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一戸建てかマンションか、メリット&デメリットで考えても迷うだけ!

一戸建てかマンションか、メリット&デメリットで考えても迷うだけ!

賃貸住まいを卒業して、いよいよマイホーム購入を検討。そんな時、一戸建てかマンションかで迷う方も多いでしょう。それぞれに、メリットとデメリットがありますからね。ネットで調べると様々な情報が溢れていて、どちらも甲乙つけ難くて余計に迷ってしまいませんか。

そもそも、一般論としてのメリット、デメリットを基準にして考えても無駄です。何故なら、家族構成やライフスタイル、個々の価値観によって簡単にメリットとデメリットが入れ替わってしまうからです。それに立地や周辺環境によっても、それぞれのメリットとデメリットの程度や内容が変わってきます。
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どちらが暮らしやすいかといったことは個々の主観の問題ですから、一般論で考えても意味がありません。得か損かという点でも、同じことが言えます。何に価値を見出すかは、個々に違いますからね。では何を基準に考えるべきなのか、今回はその点についてどう考えるべきかを検証してみましょう。

一戸建てとマンションの決定的な違いは何か

一般論としてではなく、個人にとってのメリットとデメリットを考えるとしても、客観的な視点で両者の違いを理解しておく必要があります。では両者の決定的な違いとは何なのか、具体的に検証してみましょう。

土地に関する権利

一戸建てにあってマンションにはないもの、それは明確な土地の専有についての権利です。庭があるかないかではありませんよ。マンションでも、1階なら専用庭が付いている物件がありますからね。そして一戸建てだからといって、必ずしも土地の所有権が付いているとは限りません。借地に家を建てる場合は、所有権ではなく借地権になります。

とはいえ一戸建ての場合は、所有権、借地権にかかわらず土地を専有することが可能です。尚且つ、土地と建物を分離して登記するので、別々に売買することが可能。しかしマンションの場合、土地は共有の敷地権でしかありません。そして敷地権と専有部の所有権はセットで登記されるので、それらを分離して売買することはできないのです。

売却や建て替えの自由度

土地の所有権が付いている一戸建ては、大地震や火災で建物の資産価値がなくなっても土地は固有の資産として残ります。価格は別として、個人の判断で売却して転居することが可能です。つまり、個人の意志で如何ようにも対処できるということですね。

しかしマンションの場合は、そう簡単ではありません。仮に大地震で建物が倒壊した場合、敷地権はありますがそれを単独で売却することはできません。建て替えるにしても、所有者の5分の4が同意する必要があります。

一戸建ての場合は、土地と建物は基本的に個人の財産です。しかしマンションの場合は、個人の財産は専有部分だけで建物と土地は共有財産。ですから、一戸建てとマンションの決定的な違いは、個人の自由になる範囲がまったく異なるということです。

一戸建ての防犯性

一戸建ては土地建物が個人の所有ですから、防犯も個人の責任ということになります。なので、セキュリティシステムなどの防犯に関する費用は全て個人負担。どれくらいのコストを掛るかは個人の自由ですが、費用を惜しめばそれだけリスクが高くなります。

一戸建てには必ず1階部分があって開口部が多く、マンションのように管理人やコンシェルジュがいるわけではありません。ですから留守にすればほぼ無防備になり、比較的侵入が容易いという構造的な特徴があります。

侵入が容易ということは、逃走もしやすいわけですね。これは留守宅を狙う空き巣だけではなく、更に凶悪な強盗の被害に遭うリスクも高いということになります。これが、防犯上のデメリットになるわけですね。

仮に高級マンション並みのセキュリティシステムを導入すれば、その費用負担は相当な額になるでしょう。一般的なご家庭では、なかなかそこまでの費用はかけられませんよね。となれば、どうしてもマンションに比べて相対的に防犯性は劣るということになります。

マンションの防犯性

マンションの場合、初めから高度なセキュリティシステムを完備している物件もあります。そういうマンションではなくても、管理組合で所有者の総意がまとまれば、所有者間で費用負担を分散してセキュリティを強化することも可能です。その場合、一戸建てに比べて個人が負担する額はかなり軽減されます。

そもそもマンションの外部からの侵入路は、共用のエントランスと非常口に限られています。ですので、物理的にも防犯性は高く、セキュリティシステムも構築しやすい構造と言えますね。

空き巣や強盗はお金持ちを狙う

金品を狙う犯罪者は、当然のことながらお金持ちをターゲットにします。どうせ危険を犯して狙うなら、実入りは多い方が良いに決まっていますから。ということで狙われやすいのは、一戸建てなら立派な豪邸、マンションなら高級レジデンスということになりますね。

一戸建ての場合、低価格の建売だろうが豪邸だろうが、セキュリティは個人の責任ですから費用も個人負担。豪邸なら、尚更費用を掛けてセキュリティを強化する必要があります。しかしタワーマンションなど高級レジデンスは、初めからレベルの高いセキュリティシステムを完備しているので、後から個人でセキュリティに費用を掛ける必要はありません。もちろん、それらの費用は物件価格や管理費に含まれているのですけどね。とはいえ先程述べたように、その費用は所有者の数で分散されるので個人の負担額は軽減されます。

立地による建物の違い

一戸建てとマンションの立地が、法律や条例で明確に区別されているわけではありません。法令等による規制はありますが、それは地域によって異なります。どちらかというと、一般的には法的な規制より地価による影響の方が大きいでしょう。

ですので、都心へのアクセスの良い駅近の土地は高額になるので、殆どの場合はマンションが建設されます。あまり地価が高いと一戸建てでは高額になり過ぎて買手が付きませんから、集合住宅にして高額な地価を分散させる必要があるわけです。

そうなると、必然的に一戸建ての住宅用地は駅から離れた場所になりますね。しかしこれは一般的な傾向であって、必ずしもそうであるとは限りません。古い住宅地の場合、駅近に一戸建て住宅が立ち並んでいることもありますから。

同じ立地での価格

駅近で中古の一戸建てを購入する場合、建物は安くても土地代は高額です。同じエリアなら、かえって新築マンションの方が安いということもあります。ですから、駅近という立地の中古物件であれば、マンションの方が安く手に入るということになりますね。

一戸建てとマンションの違いは、土地の利用法による価格の違いでもあります。当たり前の話ですが、同じ場所なら絶対的にマンションの方が価格は安くなります。例外があるとすれば、住宅地に建てられた超豪華な低層マンションくらいでしょう。

しかし一般的には、同一エリアに於いて決まった予算内で立地を優先するなら、必然的にマンションを選択することになりますね。それでも駅近の一戸建てを希望するなら、都心までのアクセスを妥協して郊外に目を向けるしかないでしょう。

管理の範囲

一戸建てとマンションの違いで、よく地域や建物内の人間関係について語られています。しかしそれは個々の受け取りようで異なり、必ずしも画一的な事柄ではありません。しかし住居の管理という点については、決定的な違いがあります。

マンションの場合、基本的に個人が管理するのは専有部分のみで、廊下やエントランスなどの共有部分の清掃やメンテナンスは管理会社に任されています。それに、敷地内に植栽がなされ中庭があるマンションも少なくありませんが、それらの手入れも管理会社の仕事で原則として個々の住人がする必要はありません。もっとも、その代償として管理費を払っているのですけどね。

一方、一戸建て住宅の場合は土地建物が個人の所有ですから、建物の管理やメンテナンス、庭の手入れなど全て自分でしなければなりません。植栽が多い場合は庭師などの専門家に手入れを依頼することがあるでしょうが、その費用はもちろん個人で負担しなければならず、マンションのように費用を分散させるわけにはいきません。

まとめ

一戸建てとマンションの違いは色々ありますが、個々の価値観による違いと客観的な事実としての違いを別けて考える必要があります。マンションの場合、専有部分以外は共有財産なので何かと制限されて窮屈な点も多々あります。

自由度という点では、圧倒的に一戸建ての方が高いでしょう。しかしマンションは集合住宅であるが故に、様々な点でリスクや費用を分散できます。これらを単にメリット、デメリットとして捉えるのではなく、一戸建てかマンションかという選択の客観的な指標として参考にして頂ければ幸いです。

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