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不動産投資における最も有効なリスクヘッジは○○を持つこと!

不動産投資における最も有効なリスクヘッジは○○を持つこと!

答えは「余裕」です!ただ、ここでいう「余裕」とは、資金的かつ精神的な余裕のことです。もっとも、この二つはリンクしていますが。大概の人は、お金に余裕がないと、どうしても精神的にも余裕がなくなるものです。それが投資となると、その傾向は更に顕著になります。ということで、今回はリスクヘッジのための「余裕」について詳しくご説明しましょう。

余裕のない投資は必ず失敗する

不動産投資で失敗する原因で最も多いのは、ギリギリの資金計画で物件を購入するケースです。不動産投資には、必ず何かしらの不測の事態が起きるもの。そのことを考慮すれば、預貯金を叩いた挙句に表面利回りギリギリの収支で投資など恐ろしくてできないはず。しかし、その恐ろしいことを安易にやってしまう人が意外に多いのが現状。

不動産投資初心者の多くが、不安をかき消すような良いこと尽くめの営業トークに心を動かしてしまいがち。そして、「サブリース契約で家賃は保証され、入居者の募集から管理まで万全のサポート体制でご支援します。」などという甘い誘いに乗ってしまう。

不労所得を期待して、貯金を取り崩して頭金を捻出し、融資限度ギリギリのローンを組むとか、または自己資金が殆どなくてフルローンで物件を購入するといった余裕のない投資をしてしまうわけですね。

>>”賢い”不動産投資の秘密とは

サブリース頼りはリスクヘッジにならない

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確かにサブリースであれば家賃が保証されるので、空室や家賃滞納といったことを心配する必要はありません。そしてそれは、一見すると利回りが保証されているように見えます。しかし、当初の利回りを確保できる家賃保証が未来永劫続くわけではありません。更新時に家賃の値下げを迫られるとか、何かと理由をつけて途中で一方的にサブリース契約を打ち切られることもあるのです。

その他にも自然災害や、事件、事故など様々なリスクが潜んでいます。手持ちの資金、そして気持ちに余裕がなければ、不測の事態に対応できません。つまりギリギリの資金計画でサブリースに頼るだけでは、何のリスクヘッジもしていないのと同じということです。

とはいえ、サブリースが絶対ダメということではありません。上手に活用すれば、リスクヘッジの手段になります。問題は、それだけに頼って他に何もしないことです。そもそも人の口車に乗るだけで、何の努力もせず楽をして不労所得を得ようなどと考えること自体が間違い。それも、虎の子を叩いて無理な資金計画の投資など以ての外。

資金的な余裕と、気持ちの余裕は表裏一体です。資金的に余裕がなければ、気持ちに余裕がなくなり冷静な判断ができなくなるのは自明の理。そうなると、一旦不測の事態が起きるとパニックになり、負のスパイラルに陥ってしまう。その結果、儲けるどころか大損して借金だけが残るというわけです。

表面利回りの落とし穴

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不動産投資をする以上、利回りが良い物件は魅力的なのは当たり前。そして利回りは、投資する際の基準にもなります。そこで初心者が陥りがちな落とし穴が、表面利回りという見せかけの数字です。

そもそも表面利回りというのは、100%の入居率で算出したMAXの数字で現実的ではありません。そこで通常は空室率を30%くらい想定するのですが、それだけではリスクヘッジにはなりません。

大事なのは管理費や修繕積立金などの諸経費や、ローンの返済を差し引いたキャッシュフローがどれくらいになるかです。もし頭金のないフルローンで投資物件を購入すれば、返済額が多くなってキャッシュフローを圧迫します。なので、同じ利回りでもローンの返済額によって、事実上の収益であるキャッシュフローに違いが生じることになります。

表面利回りを基準にすると、どうしても楽観的な資金計画になり借入額の比率が高くなりがちです。その結果、実質的に手元に残るお金が減ってしまうわけですね。つまり、表面利回りを基準にして甘い収益計算するのは現実的ではなく、むしろ危険ということです。

キャッシュフローに手を付けずにプールしておくならまだしも、それを生活費の一部として捉えると、まったく余裕のない投資ということになります。

余裕のない投資は博打と同じ

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余裕のない状態で空室や家賃滞納などで一時的にでも収入が途絶えれば、ローン返済や諸経費は持ち出しになり即座に生活に悪影響を及ぼします。それではリスクヘッジどころではなく、投資というより博打ですね。

博打では、資金のない人間は100%負けると言われています。その理由は、まず冷静さを欠くこと、たとえまぐれで勝ったとしても、欲を出してズルズル続けて止めるタイミングを逸してしまうからです。つまり、勇気ある撤退ができないわけです。

そして、最終的に丸裸になるか借金が残るというパターンですね。あの時、止めておけば良かったと後悔しても遅いのです。もし気持ちに余裕があれば冷静でいられますから、程良いタイミングで止められたのでしょうけどね。

まとめ

投資は博打ではありませんが、冷静な判断が不可欠という点では本質的に似たところがあります。ハイリターンであるほど、リスクが高くなるという点も類似していますね。そういう意味で、心の余裕が最も有効なリスクヘッジになるというわけです。

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著者について

マンションジャーナル編集部TAKAHASHI
不動産ライター。元不動産会社勤務。長年の業界経験を生かし、かしこいマンションの選び方から不動産投資、住宅ローンなど幅広いテーマで執筆中です。

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