マンションジャーナル

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今後の資産性の向上が期待できる!?パークホームズ杉並和泉ザ・レジデンスを検証! 

今後の資産性の向上が期待できる!?パークホームズ杉並和泉ザ・レジデンスを検証! 

ホームが延長され、新宿・大手町方面へ直通になることで、方南町が便利な駅に変わります。その意味では将来の資産性向上が期待できる、パークホームズ杉並和泉ザ・レジデンス。今回は、その魅力と資産性を検証してみましょう。

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物件概要

  • 所在地 杉並区和泉4丁目245番4他
  • 東京メトロ丸ノ内線「方南町」駅から徒歩7分
  • 総戸数 174戸
  • 平成27年8月竣工済
  • 売主 日本土地建物・三井不動産レジデンシャル
  • 施工 東急建設

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平成27年8月に竣工済で未だに販売しているということは、売れ残っている?どうも、値下げしている感がありますね。10階の3LDKで、坪単価が350万円していたという情報もありますから。坪単価が300万円を切ったら、杉並の相場からしてお安い方ではないでしょうか。新宿や大手町へ直通になれば、近い将来に価格上昇が予想されるのですから。

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ただ、 174戸の大規模マンションでタワーでもないのに管理形態が通勤で、14,400円~18,390円の管理費はちょっとお高い気がしますね。でも、トランクルームが無料というのはありがたいかも。

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間取り

今回販売される住戸の間取りは、2LDKが2戸と4LDKが1戸。

▼ 65Bタイプ113号室(南向き)バルコニー面積9.20㎡plan_pop_65b_mainimg

▼ 65Bwタイプ1301号室(南向き)バルコニー面積8.65㎡plan_pop_65bw_mainimg

  • 2LDK+WIC+SIC
  • 専有面積64.58㎡
  • リビング・ダイニング12.2帖 床暖房
  • キッチン3.3帖
  • 洋室6.0帖・4.5帖
  • WIC 1.8帖 SIC 1.1帖

階数が違うだけで、間取りは同じです。キッチンとリビング・ダイニングと洋室2間が左右に別れて、それぞれが縦に並んでいる間取。トイレに手洗いカウンターがないのが、ちょっと残念。

▼ 80Dタイプplan_pop_80d_mainimg

  • 4LDK+WIC+SIC 512号室 (南向き)バルコニー面積8.92㎡
  • 専有面積82.48㎡
  • リビング・ダイニング12.7帖 床暖房
  • キッチン3.1帖
  • 洋室6.0帖・5.0帖・4.6帖・4.5帖
  • WIC 1.8帖 SIC 1.8帖

こちらの間取りも水回りと居室が左右に分かれて、それぞれが縦に並んでいるタイプ。各居室は小ぶりで、洋室の5.0帖と4.6帖がリビングインになっています。この2室は何れもウォールドアではないのでリビングとつなげられないのが今ひとつですね。それと、4LDKなのにWICが1つしかないのはちょっと不満。各部屋のクローゼットが小さいので、おそらく収納は足りなくなるでしょう。

設備・仕様

equipment_01システムキッチンの天板は、天然石カウンター。ビルトイン食洗機とディスポーザーは標準装備のようですね。目玉は、シンクが3層になっていること。料理好きの方はお分かりでしょうが、この仕様はけっこう重宝します。それと、小さいけどバックカウンターが付いているのも良いですね。

equipment_10バスタブは、湯温の保温性を高める魔法瓶浴槽。定番のリモコンで操作できるオートバスで、浴室暖房乾燥機付き。その他には、これといって“ウリ”にしている設備や仕様の表記はありませんね。

共用部

パークホームズ杉並和泉ザ・レジデンスはコの字型の建物で、アーバン、ブライト、ガーデンの3区画に分かれています。アーバンは東向き、ブライトが南向きでガーデンが西向きになっています。なので、今回の販売住戸はブライトみたいですね。gallery_pict02

その名が示すようにガーデンレジデンスの西側には、「紅葉の径」、「春告の園」、「木陰のパス」、「桜のテラス」といった四季を感じさせる小庭が配されています。これらの庭は、元々敷地にあった屋敷林の樹木を活用して設えたもののようですね。gallery_pict05gallery_pict06gallery_pict07gallery_pict08

周辺環境

環状七号線から脇道に入ってすぐの場所に位置しており、車の騒音に関しては微妙なところですね。東側のアーバンは、車の騒音が若干気になるかもしれません。アーバンのすぐ北隣の建物の1階に、セブン-イレブンがあるのは重宝しますね。

環七沿いに南へ3分ほど歩けば「ドン・キホーテ環七歩邑南町店」、北に歩いて4分ほどで「肉のハナマサ方南町店」があります。スーパーは、方南町駅方面へ徒歩7分の「サミットストア和泉店」。南へ徒歩7分のところに「つかさ杉並和泉店」がありますが、重い買い物袋を下げて歩くにはちょっと距離がありますね。日常的には、駅からの帰り道に「サミットストア和泉店」を利用するようになるでしょうね。

保育園はかなり遠くなって、東北に徒歩8分のところに中野みなみ保育園。もう一つは和泉保育園ですが、西へ10分は歩かなければなりません。その代り小学呼応は近隣で、環七を渡ってすぐのところに方南小学校があります。子供の足でも、歩いて3分もかからないでしょう。ただ環七を横断するので、低学年のお子さんのいる親御さんはちょっと心配かもしれません。

周辺は狭い路地が入り組んでいて古い住宅が密集しており、下町の住宅街といった様相。環七に出ると景色は変わりますが、それでも洗練された街並みというロケーションではありませんね。

周辺の中古マンション

パークホームズ杉並和泉ザ・レジデンスの周辺では、環七沿いにマンションは多いのですが売り物件は殆どありません。ということで、環七の向こう側にあるマンションをご紹介しましょう。

クリオ方南町壱番館30009865316

  • 中野区南台5-27-2
  • 「方南町」駅から徒歩6分
  • 築年月 2000年5月
  • 鉄筋コンクリート造地上8階建
  • 総戸数 31戸
  • 2階部分
  • 専有面積 77.53㎡
  • 間取り 2LDK 南西向き
  • リビング・ダイニング・キッチン 21.0帖
  • 洋室7.2帖・6.0帖
  • 価格5,890 万円 坪単価250万円
  • 売主 明和地所
  • 施工 大成プレハブ

大手ブランドではないですが、分譲時の坪単価は240万円だったようなので、築16年で坪当単価が10万円上昇していることになります。メンテがしっかりされているようで、外観やエントランスなどは綺麗に保たれています。

中野みなみ保育園へ徒歩1分、南中野中学校へ徒歩3分。その先にある多田小学校へは、子供の足だと10分近くかかるでしょう。でも、通学路に幹線道路がないのが利点。

東南に歩いて2分のところに「どらっぐぱぱす中野南台店」とコンビニの「ミニストップ」、北へ3分も歩けば「サミットストア中野南台店」と、買物の便は悪くないですね。

神田川沿いに建っており、周りにマンションが立ち並んでいて比較的スッキリした街並みです。駅に近く買物や通学の便も良い、その上分譲時より価格が上がっている点を考慮すると、資産価値は高い物件と言えるでしょう。

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まとめ

このエリアではマンションの売り物件が殆どないので、それなりに暮らしやすい街ということなのでしょう。その意味では、パークホームズ杉並和泉ザ・レジデンスも今後価格が上がる可能性はありますね。周辺で築16年のマンションが坪250万円ですから、それを参考にして検討すると良いかもしれませんね。

また、パークホームズ杉並和泉ザ・レジデンスの詳細情報はコチラでご確認ください。

photo by 三井不動産レジデンシャル

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