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投資物件としてもオススメ!シリーズ最大規模のプロジェクト「パークリュクス白金高輪」を検証! 

投資物件としてもオススメ!シリーズ最大規模のプロジェクト「パークリュクス白金高輪」を検証! 

パークリュクスは、三井不動産レジデンシャルが手掛ける都心型コンパクトマンション。その中でパークリュクス白金高輪はシリーズ最大規模で、白金高輪駅から徒歩5分、桜田通りに面して立つマンションです。

主なターゲット層は、シングル&DINKS、定年後の夫婦、若しくはセカンドハウスとして利用する裕福層でしょうか。その意味では、実需というより投資用として検討するのもアリでしょう。今回は住居用だけではなく、投資用としても検証してみましょう。

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物件概要

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  • 所在地:港区三田5丁目53番
  • 最寄駅:東京メトロ南北線・都営三田線「白金高輪」駅から徒歩5分
  • 総戸数:160戸
  • 完成予定:平成29年3月下旬
  • 販売予定:平成28年2月下旬
  • 売主:三井不動産レジデンシャル
  • 施工:五洋建設株式会社

マンションの管理は三井不動産レジデンシャルサービス、賃貸運用に関わる業務は三井ホームエステートがサポートするという体制。サブリースも視野に入れているようなので、投資用に焦点を当てた戦略が垣間見えますね。

間取り

▼ C2タイプc2_01玄関を入ってすぐにキッチンがあり、その背中に外開きのトイレ。バスルームにはトイレからしか入れません。風呂とトイレが扉で仕切ってあるだけで、実質的にはバス・トイレは一緒という造り。

▼ E1タイプe1_01少し広くなってキッチンとバス・トイレの位置が違うだけで、基本的な間取りは同じでバス・トイレが一緒という造りですね。バス・トイレが一緒というのは、今の御時世ではちょっと厳しいですね。まず、女性はこの仕様の住戸は借りないでしょう。

▼ Aタイプa_01流石にバス・トイレは別で、キッチンは対面式。ただ、ベッドルームが妙に縦長なのが気になりますね。

▼ Dタイプd_01玄関ホールの目の前に、トイレの扉があります。ホールの左手に洗面とバスルーム、右にLDKと居室という間取り。このタイプもキッチンは対面式。

他のタイプは向きが違うだけで、上記の間取りと同じです。間取りのラインナップを見ていると、やっぱりシングル&DINKS向けの賃貸マンションの色が濃いですね。となると、問題はどれくらいの利回りが確保できるかということになります。その前に、入居者にとって魅力的な環境かどうかが重要なポイント。

周辺環境とターゲット層

まずは、白金高輪駅の周辺を検証してみましょう。何はともあれ、駅直結の商業施設の「白金アエルシティ」の存在はポイントが高いですね。フード&レストラン、スーパー、ドラッグストア、クリニック、銀行がテナントとして入っています。

shirokane_02c白金アエルシティ

同じ駅直結の「クイーンズ伊勢丹 白金高輪店」には、新鮮な生鮮食料品や惣菜、焼きたてのパンなどが取り揃えてあります。取り敢えず、駅周辺で生活に必要な物は事足りるのではないでしょうか。

shirokane_03cクイーンズ伊勢丹 白金高輪店

駅からマンションに向かう途中の魚籃坂交差点を右に曲がると「ピーコックストア 高輪魚籃坂店」があり、マンションからだと歩いても4分くらいです。桜田通り沿いにも「CORE」という庶民的な感じのスーパーがあり、マンションからは徒歩3分。ローソンは歩いて1分なので、日々の買物に不自由することはありませんね。

shirokane_03dピーコックストア 高輪魚籃坂店

1Kなら男性のシングル、1LDKと2LDKはDINKS若しくは引退後の夫婦がターゲットになるでしょう。保育園や小中学校が徒歩5分圏内にあるので、56.53㎡の2LDKなら子供のいるファミリーでも暮らせる環境ですね。

周辺の家賃相場

白金高輪駅から徒歩5分圏内で築浅の1Kだと、10万円前後が相場のようです。2LDKだと、20~25万といったところでしょうか。新築の三井ブランドというプレミアムを加味して、果たしてどれくらいの家賃で賃貸できるかですね。

一番問題なのは、この周辺で賃貸に出ている殆どの1Kがバス・トイレ別だということです。この点が、パークリュクス白金高輪の1Kにおける決定的なマイナス要素になるでしょう。いくら何でも、三井ブランドの新築ならバス・トイレ一緒でも構わないという人はいないでしょうから。そうなると、ちょっと1Kの住戸は考えものです。これは、利回り以前の問題のように思われます。

投資効率

1LDKと2LDKについては、価格次第ですね。2LDKで家賃が25万円として、年間収入が300万円。物件価格が6,000万円なら、表面利回りは5%です。ということは、2LDKで坪単価350万円が取り敢えずのボーダーラインということになりますね。

実質利回りを考えると、管理費と修繕積立金の金額が重要なポイントになります。これが高額になると、同じ25万円の家賃でも収支に狂いが出てきますから。それと、重要なのは自己資金の比率です。間違っても、フルローンは組まない方が良いです。必ず後で苦しむことになりますから。できれば、5割位の自己資金を用意することをおススメします。

三井不動産ホームはサブリースも用意しているみたいですから、それを利用した場合の収支を見て検討するのも方法です。一体いくらの家賃を設定してくるのか、個人的にも興味ありますね。それと平行して、自分自身で周辺の家賃相場を細かくチェックしておくことが大切です。

新築プレミアムがあるのは始めの2年だけで、入居者が替わるタイミングか、更新後には中古の家賃相場になります。なので、そのことを念頭に入れて収支を計算する必要があります。立地という点では、資産価値はあるでしょう。不動産投資で大事なのは出口戦略、どういうタイミングで売却するかも含めて、現実的な資金計画を立てることが肝要です。

まとめ

三井不動産が何故バス・トイレ別の間取りにしなかったのか、不思議でなりません。販売、賃貸何れにしても、デメリットになることくらい分かっているでしょうに。購入者が自身の住戸として納得するなら、問題ないでしょうが。三井不動産にどういう意図があるのかは分かりませんが、何れにしても投資目的なら1LDKもしくは2LDKで考えた方が良さそうです。

物件の詳しい情報については、公式のHPをご参照ください。

photo by 三井不動産レジデンシャル

著者について

マンションジャーナル編集部TAKAHASHI
不動産ライター。元不動産会社勤務。長年の業界経験を生かし、かしこいマンションの選び方から不動産投資、住宅ローンなど幅広いテーマで執筆中です。

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