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横浜桜木町の投資向けマンション収益をリアルにシミュレート!

横浜桜木町の投資向けマンション収益をリアルにシミュレート!

今回ご紹介するマンションは築20年とちょっと古いのですが、12年程度で売却する運用計画で収益を見込める物件です。

最寄り駅からは徒歩2分で、徒歩11分と少々歩きますが横浜駅が徒歩圏内ですのでアクセスは悪くありません。

この物件は頭金が20%程度でも、売却のタイミング次第で収益が見込めます。

では、実際にどの程度の収益を見込めるのか、リアルにシミュレーションしてみましょう。

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サングレイス横浜駅東

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  • 横浜市西区桜木町7丁目45-5
  • 横浜市営地下鉄線「高島町」駅から徒歩2 分
  • 京急本線「戸部」駅から徒歩7 分
  • みなとみらい21線「新高島」駅から徒歩11 分
  • JR根岸線「横浜」駅から徒歩11 分
  • 築年月 1996年03月(築後20年)
  • 鉄骨鉄筋コンクリート造 地上11階建
  • 総戸数 30戸
  • 2階部分 南西向き
  • 専有面積 54.52㎡
  • バルコニー面積 7.05㎡ (2面バルコニー)
  • 間取り 1LDK  LDK17.5帖 洋室5.6帖

再開発が進む「みなとみらい地区」に離接しており、将来的にも高い資産性が見込めるエリアに位置した物件です。

横浜市営地下鉄の高島町駅から徒歩2分という駅近で、徒歩7分で京浜急行線の戸部も利用できます。更に、ビッグターミナルの横浜駅まで徒歩11分というのが高ポインになりますね。

間取りは1LDKですが、専有面積が54.52㎡あるのでLDKが17.5帖と広いのが魅力のひとつ。

徒歩3分圏内にサンクスとセブンイレブンがあるのですが、スーパーは横浜駅周辺になるのがちょっと遠いのが難点ですね。

とはいえ横浜までひと駅で、周辺には相鉄ジョイナスや地下街があり、スーパーの他にもグルメやファッション関連のショップなど何でも揃っているので実際にはそれほどの不便は感じないでしょう。

>>>サングレイス横浜駅東の詳細データはこちら

シミュレーション

  • 専有面積 54.52㎡
  • 間取り 1LDK
  • 平米単価 491,563円
  • 坪単価 1,622,157 円/物件価格 2,680万円
  • 想定家賃 140,000円(空室率15%で119,000円)
  • 表面利回り 6.27%(空室率15%で4.26%)
  • 購入時諸経費 2,680,000円
  • 管理費 11,990円/月
  • 修繕積立金 7,640円/月
  • リフォーム積立(*1) 4,200 円/月 (*1:専有部のリフォーム費用 月に家賃の3%)

2016y02m15d_144854814(※実質利回りは投資した自己資金に対する利益率)
(※想定売却価格はローン残債+自己資金+仲介手数料)

投資物件としての収益力の指標であるPER※は、表面利回りで見ると15.95で約16年後に元手を回収できるという計算になります。

首都圏におけるPERの平均は2014年で24.99ですから、この物件は至って良好な数字といえますね。

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この物件のターゲットと空室率

周辺でどうタイプの賃貸物件は殆ど出ておらず、需要が見込めるエリアであるのに対して供給が少ないことが考えられます。この点で、空室リスクが低いことが予想できます。

間取りや周辺環境からすると、ターゲットはDINKがメインになるでしょう。問題は、果たして14万円の家賃を支払えるユーザーがどれだけいるかですね。

職場が都内の場合だと、同程度の家賃の物件を都内で探すという選択肢もあるでしょう。

しかし、専有面積55㎡を超えるとなると、都内では14万円の家賃は難しくなります。ですので、広めの住空間を希望するユーザーであれば、この物件に魅力を感じるでしょう。

それに、横浜アドレスは大きなプラス要素になります。横浜というアドレスに憧れを感じる人は少なくありませんから。それに加えて、「みなとみらい地区」に近いというのもプラス要素になりますね。

ということで、収益に大きく関わってくる空室率なのですが、供給が少ない点を考慮するとそれほど弱気になる必要はないかと思われます。

ですので、取り敢えず15%の空室率を設定しておけば収益に大きな狂いは生じないでしょう。

出口戦略

不動産投資の出口である売却のタイミングについては、ローン残債と自己資金の合計が購入価格を下回る12年後を想定しています。つまり、無難に元手を回収して最低限の利益を確保して売り抜けられる時期ということです。

12年後以降はキャッシュフローが累積され、元手を回収するための売却価格は下がっていきます。

頭金20%のケースだと、12年後のキャッシュフローの累積24万円ほど。元手を回収するための売却価格はおよそ2,312万円になります。

これが15年後だと売却価格は約1,966万円でキャッシュフローの累積は約30万円。もし15年後の実勢価格が購入価格の1割減程度なら、約2,400万円で売却できることになります。

その場合、約430万円の利益がプラスされるので、15年後の方がより多くの利益が見込めることになります。

ということは、出口を先延ばしすれば利益を増やすことができるという理屈になりますね。

とはいえ、時が経過するほどに実勢価格が下落するリスクが高まります。

頭金が20%のケースではキャッシュフローが僅かしかないので、売却時の価格がトータルの収益を大きく左右します。

もし実勢価格が想定売却価格※を下回れば、収益を圧迫することになりかねません。

ですので、あまり欲を出して売却のタイミングを逸すると、想定より価格が下がってマイナス収支になる可能性があるのです。

頭金毎の収益性

まず、頭金20%のケースで収益性を検証してみましょう。空室率を15%で試算した場合、手元に残るキャッシュフローは月額1,664円と非常に少額です。

12年後に約2,312万円で売り抜けたとして、12年間の収益はトータルで約24万円にしかなりません。

しかし、仮に2,500万円で売却できれば、プラス188万円の利益が加算されることになります。トータルで212万円の利益になりますが、頭金が20%では12年かけて200万円程度の利益しか得られないということでもあります。

そこで頭金を1割増しの30%にすると、12年間のキャッシュフローは約192万円に増えます。仮に12年後の売却価格が2,300万円だったとしても、約100万円の利益は確保できることになります。

もし2,500万円で売り抜けられれば、約192万円のキャッシュフローに約100万円がプラスされ300万円近い利益になります。

では、頭金50%のケースの収益はどうか。12年間のキャッシュフローは約529万円。頭金20%のケースと比べると収益は1:22になり、投資額が1:2.5に対して大幅に収益額の差が広がりますね。ただし、この利益を確保するためには、12年後に2,553万円以上で売り抜ける必要があります。しかい仮に売却価格が2,500万円だったとしても、500万円以上の収益は確保できます。

12年間の実質利回りは、頭金20%のケースで2.5%、30%だと14.9%で約6倍になりますが、頭金が50%になると27.4%と収益はおよそ11倍に膨らみます。

このように、自己資金の比率によって最終的な収益に大きな差が生じます。

不動産投資をするなら、このメカニズムを理解しておく必要がありますね。

まとめ

今回の物件で収益を得るには、最低でも20%の頭金を用意する必要があります。そして頭金の違いによる収益率は、投資額の比率を大きく上回ります。

なので、できるだけ頭金を多くすべきなのですが、とはいえ手持ちの現金を全てつぎ込むのは危険。

しかし、もし元金保証型の投資に回すお金があるなら、その分を頭金として活用した方が遙かに利益を得られるということになります。

>>>サングレイス横浜駅東の詳細データはこちら

著者について

マンションジャーナル編集部TAKAHASHI
不動産ライター。元不動産会社勤務。長年の業界経験を生かし、かしこいマンションの選び方から不動産投資、住宅ローンなど幅広いテーマで執筆中です。

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