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【スマートな大人に贈る】不動産投資の知られざるテクニック!〜リスクヘッジ編〜

【スマートな大人に贈る】不動産投資の知られざるテクニック!〜リスクヘッジ編〜

1物件単位のリスクヘッジはもちろんですが、複数の物件で総合的にリスクヘッジをするという考え方もあります。どんなに優れたリスクマネージメントをしたとしても、リスクをゼロにすることはできません。そして単体の物件では、リスクヘッジに限界があります。ということで、今回はリスクを分散させる、もしくは複数の物件で相互にリスクをカバーするといったリスク回避の考え方をご紹介しましょう。
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エリアを分散して大地震に備える

物件を購入する際に、事前に自然災害を予測するのは不可能。仮に東京で大地震が起きて所有する物件が倒壊したとしても、東京以外に所有する物件があれば全てを失わなくて済みます。しかし都心部に物件を集中させていたら、すべてを失うことになりかねません。もし、地震の被害が少ない東京近郊に物件を所有していたなら、都内で住まいを失った人たちの需要が高まり、資産価値が上がるということもあり得ます。

他人の不幸で利益を得るようで気持ちの良い話ではありませんが、これも投資のシビアな現実です。東日本大震災後、高台にある住宅地の価格が高騰したのをご記憶の方も少なくないでしょう。それに為替や株式、先物取引などの値動きは、何かしらの形で人様の不幸が要因になっていることが多々ありますから。

複数の物件に投資する場合、一定のエリアに集中させるより分散して投資することによってリスクヘッジするわけです。そして、場合によっては思いがけない利益を得る可能性もあるということです。

タイプの違うエリアに投資する

人気のあるエリアの物件は空室リスクが低いのですが、物件価格が高いので利回りはあまり期待できません。その反面、資産価値は高いというメリットがあります。逆に、あまり人気のないエリアは空室率が高く資産価値もそれほど高くはありません。

しかし人気という要素は人の気分に左右されますから、決して不動の価値ではなく流動的な側面を持っています。思いがけない要因で人気が出ることがありますし、その逆の現象も起こり得ます。

再開発によるインフラの整備や商業施設の建設計画など、ある程度予測できる要因もありますが、必ずしも期待した展開になるとは限りません。また、いくら人気のあるエリアでも、需要を上回る供給があれば資産価値は下がり収益力は低下してしまいます。

つまり、思惑通りにはいかないということですね。そこで、エリアを分散して投資することに意味が出てくるわけです。

それぞれ特性の異なるエリアでは、社会情勢の変化による影響の及び方が違ってきます。ある地域ではマイナス要因になったとしても、地域の特性が異なればプラスに働くことがあります。もちろん、同じように収支にマイナスの影響を受けることもありますが、同一エリアであればプラスかマイナスのどちらか一つになります。なので、タイプの違うエリアに分散して投資することで、収支バランスを調整してリスクヘッジするというわけです。ab81311750a3cd55fd1b46db46442919_s

現状での手堅い収益と10年後のハイリターン

現時点と10年後では社会情勢は変化し、経済状況も変動します。今は都心や湾岸エリアがもてはやされていますが、東京五輪が終了した5年後はどうなるかは分かりません。

例えば、築30年以上の古いマンションばかり立ち並んでいるエリアがあったとしましょう。当然街並みの見た目は良くなく、人気もないので物件価格は安いでしょう。

しかし、10年後にはそれらの古いマンションが建て替えられて、景色が一変するかもしれないのです。家賃が安くても賃貸需要があってマイナスにならない程度の利回りが確保できるなら、投資先として面白い。何故なら、もしそのマンションが建て替えられれば、大バケする可能性がありますから。ただし、10年程度で元が取れる資金計画が前提になりますけどね。それが、古い物件に投資する際のリスクヘッジでもあります。

人気エリアで新築や築浅物件に手堅く投資する一方で、多少のリスクはあっても建て替えの可能性がある古くて安価な物件購入するのも投資の醍醐味であり、同時にリスクヘッジにもなります。これはFXなどで使われる順張りと逆張りの組み合わせのようなもので、単体ではリスクがあっても別方向の可能性にヘッジするという手法の応用です。

まとめ

エリアを分散するとマーケット要素が異なるので運用は複雑になり、マネージメントは一層難しくなります。しかし違う要素をもっているからこそ、相互にプラスとマイナスをカバーし合いトータルで収益のバランスを調整できるという利点があるのです。

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著者について

マンションジャーナル編集部TAKAHASHI
不動産ライター。元不動産会社勤務。長年の業界経験を生かし、かしこいマンションの選び方から不動産投資、住宅ローンなど幅広いテーマで執筆中です。

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