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【浜松町駅から徒歩圏内】収益期待大な投資物件をシミュレーションしてみました

【浜松町駅から徒歩圏内】収益期待大な投資物件をシミュレーションしてみました

23区内の不動産投資で収益を得るためには、5割程度の自己資金が必要な物件が殆ど。ましてや港区となると、その傾向が一層強くなります。そんな中、人気の湾岸エリアで20%程度の頭金でも収益を得る可能性を持つマンションがあるのです。今回は、そんな希少な物件の収益性を検証してみましょう。

ジェイパーク芝浦ベイサイドスクエア

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  • 港区海岸2丁目6ー36
  • ゆりかもめ 「日の出」駅から 徒歩2分
  • JR京浜東北線 「浜松町」駅から徒歩7分
  • 都営大江戸線 「大門」駅から徒歩10分
  • 築年月 2000年9月(築16年)
  • 鉄骨鉄筋コンクリート造地上11階地下1階建
  • 総戸数 53戸
  • 3階部分 南東向き
  • 専有面積 10.11㎡
  • バルコニー面積 17.03㎡
  • 間取り1LDK
  • LDK 10.7帖 洋室6.2帖

西側は海岸通でその上に首都高速羽田線、東側は臨海線の高架に挟まれた細長い建物。3階部分はちょうど左右の高架が目の前にくる位置になります。これが難点なのでしょうが、その分お値段が安いというわけです。とはいえ舗道に植樹が施され比較的広い空間があるので、それほどの圧迫感はありません。

眺望や採光には多少の難はありますが、日中は仕事で留守、休日はアクティブに外出するライフスタイルなら許容範囲でしょう。それに「ゆりかもめ」の日の出駅から徒歩2分、JR浜松町まで徒歩8分というのは、利便性を優先するシングルやDINKSには魅力的な立地です。

運河の対岸には、ファストフード店やレストランの他にコンビニやスーパー、ドラックストアが入っている「シーバース・ア・モール」と、レストラン街のある「スリーワンプラザ」があります。マンションからだと「シーバース・ア・モール」には徒歩5分、スリーワンプラザ」だったら徒歩3分といった距離です。このロケーションであれば、シングルやDINKSには申し分ない環境と言えるでしょう。

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収益シミュレーション

  • 物件価格 3300万円
  • 想定家賃 175,000円(空室率15%で148,750円)
  • 表面利回り6.36%(空室率15%で148,750円)
  • 購入時諸経費 3,300,000円
  • 占有面積40.06㎡
  • 間取り1LDK
  • ㎡単価 823,764円
  • 坪単価 2,718,422円
  • 運用諸経費/月 24,700円
  • 管理費/月 9,350円
  • 修繕積立金/ 10,100円
  • リフォーム積立/月 5,250円
頭金 割合 20% 30% 50%
頭金 金額 6,600,000 9,900,000 16,500,000
自己資金

(頭金+諸経費)

9,900,000 13,200,000 19,800,000
借入額 26,400,000 23,100,000 16,500,000
支払利息 8,141,551 7,123,857 5,088,469
支払総額 34,541,551 30,223,857 21,588,469
月々の返済額 115,139 100,746 71,962
キャッシュフロー(月額) 8,911 23,304 52,088
キャッシュフロー(10年分) 1,069,380 2,796,457 6,250,612
実質利回り(年)※ 1.08% 2.12% 3.16%
10年後のローン残債 20,724,931 18,134,314 12,953,082
10年後の想定売却価格※ 31,306,679 31,938,344 33,201,674
仲介手数料 999,200 1,018,150 1,056,050
実質売却価格 30,307,478 30,920,193 32,145,624
 ※全期間固定 2.25% 25年ローン
 ※実質利回りは投資した自己資金に対する利益率
 ※想定売却価格1はローン残債+自己資金+仲介手数料  ★元手を回収するための売価
 ※リフォーム積立は専有部のリフォーム費用(月に家賃の3%)
 ※購入時諸経費は各種税金+事務手数料+仲介手数料

空室率

現在、この物件は賃貸中なので当面は入居者の心配はしなくて済みます。立地からして賃貸重要はるでしょうし、今のところは40㎡クラスの賃貸物件は少ないので競争力はあると考えられます。

家賃については、周辺のタワーマンションの40㎡クラスだと23万円前後。タワーにこだわらないユーザーであれば、管理費込みで17万円台は魅力的な価格です。湾岸エリアで家賃相場は上がることはあっても、余程のことがない限り値崩れすることは考えにくいですね。

そういった点を考慮すると、空室率は10%以下でも問題ないと思われます。しかし湾岸エリアはマンションの建設ラッシュが続いており、新たなライバルが現れる可能性も捨てきれないので、念のため15%に設定してあります。ですので、空室率を10%以内で運用できれば、更に収益性が向上することになります。
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投資額による違い

頭金が20%のケースだと、諸経費を入れて投資額は990万円。その投資額に対して月々のキャッシュフローは僅か8,911円、年間でも106,938円しかありません。一方、頭金50%のケースでは、1,980万円の投資に対して年間625,061円のキャッシュフローがあります。

投資額の比率は1:2なのですが、リターンは1:6に膨らみます。この違いの決定的な要因は、月々の返済額の違いです。頭金20%のケースでは約11.5万円であるのに対して、50%のケースでは約5.2万円ですからね。この返済額の差が、キャッシュフローに大きな影響を及ぼしているわけです。

不動産投資の場合、同じ物件であっても投資額と収益が比例するわけではありません。何しろ、2倍の投資額で6倍の収益が得られるのですから。そして、自己資金に対するリスクは大きくなりますが、借入額が少ないので負債におけるリスクは小さくなります。それと同時に、支払い利息も少なくて済むということになります。

頭金20%のケースでは借入額が2,640万円に対して利息を加えた支払総額は約3,454万円。50%のケースだと支払総額は約2,159万円で、約1,295万円も少ないのです。この差額分だけ、負債に対するリスクが減るということですね。

これが何を意味するかというと、仮に不測の事態が起きてもローンの残債が少ないので何時でも売り抜けられるということです。そもそも借入当初から、ローンの残債が物件価格を下回っているのですから。つまり、何が起きても臨機応変に対処できるということです。これはリスクヘッジという観点からも、非常に大きな意味を持ちます。

出口戦略

今回のシュミュレーションでは、投資の出口である売却時期を10年後に設定しています。その理由の一つとして、湾岸エリアの中古相場が高止まりしていることがあります。新築物件が高騰していることもあって、当面の間は中古相場が値崩れすることは考えにくい環境下だというのが根拠のひとつ。ですので、10年後に購入価格とほぼ同額で売却できる可能性があると想定しているわけです。

売却価格の内訳は自己資金とローン残債と足したもので、元手を回収するために必要な最低限の価格です。頭金20%のケースであれば、3,300万円で売り抜けるとキャッシュフォローの約107万円プラス170万円の利益を確保できます。

50%のケースの売却価格は3,320万円ですが、3,300万円で売り抜けられれば、トータル約600万円の収益が確保できます。仮に売却価格が3,100万円台であっても、約300万円の利益は残るという計算です。

売却時期を15年後にした場合は、頭金20%のケースだと2,420万円売り抜ければ160万円のキャッシュフローが確保され、売却価格が2,420万以上ならその差額が利益として加算されることになります。

50%のケースでは、2,875万円で売り抜ければ937万円の利益。もし購入価格と同額3,300万円で売却できれば、更にプラス425万円の利益になります。

つまり、出口は最低限の利益が確保可能になる10年後がスタートで、15年後なら更に大きなリターンを得るチャンスがあるということです。

ジェイパーク芝浦ベイサイドスクエアの詳細データはコチラ

まとめ

冒頭でも述べたように、23区内、それも港区で20%程度の頭金で収益が見込める物件は希少です。10年、15年後を見通すのは難しいことですが、少なくとも港区の物件が値崩れする可能性は低いでしょう。ですので、港区のように価格が底堅いエリアは、先々の売却価格にさほどの不安がないという点がメリットになります。

都下に比べてこのエリアの物件は資産価値が高いので、今回ご紹介した「ジェイパーク芝浦ベイサイドスクエア」は検討の価値があるのではないでしょうか。ただし、不測の事態に備えて、なるべく自己資金を多くすることをお薦めします。ギリギリの資金計画で投資すると、いざという時に対処できなる可能性がありますから。

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著者について

マンションジャーナル編集部TAKAHASHI
不動産ライター。元不動産会社勤務。長年の業界経験を生かし、かしこいマンションの選び方から不動産投資、住宅ローンなど幅広いテーマで執筆中です。

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