マンションジャーナル

中古マンション購入・売却、住宅ローンのポイントをお届け!仲介手数料が無料のカウルが運営。お得にマンションを買う方法や、不動産投資を成功させるコツ。住宅ローンの気を付けたいポイント、ヴィンテージマンション、タワーマンション、高級マンションをご紹介。

横浜のオフィス街、関内でマンション投資のシミュレーション!

横浜のオフィス街、関内でマンション投資のシミュレーション!

関内エリアは、横浜では比較的家賃が高いエリアです。そして徒歩圏内に中華街や元町、横浜スタジアムなどがあり、横浜好きなユーザーにとっては魅力的なエリアと言えるでしょう。このところ横浜で人気の「みなとみらい地区」とは異なり、昔ながらの横浜を感じることができるロケーションで根強い人気のある鉄板エリアです。

今回は、そんな根強い人気を誇るエリアに位置するマンションを投資という観点でシミュレーションしてみましょう。

>>マンションを買うなら知らないと損するサービスとは?

 フェリズ横浜公園

CWI157020

    • 横浜市中区扇町1-2-3
    • JR根岸線「関内」駅まで徒歩5分
    • JR根岸線「石川町」駅まで徒歩5分
    • みなとみらい線「日本大通り」駅まで徒歩10分
    • 横浜市営地下鉄ブルーライン「伊勢佐木町長者町」駅まで徒歩9分
    • 2005年01月(築11年)
    • 総戸数 54戸
    • 鉄筋コンクリート造地上11階建
    • 11階部分
    • 専有面積 50.37㎡
    • バルコニー面積 8.51㎡
    • 1LDK 南西向き
      JR根岸線の関内と石川町の中間に位置しており、双方の駅に徒歩5分の距離。みなとみらい線や市営地下鉄の駅も徒歩10分圏内。横浜中華街へ徒歩5分で、元町商店街まで歩いて10分足らずという好立地。横浜駅周辺とは一味違って、横浜らしいロケーション。

 買物と外食の環境

  • ファミリーマート和田屋ボートピア横浜店まで徒歩2分
  • まいばすけっと石川町駅前店まで徒歩3分
  • 食品館あおば元町店まで徒歩5分
  • スギ薬局関内店(ドラッグストア)まで徒歩6分

日々の買物については、何ら問題ない環境です。関内駅周辺にチェーン系や個性派の様々なカテゴリの飲食店があり、中華街の近辺には中華料理以外にも個性的でお洒落なレストランがありますから、外食についても不自由はありませんね。元町まで足を伸ばせば港町の情緒が漂うレストランや横浜トレンドのショップが立ち並んでいるので、横浜の暮らしを満喫できる環境が整っています。

シミュレーション

  • 物件価格:2,690万円
  • PER※:16.01
  • 想定家賃:140,000
  • 表面利回り:6.25%
  • 購入時諸経費:2,690,000
  • 空室率:15%(PER:18.84 、想定家賃:119,000、表面利回り:4.25%)
  • 専有面積:50.37㎡
  • 築後年数:11年
  • 間取り:1LDK
  • 平米単価:534,048
  • 坪単価:1,762,359
  • 運用諸経費/月:22,240
  • 管理費/月:13,500
  • 修繕積立金/月:4,540
  • リフォーム積立※:4,200

2016y02m15d_134554792

築11年とはいえ、この立地で坪単価が約176万円というのは東京の23区内に比べるとかなりお安いですね。家賃相場も都内の物件より安くはなりますが、投資物件としては価格面においても魅力的です。PER※は、空室率を15%で見ても18.84で首都圏の平均24.99を上回り、高い収益力があることを示しています。

この物件に投資して収益を見込める頭金のボーダーラインは、最低でも20%。購入時の諸経費を含めると、800万円強の資金が必要になります。しかしそれは、あくまでも最低ラインの数字。ある程度の利益を得ようとするなら、やはり頭金を30%くらいは用意することをお勧めします。

 周辺の賃貸マーケット

このエリアはちょっと面白い傾向があって、JRの関内駅から少々離れても中華街に近いと家賃が高くなるのです。つまり同じJR関内駅から徒歩5分でも、中華街寄りであれば高い家賃収入が見込めるわけですね。幸い、この物件は関内駅から中華街寄りに位置しているので、比較的高い家賃を設定できるということになります。

また家賃相場が高いということは、それだけ根強い需要があるので空室リスクは低いという理屈になります。そして、関内から徒歩5分圏内で50㎡クラスの賃貸物件は殆どありません。その点からも、競争力があると判断して良いでしょう。

立地や周辺環境を考慮すると、空室率を10%程度にしたい誘惑に駆られるところですが、家賃が15万前後の賃貸物件はどうしてもターゲット層が狭まるので、念のため15%に設定してあります。

出口戦略とトータルの収益

投資の出口である売却の時期は、区切りの良い10年後を想定したいところ。しかし10年後だとローンの残債が微妙な数字で、頭金50%のケースで元手を回収する売却価格が2,700万円を超えてしまうのです。流石に購入価格を上回る価格では厳しいので、ギリギリ2,600万円台で売り抜けられる11年後に想定したというわけです。

頭金20%のケースでは、11年間のキャッシュフロー累積である約38万円を確保して売り抜けるための価格は2,437万円。この価格を少しでも上回れば、その分がプラスの利益として確定します。逆に売価が2,437万円を下回れば、その分だけマイナスになるわけですね。もし38万円以上下回る価格になると、トータルでマイナス収支の投資で終わってしまうことになります。

頭金30%のケースだと、キャッシュフローの累計193万円を確保するためには、2,500万円以上で売り抜ける必要があります。11年後の売価が2,500万円というのは不可能ではないでしょうが、微妙な数字です。仮に売価が2,500万円を割り込めば、11年分の収益を失い投資は失敗ということになってしまいます。

頭金50%のケースなら、キャッシュフローの累計が500万円以上あります。その利益を確保して元手を回収する売価は2,650万円ですが、仮に予想に反して2,300万円に落ち込んだとしても150万円の利益は手元に残ります。

11年後の資産価値が目減りせず、納入価格と同額で売り抜けられれば、頭金20%のケースで253万円、30%では187万円、50%で55万円が各キャッシュフローの累積額にプラスされることになります。

売却時期を15年後にすると、頭金20%のケースでキャッシュフロー累積が52万円ほどで、元手を回収するための売却価格は約1,900万円。30%のケースではキャッシュフロー累積が263万円に達し、売却価格は2,010万円程度になります。

頭金50%になると、キャッシュフロー累積が680万円を超え、2,345万円で売り抜ければ元手を回収できます。仮に売却価格が2,000万円に下落したとしても、300万円以上の利益が確保できるわけですね。

まとめ

この物件の立地や周辺環境では、資産価値が大きく目減りすることはないと予想されます。しかし、11年の間に何が起こるか誰にも分かりません。それを考えると、頭金20%では下手をするとマイナス収支になるかもしれないのです。その意味では、頭金の額を増やして借入額を少なくしてキャッシュフローを増やしておくことがリスクヘッジになるということです。

フェリズ横浜公園について詳しくい知りたいかたはこちらをクリック

>>”賢い”不動産投資をもっと知りたいなら

682

【永久保存】殿堂入り人気記事

Return Top