収益の違いを生むわけですね。

そもそも、この違いは何処から来るのか。それは、月々のローン返済額を見れば一目瞭然。頭金40%と50%では月々の返済額が2万円以上違うのですから、その積み重ねが大きくな差を生んでいるということです。

表面利回りとは大きく異なる実質利回り

上の表を見ると、頭金の違いが実質利回りに大きく影響していることが分かります。自己資金の差が、そのまま利回りに反映されていますね。

表面利回りというのは、年間の家賃収入を単純に物件価格で割った数字です。なので、借入金利は計算外。では、表面利回りから借入金利を引けば良いかというと、そんな単純なものでもありません。

支払利息の他に、管理費や修繕積立金、専有部のリフォーム費用の積立が、更に利回りを圧迫します。

つまり、管理費と修繕積立金の額が実質利回りに大きく影響するわけです。ですので、相場以上に高い管理費のマンションだと、物件価格が安くてもその分だけ実質利回りを押し下げることになるのです。

都心のタワーマンションや高級分譲マンションは、物件価格だけではなく管理費も高いので、どうしても利回りが悪くなります。なので、キャッシュで購入し尚且つ入居率が高くない限り、まず収益は見込めません。

その点、このマンションは価格が安く、管理費と修繕積立金は妥当な金額。築年が古い割には、立地が良いので高い家賃と入居率が期待できます。では次に、最も重要な出口である売却時期について検証してみましょう。

出口戦略 万単位で表記(千円以下は四捨五入)

スクリーンショット 2016-02-17 13.23.37 上の表で最も重要なのが、元手回収売却価格です。これは、元手の自己資金を回収してローンの残債を精算するのに必要な売価です。なので、この売価を下回るとその分だけキャッシュフローが目減りすることになります。

頭金40%のケースでは、4,014万円で売り抜けば219万円のキャッシュフローが利益として確定するわけです。ところが、50%のケースでは4,214万円と、元手回収に必要な売価が購入価格より若干高くなっています。

これは自己資金が多い分だけ、元手を回収する売価が高くなるからです。しかし、キャッシュフローの累積が412万円あるので、それでカバーすることができるという考え方です。

そもそも、何故出口が8年後なのか。その理由は、基準売価が8年後に元手回収売価が購入価格を下回るからです。この物件は築年が古いのですが、過去10年の間に価格が下がるどころか若干上昇しています。なので、8年後に若干購入価格を下回る売価であれば売り抜けられるという見立てです。

頭金40%のケースでは、基準売価で売り抜けば50万円の差益が出て、キャッシュフローの累積にプラスされます。45%で3万円、50%だと57万円の差損が出ますが、その程度ならキャッシュフロー分でカバーできるでしょう。

8年後に基準売価で売り抜けば、表にあるようにキャッシュフローによる収益が得られます。しかし、この物件の本当の魅力はキャッシュフローではありません。ある意味、キャッシュフローはオマケみたいなもので、本当の狙いは建て替えによる利益なのです。

キャッシュフローは建て替えまでの間、自己資金を運用してお小遣いを稼いでいるようなもの。このマンションが建て替えられれば、購入価格の倍以上の価値を持つ資産を手にすることができます。

そこに標準を当てれば、売却を考えることなくお小遣いが稼げるわけですね。ということで、経年毎のお小遣いである収益は下の表にある数字になります。

経年毎の推移

スクリーンショット 2016-02-19 15.34.46現在このマンションは地上13階建ですが、タワーマンションになる可能性は充分にあります。となると、単純計算しても今の倍以上の住戸になります。増えた分の住戸を分譲すれば、建て替え費用は充分捻出できるでしょう。ということは、現所有者は手出しなしで新築マンションのオーナーになれるわけです。

そして、上の表にある経年毎のキャッシュフローを得た上に、大化けした新築マンションが手に入ることになります。

まとめ

建て替え後に賃貸に出せば、当然家賃は高くなり収益率は格段に向上します。売却してキャピタルゲインを手に入れる方法もありますが、その場合はごっそり税金を持って行かれます。いっそのこと、自分でローンの残債を払いながら住むのも良いかもしれませんね。

【永久保存】殿堂入り人気記事

Return Top