マンションジャーナル

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空き家の数は一戸建てよりマンションの方が多い?!安易な不動産投資は失敗の元

空き家の数は一戸建てよりマンションの方が多い?!安易な不動産投資は失敗の元

近年、空き家問題が取り沙汰されていますが、その中でもマンションなど共同住宅の空き家が多いのをご存知でしょうか。「空き家」というと、一戸建てのイメージが強いですよね。しかし、総務省が平成26年に公表した「共同住宅の空き家について分析」によるデータでは、820万戸あるといわれる「空き家」の中で一戸建ては約300万戸。それに対して共同住宅の空き家は約470万戸もあるのです。
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共同住宅イコール、マンションと単純に考えるわけにはいかないでしょうが、それにしても意外な数字です。ということで、今回はこの数字が不動産投資にどんな影響を及ぼすのか検証してみましょう。

参考:共同住宅の空き家について分析-平成25年住宅・土地統計調査(速報集計結果)からの推計

共同住宅の空き家で賃貸用が約9割

全国で賃貸用住宅の空き家総数は、約430万戸。その内一戸建ての空き家は約25万戸で全体の約6%なのに対して、共同住宅の空き家は375万戸で約87%。つまり日本全国に借り手のいない賃貸マンションが山ほどあるということです。

更に床面積で見ると、30㎡未満が約24%で30~49㎡が約23%。50㎡未満の共同住宅が、全体の47%を占めています。そして30㎡未満の約90%、30~49㎡についても約75%が民営の賃貸住宅なのです。

この床面積だと、一般的な不動産投資の対象になる1Rや1Kから1LDKといった間取りでしょう。そして30㎡未満の殆どがワンルームの可能性が高い。ということは全国的に投資用のワンルームマンションが供給過剰になっており、今後も更に増え続ける可能性があるということになりますね。

建築時期で見る賃貸用(共同住宅)の空き家

昭和45年以前の建築物件に於ける空き家の数は約25万戸で、民営が12万戸強。昭和56年から平成12年に建てられた物件では約137万戸と、この期間の物件が突出しています。おそらく、高度成長期からバブル期にかけて建てられた物件なのでしょう。

築年の古いマンションの空き家率が高いと、大規模修繕や建て替えの実施が難しくなります。その結果、更に住人が減ってスラム化する可能性が出てきます。そしてそれは遠い未来の話ではなく、間近に迫った現実なのです。

平成13年以降に建てられた物件の空き家は急激に減ってはいますが、それでも平成25年までの間に建てられた約66万戸が空き家になっています。ですので、築10年以内の築浅だからと安心していられないということです。

東京では投資用物件が供給過剰?

共同住宅の賃貸用空き家を都道府県別に見ると、東京都が約65万戸で全国の15%弱と突出しています。民営の比率は約83%ですから、東京都だけで約54万戸も借り手のいない民間の賃貸マンションがあるということになります。そして、その半数近くが50㎡未満の物件である可能性が高いのです。このことから、東京都内でも投資用の物件が供給過剰でダブついていることが容易に想像できますね。

ちなみに、神奈川県が約35万戸で、その内民営が約29万戸。千葉県が約26万戸で、民営は17万戸。埼玉県が約22万戸で、民営は約19万戸。首都圏だけで空き家になっている賃貸用住宅が約143万戸あり、全国の約30%を占めています。そしてその内、民営が約83%を占め120万戸近い物件が空き家になっているのです。

今後における不動産投資の留意点

こういった数字を見せ付けられると、不動産投資に二の足を踏む方もいるかもしれませんね。でも安易に手を出すぐらいなら、いっそのこと止めておいて方が良いでしょう。

以前からワンルームマンションは売れないと言われていましたが、上記の数字を見るとそれが証明されている感じですね。ただでも競合が多いのに、借り手がいなくて空き家になっている物件なら売りづらくなるのは当たり前ですから。

とはいえ、すべてのワンルームマンションに借り手がないというわけではありません。立地や周辺環境、建物や設備グレードによって異なるでしょう。しかし、競合が多いことは間違いありません。ですので、購入前の入念なリサーチは欠かせません。

これからワンルームマンションに投資するのなら、立地や設備などに優位性のある競争力の高い物件でないと厳しいでしょう。もしくは、コアなターゲットに絞った戦略を立てるかですね。何れにしても、インパクトのある付加価値が必要。それがなければ、空き家物件の仲間入りすることになりますから要注意です。

まとめ

ワンルームマンションは、比較的価格が安いので投資し易い物件です。しかしその反面、空室リスクが高く売却も難しい。上記の数字でわかるように、今流行のDINKSに人気のあるコンパクトサイズのマンションも例外ではありません。上記の数字で、不動産投資が厳しい状況であることはお分かりでしょう。それを踏まえて入念なリサーチをして、充分な状況分析をした上で投資することをお薦めします。

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