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山下公園が散歩コース!横浜中華街まで徒歩1分の投資物件をシミュレート!

山下公園が散歩コース!横浜中華街まで徒歩1分の投資物件をシミュレート!

全般的に関内や石川町界隈の物件は高額なので、収益が見込める投資物件はそう多くありません。しかし、良く探せば掘り出し物が見つかるものです。

今回ご紹介する物件も、そのひとつ。

大概の物件は表面利回りが4%台で、中には3%台もあります。そういう物件への投資は頭金を50%くらいにしないと収益が見込めません。

しかし今回ご紹介する物件は頭金が30%でも、上手く売り抜ければ利益が出るのです。

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リシェ横浜山下公園

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  • 横浜市中区山下町91
  • みなとみらい線「日本大通り」駅 徒歩3分
  • みなとみらい線「元町・中華街」駅 徒歩6分
  • JR京浜東北・根岸線「石川町」駅 徒歩9分
  • 築年月 2002年09月(築後14年)
  • 鉄筋コンクリート造地上10階地下1階建
  • 総戸数 151戸
  • 分譲会社 マツヤハウジング
  • 施工会社 長谷工コーポレーション・ 青木あすなろ建設
  • コンシェルジュサービス
  • 屋上にスカイガーデン
  • 宅配ボックス
  • 24時間セキュリティ
  • トランクルーム付

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大手デベロッパーのブランドではありませんが、最寄り駅には徒歩3分、10分圏内にJRの石川町駅があるという好立地。

賃貸需要も十分あると考えられるので、資産価値は高いと見て良いでしょう。

外観は3階までが石造りで、落ち着きのあるお洒落な佇まい。エントランスはシンプルかつ上品で、開放感があり白いグランドピアノが置いてあります。

中華街へは歩いて1分と激近で、異国情緒漂うロケーションに位置しています。北東へ5分も歩けば山下公園、散歩するには丁度良い距離です。

徒歩5分圏内にコンビニが2件と、スーパーの「マルエツ プチ」があります。中華街の中には食料品や日用品を扱う店もあるので、日々の買物には不自由しないでしょう。

元町商店街へは徒歩10分程度ですから、中華以外のグルメやショッピングも気軽に楽しめる恵まれた環境にあります。そういった好条件が整っているので、高い賃貸需要が見込めるでしょう。

物件概要

  • 物件価格:3,380万円
  • PER※:15.65(空室率15%で18.41)
  • 想定家賃:180,000円(空室率15%で153,000円)
  • 表面利回り:6.39%(空室率15%で4.35%)
  • 購入時諸経費:2,306,000円
  • 専有面積:61.17㎡
  • 築後年数:14年
  • 3階部分 南東向き
  • LD8.6帖
  • 洋室7.2帖・5.9帖
  • バルコニー面積 4.63㎡
  • 平米単価:552,558円
  • 坪単価:1,823,443円
  • 運用諸経費/月:21,000円
  • 管理費/月:11,320円
  • 修繕積立金/月:4,280円
  • リフォーム積立※:5,400円 (月に家賃の3%)

場所柄から比較的家賃相場は高いのですが、坪単価が約182万円と好立地の割には安いのでPERの数値は15.65と収益力の高い数値になっています。

近隣の大手デベロッパーのブランドマンションに比べると相対的に割安感がありますね。

少々気になるのが、修繕積立金が月額4,280円と安めであること。築14年ですから、大規模修繕工事の時期のはずです。この点は、事前に確認しておく必要があります。

積立金が不足しているようだと、ちょっとばかり考えものですから。

周辺の賃貸マーケット

今のところ、このマンションで賃貸募集は出ていません。周辺のタワーマンションで60㎡台の2LDKがけっこう賃貸に出ていますが、何れも家賃は25万円前後と高額です。

どうも、タワーマンションは価格面で苦戦しているようですね。

このエリアでは築浅のタワーマンションは坪単価350~380万円ですから、25万円程度の家賃では表面利回りが4%を切っているのではないでしょうか。

その上、空室が続くとマイナスが出るので、投資用に新築を購入した人はお気の毒ですね。

とはいえ、決して人ごとではないので、空室率は15%に設定してシミュレートしてあります。この数字は、1年の内2.25ヶ月空室期間があるという計算。

おそらく、この立地であれば空室率は15%を下回ると思われますが、敢えて辛めに予測しました。同じ予想が外れても、プラスに外れるのは歓迎ですから。

資金計画と収益性

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まず、頭金30%のケースで見てみましょう。頭金の比率を30%・50%・70%の3つのケースで試算してあります。

購入時の諸経費を合わせて、自己資金は1,352万円。名目の家賃は180,000円ですが、空室率を15%にしてあるので、実質の家賃収入は153,000円になります。

そこから月々の運用経費21,000円とローンの返済103,000円を差し引いたキャッシュフローが、103,189円ということです。

これが実質的な収益で、年間345,738円。自己資金の1,352万円に対して、年率2.56%の利回りということになります。

名目の家賃では6.39%、空室率15%だと4.35%の表面利回りなのですが、実際は2.56%の利回りなのです。

同じ考え方で計算すると、頭金50%で3.45%、70%でも3.9%の利回りでしかないのです。しかしこれは、キャッシュフローだけで収益を見た場合のこと。

不動産投資の最終的な収益は出口である売却時に決まります。

売却時期とその時の価格によって、キャッシュフローにプラスして収益を得るか、逆にキャッシュフローを目減りさせる結果になるかが決まります。

では、次にこの物件に投資する上で、どんな出口があるのか検証してみましょう。

出口戦略

万単位で表記(千円以下は四捨五入)しています。

スクリーンショット 2016-02-19 16.20.21

まず出口である売却時期は、13年後に設定してあります。誤解しないで頂きたいのですが、13年後に売らなければならないわけではありません。13年後から、元手を回収できる金額で売れるであろうということです。つまり、売却のスタートが13年後というわけです。

元手の回収とキャッシュフローの確保

元手を回収するためには、自己資金とローン残債の合計に仲介手数料を含めた額で売却する必要があります。それが、元手回収売却価格です。

頭金30%のケースでは、2,929万円で売り抜ければ元手を回収してローン残債がなくなります。

その場合の利益は、13年間のキャッシュフロー累積額の449万円だけ。

つまり、元手を回収して、最悪でもこれまでのキャッシュフローの累積額を確保するための売価ということです。

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売却差益

頭金30%のケースでは、2,929万円より高く売れれば、その差額がプラスの利益になるわけです。

逆に売価が2,929万円を割り込めば、その差額分がキャッシュフローの449万円から減ってしまうことになります。

お気づきかもしれませんが、頭金70%のケースでは元手回収売価が購入価格を若干上回っています。これが、売却時期のスタートだという意味でもあります。

多少キャッシュフローがマイナスになっても、ここで売り抜いて返済を済ませて、ある程度の利益を確保するかどうか。それを、判断始める時期ということですね。

基準売価は元手回収売価の平均ですが、実はこの数字が売却時期の目安になるのです。

立地による資産性や賃貸需要などを考慮して、この物件なら13年後にこのくらいの価格で売れるのではないかという予測値でもあります。

この売価を基準にして、売却時期を先延ばしにして様子を見るか、それとも売り抜いて出口にしてしまうかです。しかし現実的には、現状の実勢価格と元手回収売価を睨みながらの判断になるでしょうね。

では次に、13年後以降にそれぞれの数値がどのように推移していくのか。5年間の推移を見てみましょう。

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当たり前ですが、時を経る毎に収益が増え、一方で残債は減っていきます。

しかし問題なのは、どのくらい実勢価格が下落していくかです。周辺の相場が底堅く推移してくれれば、それなりの利益が期待できますが、そうそう上手くいくとは限りません。

売却時期を18年後まで先延ばしにした場合、果たして築32年の物件が表にあるような売価で売り抜けられるかです。

それ以上の値段がつくこともあり得ますが、時を経る毎に加速度的に下落するリスクもあります。何れにしても、その時々の情勢を見ながら判断するしかありませんけどね。

まとめ

価格の推移を予測するのは大切ですが、しかしそれは不確定なものです。確かなのは、ローン残債を精算して自己資金を回収する売価だけです。

全期間固定金利で借り入れしている限り、毎月の返済額とローン残債の累積はこの表の通りです。

収益については、努力と運によって変わることもあるでしょう。しかし、この物件に関しては、社会情勢に余程の変化がない限り価格が大きく下落することはないでしょう。

その点においては、比較的堅い投資先と言えるでしょう。

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