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赤坂界隈の不動産投資は頭金が5割以上必須!?その実態をリアルにシミュレート!

赤坂界隈の不動産投資は頭金が5割以上必須!?その実態をリアルにシミュレート!

東京都心部で4,000万円前後の投資物件、果たして収益は得られるのか。決して不可能ではありませんが、収益を得るためには前提条件があります。それは、頭金を5割以上用意すること。諸経費と合わせて、約6割の資金を投入しないと収益を得ることが難しくなります。

単純に表面利回りで計算すると、何とかなるような気がする?しかし、現実はそう甘くはないのです。ということで、今回は赤坂界隈で好立地の物件をリアルティのあるシミュレーションで検証してみましょう。

パークホームズ六本木乃木坂アーバンレジデンス

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  • 港区六本木7丁目1-14
  • 東京メトロ千代田線「乃木坂」駅から徒歩2分
  • 東京メトロ日比谷線・都営大江戸線「六本木」駅から徒歩8分
  • 東京メトロ銀座線・半蔵門線「青山一丁目」駅から徒歩10分
  • 築年月 2006年03月
  • 鉄筋コンクリート造地上5階地下1階建
  • 総戸数 51戸
  • 3階部分  西向き
  • 専有面積 32.89㎡  バルコニー面積3.62㎡
  • 間取り 1DK  DK7.6帖 洋室5.0帖

オーナーチェンジ物件で、外苑東通りから一本入った、閑静な住宅街に位置しています。他の住戸も1Rから2LDKとシングルやDINKS向けで、まさしく投資用マンションですね。三井不動産レジデンシャルのブランドマンションで六本木アドレス。立地とブランドからして、資産価値はそれなりに高そうですね。

>>”賢い”不動産投資の秘密とは

ロケーション

  • 青山霊園 徒歩5分
  • 国立新美術館 徒歩5分
  • 東京ミッドタウン 徒歩10分

西に5分ほど歩けば青山霊園、南側の正面に国立新美術館、10分ほど東に歩くと東京ミッドタウンという何とも羨ましいロケーション。

そして、徒歩10分圏内で、3駅5路線が利用できるというアクセスの良さ。乃木坂駅から六本木駅の間にはコンビニや様々なカテゴリの飲食店がありますから、シングルやDINKSの生活エリアとしては申し分ない環境です。

シミュレーション

  • 専有面積 32.89㎡
  • 間取り 1DK
  • 平米単価 1.210.094円
  • 坪単価 3.993.311円 / 物件価格 2,900万円
  • 想定家賃 157.000円 (空室率15%で133.450円)
  • 表面利回り 4.73% (空室率15%で3.22%)
  • 購入時諸経費 3.980.000円
  • 運用諸経費 25.430円/月
  • 管理費 14.800円/月
  • 修繕積立金 5.920円/月
  • リフォーム積立(*1)4,710円/月

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1坪単価が約400万円、流石にお高いですね。いくら立地が良いとはいえ、この価格の物件で収益を得るのは容易なことではありません。現状は賃貸中で家賃は確定していますが、その後も継続して入居者を確保できるか、慎重に周辺の賃貸状況を調べておく必要があります。同タイプの空き物件が多いようだと、空室リスクが高まり収益を圧迫する要因になりますから。

それと大事なのが出口戦略で、売却のタイミングを間違えると大幅な収益ダウンになってしまいます。元手を回収して売却するために、どれくらいの期間が必要なのかを把握しておかなければなりません。

空室リスクの対策

駅近という立地の良さに加えてエリアブランドがプラス要素になるので、空室リスクは低いと考えて良いかもしれません。とはいえ、いくら何でも入居率100%が続くことはないでしょう。周りにもシングルやDINKSをターゲットにしたコンパクトマンションがあるので、ライバルがいることを考慮しておく必要があります。

現状では、このマンションで1LDKの1室が賃貸に出ているだけなので、マンション自体の入居率は悪くないと思われます。その意味では、空室率を10%にしても良いのかもしれません。しかし、乃木坂駅から徒歩3分圏内の30㎡台で同タイプの賃貸募集が16件ほど出ているので、今回のシミュレーションでは空室率を15%に設定してあります。

その結果、家賃は現状の175,000円ではなく、85%の133,450円でシミュレートすることになります。しかし、この空室率が現状を反映した数字どうか、購入前に入念に下調べしておいた方が良いでしょう。

そしてもう一つ重要なのは、ローンの返済額を少なくしてキャッシュフローを確保しておくことです。そのためには、自己資金の割合を多くする必要があります。

頭金50%が収益のボーダーライン

表面利回りが4.73%ということは、家賃収入に対して物件価格が高額であることを示しています。その上、空室率が15%で運用を考えると表面利回りは3.22%に下がります。ですので、借入額が多いと返済額が膨み、それに管理費などの運用経費を加えた額が家賃を上回って、キャッシュフローがマイナスになってしまいます。なので、自己資金比率を上げて借入額を減らすことが必須になるわけです。

上の表を見て頂ければお分かりでしょうが、収益を得るためには最低でも50%の頭金が必要です。そうすると、物件を購入する際に諸経費を入れて約2,390万円の自己資金を用意しなければならないということになります。

それが収益のボーダーラインになるのですが、それだけの資金を投じても投資額に対する実質利回りは年率1.07%、12年間のトータルで約300万円程度しかないというのが現実です。それだけ赤坂界隈の不動産投資は難しいというか、利益率が低いということです。

 利益が見込めるのは、やっぱりキャッシュ

キャッシュで購入するケースの数字を見ると、12年間の収益は投資額の約30%で約1,550万円となっていますが、それは元手と同じ額の4,384万円で売却した場合の話です。

いくらエリアのブランド力が強いとはいえ、所詮はコンパクトマンションですから現実的には購入価格で売れれば御の字でしょう。仮に購入価格の3,980万円で売却した場合、1,550万円から404万円ほど利益が少なくなります。それでも、投資額の約25%、1,100万円以上の利益は確保できますけどね。

キャッシュで購入した場合、約3年で初期投資である諸経費を償却できる計算になります。ということは、4年目以降のキャッシュフローは丸々利益になるわけです。それにローンの残債がないのですから、何時でも好きな時に売り抜けられるので、臨機応変な運用が可能です。これが、キャッシュを持っている投資家の強みですね。

 出口戦略

出口である売却のタイミングについては、収益を得るためのボーダーラインである頭金50%のケースを基準に12年後を想定しています。

12年後を想定した理由は、元手である購入時の諸経費とローンの残債が購入価格を若干下回る時期だからです。そして、キャッシュフローの累積は300万円強になっていますで、3,700万円台で売り抜ければ、想定した実質利回りが確保できるというわけです。

エリアブランドと立地の良さから、上手くすれば購入価格とほぼ同額で売り抜けられるかもしれません。そうすると、更に200万円の利益を手にできます。

15年後であれば、元手を回収するための売却価格は約3,470万円で、キャッシュフローの累積が約382万円。なので、15年後に3,500万円で売り抜ければ、トータルで約400万円の利益を得ることができます。

12年後という設定は、売却を考える時期が12年後からスタートするという意味です。言い換えると、最低限の利益を確保するためには12年かかるということですね。そして、約2,390万円もの資金を投じて、12年後に得られる利益は約300万円で年率1.07%の収益率しかありません。銀行に預けているよりはマシですが、決して効率の良い投資とは言えませんね。

まとめ

都心部のマンションは総じて資産価値が高いのですが、供給過多になればその限りではありません。23区内でも20㎡台のワンルームは、すでに飽和状態で借り手がいない上に売却もままならないという状況です。

そこで今注目されているのが、30㎡台後半から40㎡台のコンパクトマンション。しかしこのマーケットも、いつ供給過多になるか分かりません。その意味では、この手のマンションへ投資は収益率が低く、リスキーな側面があることを承知しておくべきでしょう

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