マンションジャーナル

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人気の武蔵小杉でタワーマンションに投資したら?収益をシビアにシミュレート!

人気の武蔵小杉でタワーマンションに投資したら?収益をシビアにシミュレート!

2015年の「住みたい街ランキング」で総合5位、神奈川県では1位にランクインした武蔵小杉。今や多くの人が注目する街になりましたね。

武蔵小杉といえば、やはりタワーマンション。その中でも、人気NO.1なのが「プラウドタワー武蔵小杉」。もし、このマンションに投資したら?一体どれくらいの収益があるのか、大いに気になるところです。

ということで、今回はシビアに「プラウドタワー武蔵小杉」に投資した場合のシミュレーションをしてみました。

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 プラウドタワー武蔵小杉

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  • 川崎市中原区小杉町3丁目1501-2
  • 武蔵小杉駅から徒歩5 分
利用できる路線
  • JR南武線
  • JR横須賀線
  • JR成田エクスプレス
  • JR湘南新宿ライン
  • 東急東横線・目黒線

何といっても、東京、神奈川を縦横無尽につなぐアクセスの良さが武蔵小杉の魅力。そんな利便性の高い駅まで徒歩5分ですから、資産価値の高い立地であることは言うまでもありません。

当然、底堅い賃貸需要が見込め家賃の値崩れもないでしょう。たとえ時を経て建物が古くなったとしても、この立地の価値は不変ですからね。それは物件価格にも同じことが言えて、周辺に新築のタワーマンションが建てられてもそう簡単に値崩れするようなことはないでしょう。その意味では、高い収益性と資産性を兼ね備えた物件であることは疑いの余地はありません

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マンション基本情報
  •  築年月 2015年01月(築1年)
  • 総戸数 450戸
  • 鉄筋コンクリート造地上45階地下1階建
  • 専有面積 46.28m²~100.44m²
  • 間取り 1LDK~4LDK
  • 分譲価格 5,000万円〜6,700万円以上
  • 分譲時会社 野村不動産・相鉄不動産
  • 施工会社 清水建設
  • 設計会社 アール・アイ・エー
  • 共用施設:ラウンジ、ゲストルーム、パーティールーム、キッズルーム、ライブラリ、フィットネスルーム、会議室
  • 共用設備:宅配ボックス、24時間ゴミ置き場(各階に有)、トランクルーム
  • サービス:コンシェルジュ、レンタサイクル
  • ペット飼育 可 足洗い場有

タワーマンションとしての施設や設備は整っており、大手デベロッパーの野村ブランドで施工は超大手の清水建設ですから建物のクオリティは高いでしょう。この点においても高い資産性が期待でき、売却時に有利な要素として作用すると思われます。

シミュレーション

  • 物件価格:7,680万円
  • PER※:20.06
  • 想定家賃:319,000
  • 表面利回り:4.98%
  • 購入時諸経費:7,680,000
  • 空室率:15%(PER:23.60 、想定家賃:271,150、表面利回り:3.39%)
  • 築後年数:1年
  • 平米単価:1,142,857
  • 坪単価:3,771,429
  • 専有面積:67.2㎡(バルコニー面積:15.81㎡)
  • 間取り:3LDK+S(洋室:6帖・5.1帖・4帖、キッチン:3.3帖、リビング・ダイニング:10.1帖)
  • 運用諸経費/月:38,540
  • 管理費/月:20,300
  • 修繕積立金/月:8,670
  • リフォーム積立※:9,570

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自己資金

まず頭金ですが、購入額の35%がボーダーラインです。最低でも頭金が35%でなければ、管理費と修繕積立金、リフォーム積立金(専有部)、ローン返済額を家賃収入から差引いたキャッシュフローがマイナスになります。つまり、いきなり赤字経営になるわけですね。なので、頭金ゼロのフルローンによる投資などあり得ません

ご存知でしょうが、自己資金は頭金だけではありません。購入時の仲介手数料を含めた税金や各種手数料が購入価格の約10%必要になります。つまり、頭金プラス10%が自己資金ということですね。

 出口戦略

不動産投資の最終的な収益は売却時点で決まりますから、出口戦略は非常に重要です。売却のタイミングと、売却価格で最終的な全てが決まります。ですので、この物件の資産価値が今後どう変動するかで投資収益が左右されるわけですね。

売却時期を判断する上で指標になるのが、キャッシュフローの累積ーン残債の額です。例えば、購入価格と同額で売却できると仮定しましょう。その場合、ローン残債と自己資金の合計に仲介手数料を加えた額が購入価格と同じになった時点で売却すれば、元手を回収してキャッシュフローの累計額が収益として残ることになります。

元手を回収できる時期は、頭金35%のケースで10年後、50%のケースだと11年後、70%になると13年後ということになります。自己資金比率が高いほど、元手を回収するのに時間を要するということになりますね。

しかし、10年後以降に購入価格と同額で売却できると考えるのは、あまり現実的ではありません。もちろん、人気エリアで立地が良ければあり得ることですが、楽観的な見通しで投資するのは賢明ではありません。

投資をする以上は、最低でも元手を回収してキャッシュフローの累積を確保することを考えておく必要があります。なので、売却価格が購入価格より1,000万円程度下落しても、ある程度の利益を確保できるタイミングを出口に設定する必要があるのです。今回の物件においては、その時期が15年後ということです。

頭金毎の15年後

頭金35%のケース
  • キャッシュフローの累積額:約268万円
  • ローン残債:約2,612万円
  • 自己資金:3,456万円

取り敢えず最低限キャッシュフローを確保するなら、ローン残債と自己資金の合計に仲介手数料を加えた約6,530万円で売却すれば良いことになります。この倍、3,456万円の投資をして実質利回りは年率0.52%ということになります。

もし7,000万円で売却できれば、キャッシュフロー累積額に加えて470万円の利益が確保できます。15年間のトータル利益は約738万円で、投資額に対して21.3%(年率1.42%)の収益率になります。武蔵小杉であれば、15年後に7,000万円というのは現実離れした額ではないでしょう。

 頭金50%のケース
  • キャッシュフローの累積額:約1,172万円
  • ローン残債:約2,010万円
  • 自己資金: 4,608万円

この場合は、約6,684万円で売却できればキャッシュフローの累計額を確保できます。この場合は、4,608万円の投資をして年率1.7%の利回りです。7,000万円で売却できれば、プラス316万円の利益。15年間のトータル利益は約1,488万円で、投資額に対して32.3%(年率2.15%)の収益率になります。

 頭金70%のケース
  • キャッシュフローの累積額:約2,378万円
  • ローン残債:約1,206万円
  • 自己資金:6,144万円

この場合の売却価格は、約7,392万円でキャッシュフローの累積額が確保できます。ただし、売却価格が7,000万円だと392万円がマイナスになってしまいます。とはいえ、キャッシュフローの累積額が約2,378万円あるので、差し引き2,000万円弱の利益は確保できるわけです。この場合、15年間のトータル収益率は投資額に対して32.3%(年率2.15%)になります。

収益率は32.3%で頭金50%のケースと同じですが、投資額が1,536万円多いだけで、収益が約500万円多くなるのです。やはり自己資金が多いと、それだけリターンが大きいということですね。

 まとめ

何れのケースにおいても、売却価格が6,000万円まで下落したところで、利益は減るものの大きなヤケドはしないで済みます。表面利回りは4.98%ですが、実際のとこは最高でも年率2.58%の利回りというのが実態ということです。とはいえ現金があるなら、決して悪い投資ではありませんね。

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