マンションジャーナル

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【不動産投資・初心者必見!】駅近マンション投資を実際にシミュレーション!〜府中市編〜

【不動産投資・初心者必見!】駅近マンション投資を実際にシミュレーション!〜府中市編〜

都内23区での不動産投資は物件価格が高いので、資金力がないと収益を得るのは難しいのが現状です。なので、ちょっと目先を変えて郊外に目を向けてみては如何でしょう。ということで、今回は府中市にある投資向きのマンションを検証してみしましょう。

ドミール東府中

EV22160B

  • 府中市緑町3丁目8ー1
  • 京王線「東府中」駅から徒歩3分
  • 築年月1996年12月(築19年)
  • 鉄筋コンクリート造地上11階
  • 総戸数 33戸
  • 3階部分 南西向き角部屋
  • 専有面積 57.7m2
  • 間取り 2LDK

南側が国道20号線に面していますが、エントランスへのアプローチが前面道路から奥になっているので圧迫感はないですね。建物の北側は比較的すっきりした感じの住宅地で、大小のマンションが立ち並ぶロケーションです。

お隣のビルには生花店、北へ歩いて1分ほどのところに新鮮な野菜などを扱う食料品店、東府中の駅前にはスーパーの「サミット東府中店」があります。国道沿いに西へ7分ほど歩けば「ドン・キホーテ 府中店」と、買物に関しては便が良いですね。

三軒隣に「モスバーガー」、その他にも和洋中の庶民的な飲食店が周辺に点在しています。金融機関は国道の向かい側に「八千代銀行」、駅へ向かう途中に「りそな銀行」。北東に徒歩3分のところに「東府中病院」があり、生活全般の利便性は良い環境ですね。

シミュレーション
  • 専有面積 57.7㎡
  • 間取り 2LDK
  • 平米単価 343,154円
  • 坪単価 1,132,409円 物件価格 1980万円
  • 想定家賃 125,000円(空室率15%で106,250円)
  • 表面利回り 7.58%(空室率15%で5.15%)
  • 購入時諸経費 1,980,000
  • 運用諸経費 24,190円/月
  • 管理費 10,940円/月
  • 修繕積立金 9,500円/月
  • リフォーム積立※ 3,750円/月
頭金の割合 10% 30% 50%
頭金の金額 1,980,000 5,940,000 9,900,000
自己資金(頭金+諸経費) 3,960,000 7,920,000 11,880,000
借入額 17,820,000 13,860,000 9,900,000
支払総額 23,315,547 18,134,314 12,953,082
返済額 77,718 60,448 43,177
キャッシュ・フロー(月額) 4,342 21,612 38,883
15 年分 781,472 3,890,211 6,998,951
実質利回り(年)※ 1.32% 3.27% 3.93%
15 年後残債 9,326,219 7,253,726 5,181,233
売却価格1※ 13,626,005 15,451,337 17,276,670
仲介手数料 468,780 523,540 578,300
実質売却価格 13,157,225 14,927,797 16,698,370
※全期間固定 2.25% 25年ローン
※実質利回りは投資した自己資金に対する利益率
※売却価格1はローン残債+自己資金+仲介手数料  ★元手を回収するための価格
※リフォーム積立は専有部のリフォーム費用(月に家賃の3%)

流石に23区内の物件と違って、都下の府中になると坪単価がお安いですね。同程度のマンションだと、中野区や世田谷区ならどんなに安くても坪単価は250万円を下ることはありません。この物件の坪単価は約113万ですから、中野区や世田谷区の半分以下。かといって、家賃も半分以下かといえばそうでもない。

だから、利回りが期待できるというわけですね。では上記の表にある数字を見ながら、「ドミール東府中」を投資対象として検証してみましょう。

まず駅近で買物など生活の利便性が高いので空室率を15%に設定し、出口は15年後の売却を想定してシミュレーションしてあります。

頭金の違いで生じる収益の差

上記の表を見て頂くと、頭金として自己資金をどれだけ投資するかで収益がかなり違ってくるのが分かるかと思います。頭金が10%でも購入時の諸経費を入れると、400万近い自己資金が必要。50%の頭金になると当初用意する自己資金は1,200万円近くになります。

まずローン返済額と運用経費を差引いたキャッシュ・フローですが、頭金10%では月額で僅か4,342円しかありません。一方、頭金50%の場合は月額で38,883円。両者の差を1年で計算すると41,4492円、15年で600万円以上の差が生じることになります。

初期投資額が約400万円では15年間の収益が約78万円であるのに対して、約1,190万円の投資だと約700万円のリターンが見込めることになります。投資額は1:3ですが、収益は8:70と大きく違ってきます。資金を多く投資すれば、投資金額の差を超える収益が得られるということです。

収益に対する考え方

頭金の違いによるリターンの差は、8:70で大きく違うのですが、良く見ると実質利回りは1.32%と3.93%で1:3の違いしかありません。これは、分母である投資額の違いによるものです。収益が大きいのは、投資した金額が多いわけですからね。

投資額が多いほど収益が増えるのですが、しかしその反面で資金回収が難しくなります。ということで、ここで注視して頂きたいのが売却価格1※です。

頭金10%の売却価格は約1,360万円ですが、50%だと約1,726万円になっていますね。頭金が少なければその分残債も多いのですが、投下資本が少ないので売り抜ける金額は低くて済むわけです。つまり元手が少ないので、その分だけ回収しやすいということです。

売り抜ける際に、購入価格1,980万円が15年後に1,360万円になっても、投下資金を回収した上でローン残債はゼロ。そして、キャッシュ・フローの約78万円が手元に残ります。もし1,360万円を上回る金額で売却できれば、その差額が利益になるわけですね。

しかし頭金50%も投資していると、元手を回収して残債を決済するには1,726万円以上で売却しなければならないわけです。仮に売却価格が1,726万円を下回った場合、その分だけ利益が減るということになります。しかし、キャッシュ・フローで約700万円の収益を得ているので、トータルではかなりの利益が見込めます。

売却のタイミング

今回のシュミュレーションでは、売却時期を15年後に設定してあります。この設定は、ローン残債と物件価格の推移を想定して売価を考慮した結果です。エリアや物件のグレードによって価格推移の傾向は異なります。なので、様々な要素を考慮して売却のタイミングを想定して資金計画を立てる必要があるわけですね。

都心や人気エリアであれば物件価格の上昇が期待できますが、都下では値下がりすることを想定しておく必要があります。今回の「ドミール東府中」の場合、値上がりはまず期待できません。問題は、10年~15年後にどれくらい価格が下がるかです。

ということで、今回は上手くすれば15年後に1,700万円台、悪くても1,500万円台で売り抜けられるという想定でシュミュレートしています。

もし15年後に1,700万円で売り抜ければ、頭金10%の場合は400万円弱の資金でキャッシュ・フローの約78万円と約340万円の売却差益が得られることになります。ということは、400万円が15年で倍になる計算ですね。頭金50%の場合だと、1,700万円で売り抜ければ約620万円の利益になります。

この数字を見ると、頭金が少ない方の利益率が良いような気がするかもしれませんが、あくまでもマックスの価格で売れた場合の話です。とはいえ、売却価格が1,500万円でも200万円強の利益はありますけどね。しかしそれは15年かけて得られる利益ですから、その間に不測の事態が起きることもあるでしょう。その場合、200万円の利益が大幅に目減りすることもあり得ます。

頭金を多くすることによるリスクヘッジ

額は別にして、確実に利益を得るのは頭金を多くした投資方法です。不動産投資は現物が残るので、株式や為替と違ってすべてを失うことはありません。怖いのは、資金ショートすること。要するに、返済ができない状況になることですね。

頭金が多ければ、その分だけ月々の返済額が少なくなります。そして頭金が30%以上であれば、売却額がローンの残債を割り込むことはまずありません。ですから、もし想定外の事態になって売却する場合でも売り抜けることができます。

しかし頭金が少ないと残債が売価を上回る可能性があり、その場合は抵当権が外せないので売ることができません。そうなると購入した物件は競売にかけられ、借金だけが残るわけですね。頭金を多くすることは、単に収益を大きくするだけではなくリスクヘッジにもなるのです。

まとめ

23区内の場合、頭金10%のシミュレートでは殆どの物件がマイナス収支になります。仮に頭金を50%にしても、値上がりが期待できる物件でない限りあまり旨味はないですね。その点、都下では今回の「ドミール東府中」のように収益が見込める投資向きの物件があります。23区内で不動産投資をするより、都下の物件の方が狙い目かもしれませんね。

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