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立川で不動産投資をするならファミリー向けが狙い目!リアル投資シミュレーション!

立川で不動産投資をするならファミリー向けが狙い目!リアル投資シミュレーション!

このところ人気の武蔵小杉や新川崎に直結している、JR南武線。今回ご紹介するのは、その南武線の西国立駅から徒歩5分のマンションです。徒歩5分圏内に小学校や保育園、総合病院、スーパーが揃っていて、ファミリーが暮らしやすい環境が整っています。

そして立地や生活環境が良い割には競合になるような物件が非常に少ない、つまり空室リスクが低いと考えられます。このことは、投資する上で大きな魅力になります。

 キャッスルマンション西国立

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  • 立川市羽衣町1丁目20−6
  • JR南武線 「西国立」駅から徒歩5分
  • JR中央線「立川」駅から徒歩15分
  • 築年月 1998年8月(築17年)
  • 総戸数 31戸
  • 鉄筋コンクリート造地上9階建
  • 2階部分 南向き
  • 専有面積 60.4㎡
  • 間取り 3LDK

6.8帖のリビング・ダイニングを中心にして左右に4.8帖の洋室と6帖の和室があり、キッチンを隔てて4.6帖の洋室が独立しているという間取り。和室がリビングインになっているので、家族で団欒の時間が過ごしやすくなっているのが良いですね。全室に窓があるので、風通しや採光は良好でしょう。

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 周辺環境

  • 保育園・小中学校:西国立保育園分園まで徒歩3分、市立第六小学校まで徒歩5分、市立立川第三中学校まで徒歩13分
  • スーパー:西友西国立店まで徒歩6分、フーズマーケットさえき国立店まで徒歩9分、Olympic国立店まで徒歩12分
  • コンビニ:ローソンストア100立川羽衣町店まで徒歩2分
  • 病院:健生会立川相互病院まで徒歩4分、立川相互ふれあいクリニックまで徒歩4分、立川相互病院付属 子ども診療所まで徒歩5分
  • 金融機関:多摩信用金庫東立川支店まで徒歩5分、ゆうちょ銀行本店西友西国立店出張所まで徒歩6分、立川錦郵便局まで徒歩5分

生活全般の利便性はなかなかなのですが、如何せん近隣に公園がないのが残念ですね。とはいえ、徒歩圏内に総合病院やクリニックがあるのは子育てファミリーにとってポイントが高でしょう。

シミュレーション

  • 専有面積:57.7㎡
  • 間取り:1DK
  • 平米単価:412,478
  • 坪単価:1,361,179
  • 物件価格:2,380万円
  • 想定家賃:150,000
  • 表面利回り:7.56%
  • 空室率:15%(想定家賃:127,500、表面利回り:5.14%)
  • 購入時諸経費:2,380,000
  • 運用諸経費/月:22,100
  • 管理費/月:14,670
  • 修繕積立金/月:2,930
  • リフォーム積立※:4,500

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空室率

まず、駅近のファミリー向けの賃貸物件は競合が少ないので、空室率は15%でシミュレートしています。シングルと違ってファミリーは流動性が低く、住み心地が良ければ更新して永く住み続けてくれる傾向があるからです。

この「キャッスルマンション西国立」は保育園から小中学校まで徒歩圏内にあるので、ファミリーが永く住み続ける要素を持っています。ですので、シングルやDINKS向けの物件に比べて空室率はかなり低くなると予想されます。

収益

頭金が10%の場合、投資金額は約480万円。12年後に1,983万円以上で売り抜ければ、約170万円の利益が確保できることになります。仮にそれ以上で売れれば、その分だけ利益が増えるわけですね。

頭金30%のケースでは2,125万円で売り抜ければ約470万円、頭金50%だと2,268万円で770万円の利益が確保できる計算になります。仮に売却価格が2,000万円だとしても、頭金30%のケースで約350万円、50%の場合は約500万円の利益が確保できます。

出口戦略

出口の売却時期は12年後を想定してありますが、15年後まで延ばしても良いかもしれません。できれば10年で売却したいところですが、それだと元手を回収するための売却価格が購入価格と同じくらいになってしまいます。

23区内の人気エリアだと同額か上手くすればそれ以上の価格で売却できる可能性がありますが、このエリアではそれを期待するのはちょっと危険です。12年で約15%の価格下落を想定した試算ですから、投資開始から12年経てばローンの残債に投下資金を加えても2,000万円程度で元が取れることになります。

西国立駅の周辺におけるマンション価格の相場は、ここ10年ほぼ横ばい。このところ立川市は人気上昇中なので、大きな下落はないと考えられます。なので、売却価格が2,000万円前後で資金回収できる12年後からが売り時ということになるわけです。

まとめ

いくら都下の物件価格が安いといっても、頭金10%でも収益が得られる物件はそう多くはありません。もちろん価格や表面利回りだけで見れば収益が見込めそうな物件はありますが、生活環境が悪ければ空室が多くなって実益は望めません。

ファミリーをターゲットにするなら、周辺に保育園や学校、病院などの施設があることが最低条件になります。その意味で、「キャッスルマンション西国立」は投資対象として魅力的な物件と言えるでしょう。

Eye catch photo : tachikawa city

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