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住宅ローンの返済を滞らせたらどうなってしまうのか?

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住宅ローンの返済を滞らせたらどうなってしまうのか?

マイホーム購入に欠かせないのが住宅ローン。決められた金額を毎月、支払っていくことで、完済を迎えます。しかし、仕事や家庭の事情により、返済を滞らせてしまった場合、どうなってしまうのかご存知でしょうか?滞納の先に待ち受ける任意売却や競売まで、詳しくご紹介します。

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住宅ローンが返済できなくなった…

勤務先や家庭の事情により、ローン返済を滞らせてしまうリスクはゼロではありません。では、実際にどのような流れで、競売などに話が進んでいくのかを見ていきましょう。

  1. ローン滞納 何らかの事情により支払いが滞ります。
  2. 催促状の通達 金融機関から催促状や催告書の通知が届きます。
  3. 期限利益の損失 滞納期間が3ヵ月〜6ヵ月に及んでしまえば、この通知が届いてしまいます。いわゆる「分割で支払う権利」が喪失したと認識して下さい。
    そのため、これ以降は分割による支払いに不可能になるということです。
  4. 保証会社へ代位弁済要求 保証会社が金融機関へ代位弁済を行います。そして期限利益を喪失しているため、保証会社から全額を一括返済して下さいという旨の通知がきます。
  5. 競売の申し立て ここまで来てしまえば、残債を一括返済できる方はほぼいません。そこで債権者が競売の申し立てを行います。競売による住宅売却により、残債を回収するためです。そのため、この状態では、自分の意思で自由に処分・売却することができなくなっています。
  6. 競売開始 競売開始の決定通知が裁判所から届きます。
  7. 執行官の訪問 競売に際して、物件に関する情報を収集するため、裁判所から物件調査をする執行官が来ます。
  8. 期間入札の通知 競売の入札期間に関するお知らせ通知が届きます。

この後は入札され、落札者が決定。そして立ち退きを請求されます。もちろん引っ越し代などは誰も支払ってくれませんので、自腹で負担します。

競売ではない任意売却という選択肢も

必ずしも競売で大切な物件を売りに出す必要はありません。少しでも有利な条件で処分できる「任意売却」という方法が残されています。もちろん競売・任意売却、どちらを選択しても、ほとんどの場合、住宅ローンは完済できず残ってしまいます。しかし競売は任意売却よりも、10%〜25%程度も取引価格が低くなってきます。

そのため残された債務を少しでも少なくするためには、任意売却が効果的といえます。また通常であればマイホーム売却に際して、ローン借入時に設定した抵当権を解除しなければいけません。しかし抵当権の抹消には、ローン完済が必要条件です。ですが、任意売却の場合にはローンの残高を一部残したままでも、金融機関との話し合いによって、抵当権を解除してもらえる可能性があります。

任意売却という名に尻込みしてしまいがちですが、売却方法は一般的な中古物件とほとんど同じです。債権者にとっても、競売処分よりも早期に回収できるため、双方にとってもメリットがあります。

任意売却をお願いする不動産会社選び

任意売却は、宅地建物取引業の免許を持っていれば、どこの不動産会社でも扱うことができます。しかし、これは単なる売却ではなく、売却後の自分の生活再建がかかったものです。そして債権者との交渉を同時並行で行うという認識も必要になります。

原則として、不動産会社へは、成功報酬である仲介手数料しか発生しません。相談料など別途費用を必要とする業者もいるため、あらかじめ確認しておくことが大切です。しかし費用の安い業者だからとお願いをして、専門知識がなく経験が浅い担当者に当たってしまえば任意売却は成功から遠ざかってしまいます。任意売却とは通常とは異なり、パートナーとなる不動産会社選びは、重要なポイントになります。

自己破産も選択肢に入れる

競売・任意売却どちらも、ローン完済ができる手段ではありません。そのため任意売却に成功したとしても、残った債務は支払い続けなければいけません。そこで選択肢の一つとして、自己破産を検討しておくことも必要です。

必ずしも自己破産を選択することが正しいとは言えません。しかし連帯保証人に迷惑をかけてしまうことを考慮しておきましょう。その上で、自己破産により発生するデメリットもしっかりと把握した上で、生活再建方法としての自分たちの道を選ばなければいけません。

まとめ

毎月、何気なく口座から引き落としされている住宅ローン。しかし何らかの事情により、支払いを滞らせてしまえば、競売にかけられてしまい、立ち退きの請求が来てしまいます。少しでも条件の良い任意売却を選択するのであれば、前倒しに行動しておくことが求められます。また時には、自己破産を選択肢に入れ、自分たちはどの方法で生活再建を図るのかを冷静に判断しなければいけません。

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