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横浜山下町、中華街の入口に位置するマンションの収益性をシミュレート!

横浜山下町、中華街の入口に位置するマンションの収益性をシミュレート!

横浜で山下町といえば、非常に人気の高いエリアです。高級住宅街の山手エリアほど資産価値は高くありませんが、物件数が少ないこともあって値崩れの可能性が低いので投資先として魅力的なエリアです。

そして、JR根岸線とみなとみらい21線の駅から徒歩10分圏内で、中華街に近いという立地は高い賃貸需要が見込めます。今回は、そんな好立地にあるマンションの収益性をシミュレーションしてみましょう。

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 デュオ・スカーラ横濱山下町

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  • 横浜市中区山下町211-4
  • JR京浜東北・根岸線「石川町」駅から徒歩7 分
  • JR京浜東北・根岸線「関内」駅から徒歩9 分
  • みなとみらい21線「日本大通り」駅から徒歩8 分
  • みなとみらい21線「元町・中華街」駅から徒歩12 分
  • 築年月 2002年5月
  • 総戸数 31戸
  • 鉄骨鉄筋コンクリート造地上11階建
  • 10・11階部分 (11階がロフト式の納戸) 南西向き
  • 専有面積 58.56㎡
  • ルーフバルコニー面積 2.88㎡
  • 間取り 2DK+S  洋室6.8帖・6.1帖 DK6.2帖 納戸5.3帖  

どことなく南欧風の外観が目を引くマンションで、中華街の入り口というか実質的には中華街の中といった位置にあります。駅近という程ではありませんが、山下町というアドレスと中華街に隣接しているロケーションは資産価値が高いですね。それに、この周辺で売り物件は滅多に出ないので、それだけでも希少価値があります。

 周辺環境

買物に関しては中華街には飲食店の他にも様々なお店があり、日用雑貨や食材などがリーズナブルな価格で調達できます。もちろん、飲食店は中華を中心に多種多様。メイン通りは観光客が喜びそうな高級店が立ち並んでいますが、一歩路地に入ると庶民的な価格のお店が沢山あります。

コンビニは徒歩5分圏内にサンクスとセブンイレブン、総合病院の横浜中央病院へは歩いて4分ほどです。横浜スタジアムのある横浜公園は徒歩5分程度で、海沿いの山下公園へは徒歩15分までかからない距離。元町商店街もそれほど遠くなく、歩いて10分少々といったところでしょうか。

山手エリアのような高級住宅街ではありませんが、関内のオフィス街に近くアクティブなライススタイルのDINKSやファミリーには魅力的な環境でしょう。

 シミュレーション

  • 物件価格:2,890万円
  • PER※:15.05
  • 想定家賃:160,000
  • 表面利回り:6.64%
  • 購入時諸経費:2,890,000
  • 空室率:15%(PER※:17.71、想定家賃:136,000、表面利回り:4.52%)
  • 専有面積:58.56㎡
  • 築後年数:14年
  • 間取り:2LDK+S
  • 平米単価:493,511
  • 坪単価:1,628,586
  • 運用諸経費/月:25,850
  • 管理費/月:16,510
  • 修繕積立金/月:4,540
  • リフォーム積立※:4,800

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この物件のPER※は、16万円の想定家賃で15.05、空室率を15%で計算しても17.71と首都圏の平均24.99を大きく上回る良好な数字になっています。この数字を見る限り、かなり収益性の高い物件と言えます。

今回は頭金を15%、30%、50%で設定して、それぞれの収益をシミュレーションしてあります。頭金が15%でも収益が見込めますが、売却のタイミングと価格次第ですね。頭金15%のケースは、実勢価格が少しでも想定売却価格を下回るとマイナス収支になるので、リスキーな投資になります。価格が下落する可能性の低いエリアですが、できれば30%以上の頭金を用意して投資する方が安全でしょう。

 周辺の賃貸マーケット

関内、石川町から徒歩圏内で55㎡を超える物件は、何れも月々の家賃は15万円超え。その中で山下町アドレスはごく僅かで、築10年未満で駅近だと20万円を超えています。そもそも山下町の物件数が少ないので、底堅い需要とそれなりの家賃が期待できるでしょう。

山下町アドレスで中華街に隣接しているメリットはあるものの、週末や休日は観光客が多く喧騒を好まない人にはこの立地がデメリットになるでしょう。それと、すぐ隣に観光バス用の大きな駐車場があるので、それがちょっと気になりますね。

この点がマイナス要素になると思われるので、想定家賃は控えめにして16万円にしています。山下町ではこのタイプの賃貸募集が殆どないので、入居率は高いと思われますが念のため空室率を15%に設定しておきました。

 出口戦略

どういうタイミングで売り抜けるかが、不動産投資の収益を決める重要なポイントになります。ということで、頭金50%のケースで、自己資金とローンの残債の合計が購入額を100万円少々下回る12年後を目安にしてあります。

頭金50%のケースでは、12年後に2,750万円で売り抜けば約680万円の収益が確保できる計算になります。同じ価格で売却できれば、頭金30%のケースで約170万円、15%のケースでは約300万円の利益がそれぞれのキャッシュフォローの累積にプラスされることになります。

 頭金毎の収益性

実質的な収益であるキャッシュフローは、頭金15%のケースで12年間の累積が約43万円。2,450万円で売り抜ければ、この収益が確定します。30%であれば約315万円で、2,580万円で売り抜けることが前提。50%に至っては約678万円と投資資金に対して30%以上の収益が得られることになります。ただ、その場合、表にあるように12年後に約2,750万円で売却できるという前提になります。

それぞれ、キャッシュフローを確保する売却価格が異なりますが、それは投資した自己資金の違いによるものです。頭金50%のケースでは自己資金を1,700万円以上投資するのですから、それなりに回収額が膨らむわけですね。

しかし、キャッシュフローの額が頭金15%のケースと比べて桁違いに大きくなるので、実勢価格が想定した売却価格を下回ったとしても、トータルの収支がマイナスになることはまずありません。しかし頭金が15%しかないケースだと、想定した売却価格を50万円下回っただけで、トータルの収支はマイナスに転落してしまいます。

資産価値が高く値崩れが考えにくいとはいえ、12年後の実勢価格は未知数ですからギリギリの投資はあまりお薦めできません。50%とまでは行かなくても、30%程度の頭金を用意して投資することをお薦めします。

 まとめ

今回シミュレーションした「デュオ・スカーラ横濱山下町」は、エリア的に非常に希少な物件で価格面でも坪単価160万円台と割安です。底堅い賃貸需要が見込め、立地的に資産価値も高いので値崩れの可能性は低いと思われます。横浜でこの価格の投資なら、検討の余地は大いにありますね。

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著者について

マンションジャーナル編集部TAKAHASHI
不動産ライター。元不動産会社勤務。長年の業界経験を生かし、かしこいマンションの選び方から不動産投資、住宅ローンなど幅広いテーマで執筆中です。

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