マンションジャーナル

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横浜関内エリア・馬車道の投資向けマンション収益をリアルにシミュレーション!

横浜関内エリア・馬車道の投資向けマンション収益をリアルにシミュレーション!

横浜のオフィス街&歓楽街である関内エリアの中央部で、3駅2路線が利用できる好立地に位置するマンション。

底堅い賃貸重要が見込め、収益力の指標であるPER※は、15.52と非常に高い値を示しています。(※PER=物件の収益力)

立地の面でも資産価値の高いエリアですから、投資物件として魅力的なマンションです。

今回は、そんな有望な投資物件の収益性をリアルにシミュレートしてみました。

アルス横浜ベイアドレス

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  • 横浜市中区太田町3丁目35-3
  • 横浜みなとみらい線「馬車道」駅から徒歩4分
  • 横浜みなとみらい線「日本大通り」駅から徒歩5分
  • JR京浜東北・根岸線「関内」駅から徒歩5分
  • 築年月 2004年2月
  • 鉄筋コンクリート造地上11階
  • 総戸数 66戸
  • 3階部分 南西向き
  • 専有面積 48.18㎡
  • バルコニー面積 4.77㎡
  • 間取り 1LDK  洋室4.6帖 LDK10.9帖
  • 分譲 東急不動産
  • 施工 東亜建設工業

関内エリアでも大田・相生町界隈は、昼間はオフィス街で夜になるとちょっとハイソな歓楽街。どちらかというと居酒屋系は少なく、クラブやバーが多いですね。もちろん、お洒落なカフェやレストラン、日本料理店などもあります。

徒歩3分圏内に、ファミリーマートが2件とセブンイレブンが1件。スーパーなら、関内駅南口のマルエツプチといったところでしょうか。横浜スタジアムのある横浜公園へは徒歩7分程度、中華街は徒歩10分くらいですね。

専有面積や間取り、そして立地から見て主なターゲット層はDINKSになるでしょう。もしくは、余裕のあるシングルのビジネスパーソンですね。場所柄から、夜のお仕事をされている独身女性も対象になるでしょう。

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シミュレーション

横浜という人気エリアの駅近で、頭金が10%でも収益が見込める投資物件は滅多にありません。その意味では、「アルス横浜ベイアドレス」は希少な優良物件です。

では、この物件にどれ程の収益力があるのか検証してみましょう。

  • 専有面積 48.18㎡
  • 間取り 1LDK
  • 平米単価 618,514円
  • 坪単価 2,041,096円/物件価格 2,980万円
  • 想定家賃 160,000円(空室率10%で144,000円)
  • 表面利回り 6.44%(空室率10%で4.64%)
  • 購入時諸経費 2,980,000円
  • 管理費 11,200円/月
  • 修繕積立金 6,090円/月
  • リフォーム積立(*1) 4,800 円/月 (*1:専有部のリフォーム費用 月に家賃の3%)

2016y02m15d_154049989(※実質利回りは投資した自己資金に対する利益率)
(※想定売却価格はローン残債+自己資金+仲介手数料)

まず投資する際の頭金として、10%、30%、50%と3つのケースを想定してシミュレートしてあります。自己資金の数字は、この頭金に購入時の諸経費をプラスしたもの。

用意する頭金の割合によって収益率が大きく異なるのですが、その他に売却における収益の見方も変わってきます。

関内エリアの資産価値と賃貸マーケット

関内エリアは、横浜の中でもオフィス、住居の賃料が高いエリアです。まず県庁があり、中区役所、税関などの行政機関があるので、大手企業の神奈川拠点が集まってきます。

なので、必然的に関内エリアの資産価値は高くなるわけです。

加えて、横浜観光の目玉である中華街や元町商店街、山下公園などが近隣にあるので、その価値は更に高くなります。

行政区とオフィス街、そして観光地の顔を併せ持つエリアですから、当然のことながら賃貸需要は高くなるわけです。

このエリアでは、マンションの数は多いものの募集物件が非常に少なく、特に40~50㎡台はあまり見当たりません。このことから、各マンションの入居率の高さが覗えます。

つまり、底堅い賃貸需要があるということですね。ですので、この物件のシミュレーションでは空室率を強気の10%で設定してあります。

この物件においては空室率ではなく、むしろ家賃滞納リスクの方に注意を払うべきでしょう。

ですので、入居審査は少し厳し目にしても良いかもしれません。

頭金毎の収益と出口戦略

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投資の出口である売却時期は、12年後に想定してあります。

その理由は、頭金50%のケースで元手を回収するための売価が、購入価格を若干下回るのが12年後になるからです。

頭金50%のケースでは、投資した元手を回収するための売価は約2,838万円。30%のケースで、約2,660万円。10%のケースだと約2,480万円となります。

頭金10%のケースで、ローン残債が多いのに売却価格が安い理由は、投資した頭金が少ないことによるものです。

安い価格で売り抜けられるように見えますが、約2,480万で売却すれば12年間のキャッシュフロー累積額の71万円程しか手元に残りません。

ですので、頭金10%のケースでは想定売却価格を上回る価格で売り抜けないと、最終的な収益が極端に少なくなってしまうのです。

しかし、頭金50%の想定売却価格である2,838万円で売り抜ければ、約357万円の利益が上乗せされることになります。

その逆に頭金50%のケースではキャッシュフローの累積が約820万円あるので、仮に売価が2,838万円から100万円くらい安くなっても720万円は手元に残るわけです。

もし購入額と同額で売り抜けられれば、トータルで1,000万円近い利益を手にすることができます。つまり、自己資金の1,788万円が、12年後には約2,780万円になるということですね。

頭金30%のケースは、ちょうど中間点といったところ。

2,660万円で売り抜ければ、約445万円の利益が確定します。売価が2,838万円だと、プラス178万円の利益になります。

12年後の売価が2,500万円と仮定すると、頭金10%のケースではキャッシュフロー累積額71万円プラス約20万円で、最終的な利益は約91万円。

30%のケースで、キャッシュフロー累積額445万円マイナス約160万円で、最終的な利益は約285万円。50%のケースになると、キャッシュフロー累積額マイナス約388万円で、最終的な利益は約770万円ということになります。

不動産投資の最終的な収益は売却価格で決まりますから、何年後にいくらで売れる物件なのかを想定しておく必要があります。そしてキャッシュフローを目減りさせないためには、10年以上経ても価格が極端に下落しないことが最低条件になります。

ですので、エリアの人気度が高く立地が良いことが重要なポイントになるわけですね。その点、この「アルス横浜ベイアドレス」は、それらの要件を満たした物件と言えるでしょう。

まとめ

この物件の表面利回りは6.44%と高く好立地で収益性も良いのですが、それでも最低10%の頭金を用意する必要があります。

しかし10%の頭金では、想定通りに事が運んだとしても、12年で投資額の12%程度しか収益がないのです。

なので、フルローンで物件を購入すれば、12年間の入居率が100%でない限り間違いなくマイナス収支になります。

しかしいくら底堅い賃貸需要があるとはいえ、入居率100%が12年間続くというのは現実的ではありません。

ですので、こういった優良な投資物件であっても、投資用に購入する際は30%程度の頭金を用意することお薦めします。

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