マンションジャーナル

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横浜人気No.1タワーマンション!不動産投資の収益性をシミュレート!

横浜人気No.1タワーマンション!不動産投資の収益性をシミュレート!

横浜は、東京とは一線を画す独特の雰囲気を持った街。明治維新の文明開化を象徴する風情を今に残し、多くの人々が憧れる街でもあります。みなとみらい地区では再開発が進み、今では多くのタワーマンションが立ち並んでいます。

そんな横浜で、近頃人気のベイエリアの物件を抑えて人気NO1になったタワーマンションがあります。今回は、そのマンションを投資という観点でシミュレートとしてみました。

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パークタワー横浜ステーションプレミア

パークタワー横浜ステーションプレミア

  • 横浜市西区高島2丁目7-2
  • 横浜駅から徒歩5分
利用できる路線
  • JR東海道本線・横須賀線・京浜東北線
  • JR成田エクスプレス・JR湘南新宿ライン
  • 東急東横線・京急本線・相鉄本線
  • みなとみらい21線・横浜市高速鉄道1号線・3号線

横浜駅は、神奈川県最大のビッグターミナル。JR東海道線で品川や東京へ直通、そして東横線で渋谷、JR湘南新宿ラインで新宿へ直通。都内の主要駅まで直通で行けるアクセスの良さは、人気のベイエリアにはない高付加価値。

そして駅ビルをはじめ周辺には商業施設が充実しており、ショッピングやグルメはもちろん、生活全般において利便性は抜群です。そんな横浜駅から徒歩5分圏内の立地ですから、人気NO.1というのも頷けます。

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マンション基本情報
  • 築年月 2007年11月(築8年)
  • 総戸数 385戸
  • 鉄筋コンクリート造地上36階 地下2階建
  • 分譲時会社 三井不動産株式会社
  • 施工会社 清水建設・フジタJV
  • 共用設備 宅配ボックス・24時間ゴミ置き場(地上/1階のみ)・トランクルーム
  • 共用施設 ラウンジ・ライブラリ・パーティールーム・託児所・天然温泉
  • 敷地内商業施設 コンビニ・スーパー
  • ペット可 足洗い場有

三井ブランドで、施工は建設業界ビッグスリーの一角である清水建設。そして敷地内にコンビニとスーパーがあるのは、ポイントが高いですね。

シミュレーション

  • 物件価格:4,550
  • PER※:19.96
  • 想定家賃:190,000
  • 表面利回り:5.01%
  • 購入時諸経費:4,550,000
  • 空室率:15%(PER:23.48 、想定家賃:161,500、表面利回り:3.41%)
  • 専有面積:41.27㎡(バルコニー面積:8.46㎡)
  • 築後年数:8年
  • 間取り:1LDK(洋室4.0帖、LDK11.2帖)
  • 平米単価:1,102,496
  • 坪単価:3,638,236
  • 運用諸経費/月:24,310
  • 管理費/月:11,140
  • 修繕積立金/月:7,470
  • リフォーム積立※:5,700

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この間取りだと、主なターゲットはDINKS、もしくは余裕のあるシングルといったところでしょうか。それと生活の利便性が高いので、引退後の夫婦二人暮らしというケースも対象になりますね。

物件の収益力の指標であるPER※は19.96で、首都圏の平均を上回っていますが、それほど高い数値ではありません。しかし坪単価は360万円台で、東京23区に比べるとかなり割安でお買い得感がありますね。

周辺の賃貸マーケット

現時点では、この物件以外に同クラスの賃貸募集はほぼ皆無といった状況です。とはいえ賃貸需要がないはずはなく、賃貸マーケットでの競争力があると考えて良いでしょう。なので、空室リスクはかなり低いと想定されますが、今回は空室率を辛めの15%にしておきました。シミュレーションにおける家賃は、実際に募集されている額で設定しています。

自己資金

この物件で収益を得るために必要な頭金は、物件価格の35%がボーダーラインになります。最低でも約1,600万円の頭金と購入時の諸経費455万円で2,000万円強の自己資金が必要だということです。

それでも、運用経費を差引いたキャッシュフローは、月額で僅か8,204円しかありません。頭金50%だと自己資金は2,730万円になり、その場合の月々のキャッシュフローは37,970円。頭金70%では3,640万円の自己資金で、キャッシュフローが月額77,658円。

頭金の比率は10:14:20ですが、手にするキャッシュフローの比率は10:46:95と大きく異なります。つまり頭金を1.4倍にすると収益は4.6倍になり、2倍にした場合の収益は9.5倍になるわけですね。ですので、もし資金に余裕があるなら、自己資金率を上げた方が数倍お得ということです。

出口戦略

せっかくのキャッシュフローも、売却のタイミングを間違えると目減り、もしくは消えてなくなります。というのも、不動産投資は元手を回収してナンボですから、売却時に投下資本を回収できなければマイナス収支になる恐れがあるのです。

なので、何時、幾らで売却するかが収益を得るためのカギになります。ということで、元手を回収するための目安として○年後の想定売却価格という項目があるわけです。

想定売却価格の算出基準になるのは、ローン残債自己資金の合計です。そして、この想定売却価格は頭金の出資比率によって異なります。では、頭金の出資比率毎に内容を検証してみましょう。

売却時期は購入後15年 基準売価 約4,000万円

頭金35%のケース
  • ローン残債: 約1,548万円
  • 自己資金: 約2,048万円
  • 想定売却価格: 約3,648万円
  • キャッシュフロー累積額: 約148万円

まず15年後に幾らで売れるかですが、取り敢えず約3,648万円で売り抜ければ元手は回収できることになります。しかしそれでは、手元に残る利益はキャッシュフローの148万円だけ。その場合の実質利回りが、年0.48%ということです。

立地や周辺及び住環境からして、物件価格大きく値崩れすることはまずないでしょう。場合によっては購入価格を上回る可能性もありますが、ここは慎重に少々抑えて考える必要があります。

ということで、基準売価の約4,000万円で売却できたとします。その場合、約350万円の利益。この差益がキャッシュフローの148万円にプラスされ、トータルで約448万円の収益になるわけです。投資額約2,048万円に対して15年で収益率21.9%、年率1.46%の利回りということです。

頭金50%のケース
  • ローン残債: 約1,191万円
  • 自己資金: 2,730万円
  • 想定売却価格: 約3,962万円
  • キャッシュフロー累積額: 約683万円

この場合、約3,962万円で売り抜ければ元手を回収でき、手元にキャッシュフローの累積額約683万円が残ります。4,000万円で売却できれば、プラス32万円の収益。15年トータルの収益率は26.19%で715万円の利益、年率1.7%の利回りになります。

頭金70%のケース
  • ローン残債: 約714万円
  • 自己資金: 3,640万円
  • 想定売却価格: 約4,382万円
  • キャッシュフロー累積額: 約1,398万円

当貸金が大きいので、元手を回収する売価は基準売価の4,000万円を上回ってしまいます。とはいえ、4,382万円で売り抜くことは不可能ではないでしょう。その場合は、約1,398万円のキャッシュフローが確保できます。

基準売価の4,000万円だと約380万円を超える差損になりますが、キャッシュフローが約1,398万円あるので1,000万円程度は手元に残ることになります。その場合は、15年トータルの収益率は27.5%で、年率1.83%になってしまいます。

まとめ

横浜駅まで徒歩5分という立地や生活の利便性を考えると、空室率が10%を下回る可能性は充分にあります。それに資産性からしても、15年後に4,500万円程度で売却することは不可能ではないでしょう。そうなると、収益は大幅に向上することになりますね。

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