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【パークハウスオータワー】大崎駅の不動産投資を徹底分析!

【パークハウスオータワー】大崎駅の不動産投資を徹底分析!

今回の対象物件は、大崎駅から徒歩4分という三菱地所ブランドのマンション。

表面利回りは4.93%とそれほど高くはありませんが、非常に立地の良い物件なので投資対象として検討する余地はあるでしょう。

ということで、この物件に投資したらどれだけの収益が見込めるか、リアルにシミュレートしてみましょう。

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パークハウス オー・タワー

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  • 品川区大崎3丁目1−1
  • JR山手線 「大崎」駅から徒歩4分
  • JR山手線「五反田」駅から徒歩7分
  • 東急池上線「大崎広小路」駅から徒歩2分

大崎駅で利用できる路線

  • 山手線
  • りんかい線
  • 埼京線
  • 湘南新宿ライン

五反田駅で利用できる路線

  • 山手線
  • 東急池上線
  • 都営浅草線

要項

  • 鉄筋コンクリート造地上20階地下1階建
  • 総戸数 153戸
  • 築年月 2006年01月(築後10年)
  • 分譲会社 三菱地所
  • 施工会社 東亜建設工業

円柱型の建物で、これが「オー・タワー」という名称の由来のようですね。見た目は、新横浜プリンスホテルのような感じです。

山手通りに面していますが、舗道が広く植栽を挟んでセットバックしてあるので圧迫感はありません。敷地内の庭園には100種類を超える花々が植栽され、四季を通して自然を感じられるような設えになっています。

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物件概要

  • 10階部分 西向き
  • 専有面積 50.64㎡
  • バルコニー面積 7.28㎡
  • 1LDK 洋室6.4帖 LDK12.2帖

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周辺環境

コンビニはお隣の建物の1階にセブン-イレブン、その他にも徒歩5分圏内にコンビニが2軒あります。スーパーは近いところで大崎駅西口のライフになりますが、マンションとは反対側の出口になってしまうのがちょっと難点。飲食店は大崎駅、大崎広小路駅周辺に集中していますね。

そもそも大崎広小路駅に徒歩2分ですから、池上線で一駅先の戸越銀座まですぐです。なので、下手に歩くより一駅先の戸越銀座商店街に行けば、幾らでも買物や飲食を楽しむことができます。

周辺の賃貸マーケット

間取りからして賃貸ターゲットはシングル&DINKSがメインになりますね。単純に大崎駅から徒歩5分圏内というだけなら、同クラスのライバルは少なくありません。

しかも五反田駅や大崎広小路駅へも近いとなると、ほぼ無敵。

何より大崎駅と大崎広小路の2駅が徒歩5分以内ですから、この立地はポイントが高い。この生活環境なら、賃貸需要に関しては問題ないでしょう。

そういった点を考慮して、空室率は10%に設定してあります。

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頭金

この物件に投資して収益を得るには、物件価格に対して30%の頭金がボーダーラインになります。それ以下だとキャッシュ・フローがマイナスになります。

月々のローンを返済して、管理費や修繕積立金を支払うのに手出しするようでは投資の意味がありません。

ですので、30%の頭金と諸費用を合わせた約1,832万円は、最低でも用意する必要があるということになります。

頭金が30%でも収益は出ますが、それはごく僅かで実質利回りは年0.32%しかなく、キャッシュ・フローは雀の涙ほど。なので、頭金30%の投資で利益を得るのは、出口の売却額次第ということになります。

頭金50%のケースだと、年率の実質利回りは1.96%になりますが、それでも表面利回りの半分にも満たない数字です。

それなりの利益を得るには、やはり出口戦略が大事ということには変わりありません。では、次にその出口戦略について検証してみましょう。

出口戦略

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投資の出口である売却時期は、15年後に設定してあります。

その理由の一つとして頭金比率が30%のケースに於いて、平米単価が80万円であれば元手を回収する売価が想定売価を下回る時期であること。つまり、元手を回収した上で利益が出始めるのが15年後からということです。

そして近隣では、築40年を超えた物件でも平米単価が75万円前後で売りに出ているという状況があります。

なので、15年後に築25年になっても、平米単価80万円なら充分売り抜けられるという見通しです。

想定平米単価である㎡/80万円で売れた場合の差益が、想定価格との差額※の欄に表記されている数字です。

この差額が、15年間におけるキャッシュ・フローの累積に利益としてプラスされるわけですね。

想定売価との差額は、頭金が少ない30%のケースの方が多くなっています。

これは元手が少ない分、回収売価が低くなるからです。もっとも、その分キャッシュ・フローが少ないのですけどね。

50%のケースは23万円のマイナスになっていますが、キャッシュ・フローが806万円あるので差引783万円の収益は確保できるわけです。

やはり自己資金が多いほど、トータルの利益は大きくなります。

この物件は立地が良いので、おそらく15年後でもそれほど価格は下がらないでしょう。上手くすれば、平米単価が80万円以上で売れる可能性もあります。

その場合は、更に利益が増えることになりますね。しかし、あまり楽観的な見通しを立てるのは怪我の元ですから。そこは、慎重に考えるべきでしょう。

出口が15年後というのは、ここから出口がスタートするという意味です。極端な相場の下落がないという前提だと、売却時期を先延ばしすれば更に収益は多くなっていきます。

売却時期毎のキャッシュ・フロー収益の推移は、下の表のようになります。

経年毎の推移

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しかし先に述べたように、大崎周辺では築40年を超えた物件で平米単価が75万円前後と、あまり値崩れしない資産価値の高いエリアです。

なので、出口を更に5年延ばした20年後でも築30年ですから、平米単価75万円の3,800万円くらいで売れる可能性は充分あります。

そういった状況を踏まえると、この物件は売却時に利益を出せる可能性が高いということになりますね。

まとめ

物件相場の推移は、社会情勢の他にエリアや物件自体のクウォリティによっても異なります。その点、この物件は三菱ブランドで、大崎という高い利便性の駅近という好立地。

ですから、資産性は高く賃貸需要も期待できるので投資対象として魅力があります。とはいえ投資に失敗しないためには、その時々の状況を見ながら慎重に判断することが大切です。

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著者について

マンションジャーナル編集部TAKAHASHI
不動産ライター。元不動産会社勤務。長年の業界経験を生かし、かしこいマンションの選び方から不動産投資、住宅ローンなど幅広いテーマで執筆中です。

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