マンションジャーナル

中古マンション購入・売却、住宅ローンのポイントをお届け!仲介手数料が最大無料のカウルが運営。お得にマンションを買う方法や、不動産投資を成功させるコツ。住宅ローンの気を付けたいポイント、ヴィンテージマンション、タワーマンション、高級マンションをご紹介。

【不動産投資入門の虎の巻!】中央区の投資物件をリアルにシミュレート!

【不動産投資入門の虎の巻!】中央区の投資物件をリアルにシミュレート!

巷には、不動産投資に関する情報が溢れています。日銀によるマイナス金利政策により、今後も借入金利が下がるでしょう。その意味では、不動産投資の追い風になっています。

しかし、いくら金利が低いとはいえ、無謀な投資は大怪我のもと。

そこで今回は、不動産投資の初心者でも分かるように実際にある物件でシミュレーションしてみました。

表面利回りと実質利回りがどう違うのか、そして収益をあげるために何が必要なのかを具体的な例題で検証してみましょう。

>>”賢い”不動産投資の秘密とは

カルムインフォアームズ東京コア

ダウンロード (7)

  • 東京都中央区湊3−11−5
  • 東京メトロ有楽町線「新富町」駅から徒歩5分
  • 価格 2,900万円
  • 築年月 2000年06月
  • 鉄筋コンクリート造地上12階建
  • 総戸数 84戸
  • 11階部分 東向き
コンビニ
  • サンクス中央明石町店 徒歩2分
  • セブンイレブン中央区明石町店 徒歩3分
  • ファミリーマート入船三丁目店 徒歩3分
スーパー・ドラッグストア
  • まいばすけっと 新富町駅前店 徒歩5分
  • リンコス 徒歩6分
  • マルエツ佃店 徒歩7分
  • マツモトキヨシ 佃二丁目店 徒歩8分
病院
  • 聖路加国際病院 徒歩4分
  • 聖路加産科クリニック 徒歩5分
  • 石川島記念病院 徒歩 7分

コンビニが徒歩3分圏内に3件あるので、何かと便利。スーパーはそれほど近くないですが、徒歩10分圏内に3件あれば買物に不自由はしないでしょう。

周辺に飲食店は少ないのですが、隅田川を渡って月島方面へ7分ほど歩くと商店街があり、もんじゃ焼き店など色んなお店があります。

アクセスは良いですし、買物などの環境も整っています。月島周辺の下町情緒も味わえて楽しく暮らせる住環境ですから、DINKSやシングルには支持される立地と言えますね。

ですので、この物件の空室リスクは低く収益を得やすいと思われます。

シミュレーション

  • 専有面積 38.51㎡
  • 間取り 1DK
  • 平米単価 753,051円
  • 坪単価 2,485,069円 / 物件価格 2,900万円
  • 想定家賃 150,000円 (空室率20%で120,000円)
  • 表面利回り 6.21% (空室率20%で3.97%)
  • 購入時諸経費 2,900,000円
  • 運用諸経費 17,830円/月
  • 管理費 7,400円/月
  • 修繕積立金 5.930円/月
  • リフォーム積立(*1)4,500円/月 (*1:全期間固定 2.25% 25年ローン)

スクリーンショット 2016-02-14 15.44.36(*:対自己資金収益は、購入時の自己資金に対する5%の収益)
(*:10年間の総収益は、10年間のキャシュフロー+対自己資金収益)

最寄り駅から徒歩5分で、想定家賃15万円。表面利回りは6.21%と、中央区としては悪くない数字です。しかし、現実はそう甘くはありません。表面利回りというのは、入居率100%が前提。ですが、それがずっと続くということなど、現実的ではないでしょう。

ということで、このシミュレーションでは空室率を20%に設定してあります。

仮に空室が殆どなくても、古くなれば家賃が下がることも考慮しておかなければなりません。ですので、空室率20%でもちょっと甘いくらいの想定なのです。

空室率を20%で計算すると、月々の家賃収入は12万円相当になるので表面利回りは3.97%に下がってしまいます。

これが現実的な数字なのですが、それでも3.97%が実質的な収益ではないのです。

その12万円から管理費や修繕積立金、入居者が変わる際のリフォーム費用も経費として差引いておかなければなりません。

そして、家賃から返済金と経費を引いた残りが手元に残るキャッシュフローで、頭金10%で購入した場合はそれが赤字になるということです。

>>>カルムインフォアームズ東京コアの詳細データはこちら!

自己資金の重要性

頭金10%では月々の返済額が膨らむので、返済金と運用経費が家賃を上回って収支はマイナスになります。ですので、この物件に投資して利益を得るには、10%の頭金では足りないということになりますね。

ですので、収益を得るには30%以上の頭金を用意する必要があるというわけです。

表を見て頂くと、購入時の諸経費がけっこうな金額なるのが分かると思います。

このお金は現金で用意しなければならないので、頭金を30%にすると1,200万円近い自己資金が必要になります。

2,900万円の物件でも投資して収益を得ようとするなら、1,200万円の自己資金を用意しなければならないのです。

自身の住居用であれば頭金なしのフルローンでも良いかもしれませんが、投資となると出発点とプロセスがまったく異なるので、多額の資金が必要になるということです。

更に頭金を50%に増やせば、収益額は頭金30%の場合より倍以上に増えています。月々のキャッシュフローの差が約25,300円ありますから年間約30万円、10年で300万円以上の違いが生じます。

つまり、同じ価格の物件でも、投入できる資金が多いほど収益が膨らむわけですね。

よく「お金持ちのところには、お金が集まってくる」と言いますが、その理由はこういうメカニズムが働いているからなのです。

>>中古マンションを買うなら知らないと損するサービスとは?

出口戦略

昔と違って、今の時代は値上がりによるキャピタルゲインを狙うのは難しいですから、不動産投資の収益は家賃収入のインカムゲインがメインになっています。

しかし、不動産投資でもっとも重要なのは出口戦略なのです。

出口戦略とは、どういうタイミングで売却するかという作戦のことです。

ここで失敗すると、せっかくのインカムゲインが吹っ飛んでしまい、トータルでマイナス収支になる恐れがあるのです。

まず10年後の残債を見ると、頭金30%で約1,358万円、50%では約970万円です。これは、10年後に売却する際にローンを完済して抵当権を外すために最低限必要な金額です。

つまり最悪のケースで、収益を度外視して借金を残さないための売価ということです。

基本的にこの金額を下回る価格では、自己資金で差額分を補填しない限り売却することはできません。

売却額の欄に並んでいる数字は、(自己資金+自己資金の5%の利益)+ローン残債。

つまり、残債に投資した自己資金と5%の利益を加えた数字で、一番下の欄にある10年間の総収益を確保するための売価です。

頭金50%のケースでは売却額が約2,800万円になっていますが、トータルで640万円以上の利益が出ていますから、仮に2,500万円に値引きしても340万円の利益が確保できるわけですね。

一方頭金30%のケースだと、2,500万円で売却すると残る利益は200万円を切ってしまいます。

10年間の総収益は、自己資金に対する5%の利益に10年間のキャッシュフローを加えた金額になります。

その下の欄にあるパーセンテージは、自己資金(実質的な投資額)に対するリターンの比率。

これは10年間のトータルですから、年率では頭金50%で年3.68%、30%のケースだと2.41%の利回りということになります。

表面利回りが6.21%といっても、実際にはこれが実質利回りというのが現実なのです。

仲介手数料

売却額の下に仲介手数料という項目がありますが、通常は売却時にこの金額を仲介業者に支払わなければなりません。

購入時の諸経費の中にも販売価格に対して3%+6万円の仲介手数料が入っています。

これはけっこうな額なので、収益に大きく影響しますね。

3%+6万円は仲介手数料の上限で交渉次第で安くすることは可能なのですが、実はこれをゼロにする方法があるのです。

まとめ

不動産投資をする上で表面利回りは一つの目安にはなりますが、実際の収益率とはかけ離れた数字なのです。ですので、この数字を基準にして投資すると、ほぼ間違いなく失敗します。

そのことは、上記のシミュレーションの数字を見れば明白でしょう。

そもそも投資とは余剰資金でするもので、借金をしてするものではありません。投資における借入はレバレッジであり、自己資本に対する利益率を高めるための手段でしかありません。

投資によるリターンというのは、基本的に自己資本に対するものなのです。

つまり、自己資本があって初めて投資が成り立つのであって、借金だけで収益を得ようという甘い考えは通用しないということです。低金利は、レバレッジとして非常に効果があり魅力的です。

しかしそれは投資におけるツールであって、主体ではないことを忘れないでください。

>>>カルムインフォアームズ東京コアの詳細データはこちら!

【永久保存】殿堂入り人気記事

Return Top