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中央区月島の超駅近タワーマンション!住むだけじゃなく投資しても面白い!

中央区月島の超駅近タワーマンション!住むだけじゃなく投資しても面白い!

実際に住む目的であれば、魅力的なタワーマンションは沢山あります。しかし目的が投資となると、魅力的な物件はそう多くはありません。全額キャッシュで購入するなら、収益を見込める物件はいくらでもありますけどね。

頭金の比率が購入価格の30%でも、収益が見込めるようなタワーマンションを23区で見つけるのは容易ではありません。今回は、中央区月島にある超駅近のタワーマンションを投資対象として検証してみましょう。

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キャピタルゲートプレイス ザ・タワー

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    • 中央区月島1丁目5番1号
    • 東京メトロ有楽町線・都営大江戸線月島 徒歩1分
    • 駅からマンションまでエレベーターで直結
    • 築年月 2015年8月 (築1年未満)
    • 鉄筋コンクリート造(一部鉄骨造) 地上53階地下2階建
    • 総戸数 702戸
    • 分譲会社 三井不動産レジデンシャル・野村不動産
    • 施工会社 清水建設

共用施設

タワー棟

  • 2F アクアラウンジ・アクアガーデン・ライブラリーカフェ・ブラウジングルーム
  • 4F フィットネスジム
  • 40F スカイラウンジ「ブルームーン」

レジデンス棟

  • 5F オーナーズサロン(フリースペース)・サウンドシアタールー
  • 6F パーティールーム・ゲストルーム

1・2Fの一部にはコンビニの他に、バラエティー豊かな飲食店などの商業施設、医療機関、福祉施設や保育園が入っています。

周辺環境
  • スーパー・ドラッグストア:グルメシティ 月島店まで徒歩5分、富士マート月島店まで徒歩3分、文化堂月島店まで徒歩3分、どらっぐ ぱぱす 月島店まで徒歩3分
  • 病院:聖路加国際病院まで徒歩6分
  • 小中学校:佃島小学校まで徒歩11分、佃島中学校まで徒歩10分

シミュレーション対象住戸

  • 物件価格:7,480万円
  • PER※:20.78(空室率10%で23.09)
  • 想定家賃:300,000円(空室率10%で270,000円)
  • 表面利回り:4.81%(空室率10%で3.47%)
  • 購入時諸経費:7,480,000円
  • 専有面積:55.18㎡
  • 築後年数:1年
  • 間取り:2LDK
  • 平米単価:1,355,564
  • 坪単価:4,473,360円
  • 運用諸経費/月:34,580円
  • 管理費/月:18,290円
  • 修繕積立金/月:7,290円
  • リフォーム積立※:9,000円

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坪単価が約447万円となかなかのお値段ですが、収益力の指数であるPER※は20.78で首都圏の平均値より若干良い数値になっています。この数値は、物件価格に対して家賃が首都圏の平均より高いことを示しています。

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 周辺の賃貸マーケット

駅からエレベーターで直結しているというのは魅力的で、かなりの高ポイントになりますね。これは、近隣のマンションと決定的な差別化になります。それに加えて、充実した共有施設や敷地内にあるバラエティーに富んだ各種の商業施設は、生活の利便性を高めてくれます。この住環境であれば、30万円クラスの家賃を払える人なら決して高とは感じないでしょう。

周辺のタワーマンションでは、この物件と同等の賃貸が1件出ているだけ。その他の賃貸物件は、小規模なマンションなのでライバルにはならないですね。

唯一、ライバルと言えるのがお隣にある「UR都市機構月島ムーンアイランドタワー」で、同クラスの間取りだと1割程度家賃がお安くなっています。しかし、今のところ賃貸募集は出ていません。それだけ、この周辺の賃貸需要が底堅いということでしょう。そういったマーケット環境を考慮して、空室率は強気の10%に設定しています。

 自己資金

このマンションに投資する場合、収益を得るための頭金は購入額の30%がボーダーラインになります。30%以下の頭金額では、キャッシュフローがマイナスになってしまいます。

ということで、購入時の諸経費と合わせて約3,000万円の資金が必要ということになりますね。できれば頭金を50%にして、諸経費と合わせて4,500万円くらいの自己資金は用意しておきたいですね。

 キャッシュフロー

表にある通り頭金30%のケースでは、約3,000万円の投資で月々のキャッシュフローは僅か7,062円。年間でも、85,000円弱しかありません。ですので、キャッシュフローだけを見ると投資に値しない物件に思えてしまいます。

なので、頭金30%で利益を得るには、売却における差益しかありません。つまり、利益が出るか否かは売却価格次第ということになります。その意味では、頭金30%での投資は博打に近いのかもしれませんね。

一方、頭金の額が多くなるに従ってキャッシュフローは増えていきます。頭金の比率が30:50:70に対して、キャッシュフローの収益は概ね1:10:19の比率になります。つまり、30%で2,244万円の頭金に対して、50%の3,740万円であれば10倍、70%の5,236万円だと19倍のキャッシュフローが得られるということです。

 出口戦略

(分かりやすくするために千円単位を切り捨てして表記しています)

出口である売却のタイミングは、不動産投資における要です。今回のシミュレーションでは売却時期を13年後に想定しています。その理由は、頭金30%のケースで元手を回収するのに必要な売価が、購入価格の約85%になるタイミングだからです。

これだけの好立地で利便性の高い築1年未満のタワーマンションですから、13年後に15%も下回ることはまずないだろうという見立てです。仮に基準売価の6,913万円で売り抜けられれば、約512万円の差益が得られるので、キャッシュフローの累積額110万円と合わせて632万円の利益が確定します。最悪でも元手を回収する売価の6,385万円で売り抜ければ、キャッシュフローの累積額110万円は確保できるわけです。

では、頭金50%と70%のケースを見てみましょう。

頭金50%のケース
  • 13年後の元手回収売却価格:6,913万円
  • 13年間のキャッシュフロー累積:1,129万円
  • 基準売価:6,913万円

元手を回収する売価と基準売価が同じなので、基準売価で売り抜けた場合はプラマイゼロ。キャッシュフローの累積額1,129万円が最終的な収益として確定します。

頭金70%のケース
  • 12年後の元手回収売却価格:7,441万円
  • 12年間のキャッシュフロー累積:2,145万円
  • 基準売価:6,913万円

この場合、基準売価で売り抜けると512万円の差損が出ますね。しかし、キャッシュフローの累積額が2,145万円あるので、最終的に1,633万円の利益は確保できます。もし元手を回収する売価の7,441万円で売り抜ければ、予定通り2,145万円の利益が確定するわけです。この価格で売れれば、売却時の差益が30%のケースで1,024万円、50%で512万円になるということになりますね。

まとめ

都心へのアクセスは良く、駅から直通で日々の買い物や生活全般の利便性は抜群。その上、月島の下町情緒も楽しめる暮らし。そんなロケーションで、需要がないわけがない。自分自身が住みたい、そう思えるようなマンションに投資するのは楽しいかもしれませんね。

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著者について

マンションジャーナル編集部TAKAHASHI
不動産ライター。元不動産会社勤務。長年の業界経験を生かし、かしこいマンションの選び方から不動産投資、住宅ローンなど幅広いテーマで執筆中です。

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