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【不動産のプロが教える】2016年から住宅ローンを組むなら「〇〇金利」がオススメ

【不動産のプロが教える】2016年から住宅ローンを組むなら「〇〇金利」がオススメ

住宅ローンを組むときに誰でも悩むのが「変動金利」と「固定金利」のどちらで住宅ローンを組むか、です。

今後の市中金利動向に応じて金利が変わるもの、つまり総支払額が変わっていくのが変動金利、今後どのように市中金利が変動しても金利は変わらない、つまり総支払額が最初に確定するのが固定金利です。

「今後金利が上がる可能性があるなら固定金利を選ぶべきであり、今後金利が変わらないか下がる可能性があるなら変動金利を選ぶべき」というのは住宅ローンの基本として誰でも知っている事です。

しかし、実際に住宅ローンを組むときに我々が知りたい事はその先です。

「じゃあ、そもそもこの先の金利はどうなるの?」です。

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固定金利と変動金利どちらが良いか?

金利が上がりそうなら固定金利で住宅ローンを組みましょう、と言われても、そもそもこの先の金利動向がわからないのであれば判断しようがありません。社会人としては問題があるかもしれませんが、実際問題として多くの方はそれほど金融に明るくありません。日銀の金利がどうだの黒田バズーカがどうだのとニュースで聞くことはあっても、本当にその意味をわかっている人は多くないのです。

では餅は餅屋で、銀行や不動産屋さんに金利がどうなるかを聞いてみても…残念ながら明確な答えを教えてもらえません。その理由は大きくわけて2つあります。

誰も金利については教えてくれない

一つは10年や20年も先の金利が実際にどうなるかは誰にもわからない事。そしてもう一つは、うかつな事を言って万が一違ったときにその責任を取れない事です。

この先の金利がどうなるか、という事については、金融に詳しい人であればある程度の予想はできます。しかし、それも100%の保証はありません。

ですから仮に質問されても、それに対して気軽にそれを回答する事はできないのです。もし、銀行の人が「この先の金利は上がると思います」と答えてしまい、金利がその逆になったとき…最悪の場合、そのお客様に損害賠償を要求されるかもしれないのです。銀行も不動産屋もそんなリスクは犯せないため、住宅ローンをどうすべきかという相談をしても誰もが一般論しか答えてくれないのです。

そして、住宅ローンをどうしよう…と悩んでいる人の前に飛び込んできたのが「黒田バズーカ、日銀マイナス金利導入」のニュース。

「これでは、ますます住宅ローンをどうすべきか分からない!」という事で、今回は住宅ローンに絡む金利についてできるだけ簡単に書いてみましょう。

この先5年間の市中金利の動向

先に結論から書きます。10年先や20年先の事となると確実な事は言えませんが、3年や5年程度のスパンであれば金利動向はある程度予想できます。

この先3年間に市中金利が上がる事は可能性としてとても低いと言えます。この先5年間で見ても、金利が上がる可能性はほとんどないと予想出来ます。ですから、これから住宅ローンを組むのであれば変動金利でローンを組むのが得策だと思います。

変動金利のメリット

変動金利の住宅ローンは固定金利のものより金利が低いため、元金を先に大きく減らす事ができます。この先5年間は大きく金利が上がる事はまずないため、まずはその5年で元金を減らしていくのが得策です。そしてもし金利が上がりそうになったら、固定金利の住宅ローンへの借り換えなどを検討すればよいのです。(ただし金利が上がるのが確実な状況では、銀行はローン貸し出しを渋るようになるため、借り換えは早めに行う必要があります)

2016年の日本の金融動向から考えれば、今現在それが一番いいと筆者は考えます。(ただし、「ほぼ確実」とは言っても、世の中何があるかわかりません。最終的な判断は自己責任でお願いします。)

住宅ローンの借り換えで注意すべき点

金利が上がりそうな場合や、下がってしまった場合には、住宅ローンの借り換えを考えた方が有利になります。そして、その住宅ローンの借り換えについては、住宅雑誌や住宅サイトなどで情報を見る事も多く、知識がある方も多いと思います。

しかし、そういう記事であまり語られない事があり、意外とその罠にかかってしまう方がいます。

それは借り換え時の担保不足です。

住宅ローンの借り換えを行う場合に「ローンの残金が物件の評価額を上回っている場合」には借り換えが行えない事があるのです。たとえば、高い金利で住宅ローンを借りてしまったから住宅ローンを借り換えたいときや、これから金利があがるから固定金利の住宅ローンに借り換えたいと思っても、それが可能になるのは「その時点でのマンションの評価額が住宅ローンの残金を上回っている場合」なのです。もっと簡単に言えば「借りようとする金額より担保の額が少なかったら借り換えが行えない」わけです。

もちろん、本当に厳密にこのルールを適用しようとすると借り換えが行えない人が続出してしまうため、実際には「担保+数百万円まで融資可能」な場合がほとんどなのですが、それでもあまりにも担保が少なすぎる場合は借り換えが行えません。

借り換えには物件の資産価値が重要

たとえば多摩地区(京王線や小田急線の比較的奥の方)で、ファミリータイプの大規模マンションを住宅ローンで購入した人がいたとします。仮に3800万円の物件だとして、それを3500万円の住宅ローンを組んで購入にした場合で、5年後に住宅ローンの残金がたとえば3100万円のときに、もしそれを借り換えようと思ったとき。

残念ながらその借り換えは行えない可能性が高いのです。その立地でファミリータイプの5年落ちのマンションであれば、評価額としてはどう高く見積もっても2500万円程度がせいぜいですから、それを担保にして3100万円を借りようとしても断られる可能性が出てくるのです。

住宅ローンの借り換えの記事などではあまり語られないのですが、マンションを買うときに将来的なマンションの価値を考えて購入しないと、いざローンの借り換えを行おうとしたときに担保不足という問題がおきる事があります。当然ですが、そのマンションを売る事はもっと難しくなります。住宅ローンの残金が3100万円あるのに2500万円でマンションを売ってしまっては600万円以上の赤字になってしまうからです。

将来的に住宅ローンの借り換えなどを考えている方は、将来的な自宅の担保の価値も考慮しておく必要があります。

2016年 しばらくは住宅ローン金利が上がらないであろう理由

さて、先に結論としてこの先3年や5年は金利が上がらないと書きましたが、ここではその理由について解説します。池上彰氏のテレビ番組のようにわかりやすく解説できるかはわかりませんが、可能な限り簡単に単純化して説明するようにします。もし金融政策について詳しく知りたい方は、解説サイトや専門書が世の名にはいくらでも存在するため、そういう物を参照してください。

さて、そもそも「金利が低い」というのはどういう状態か、という事から考えてみましょう。

「金利が低い」というのは「世間の景気が悪い」状態と実はイコールなのです。では「景気が悪い」とはどういう状態かというと「世の中でお金が使われていない」状態の事です。

世の中でお金が使われないから景気が悪い。逆に言えば「世の中でお金が使われれば景気が良くなる」わけです

そこで、国の中央銀行は景気が悪いときに「お金を使われるようにする方法」を考えて実行します。それがニュースなどでよく聞く「金融緩和」です。そして「金融緩和」の具体的な方法が「市中金利を低くする」事なのです。

「金利を低くするとどうしてお金が使われるかわからない」という方もいるかと思いますが、逆のパターンを考えてみましょう。

バブル期の金利

日本で景気がよかった時期と言えば誰でも思いつくのが1990年前後のバブル期です。この時期は景気がよかったため市中金利も高く設定されており、預金金利等も軒並み高金利。銀行のちょっとした定期預金であっても金利が4%や5%が当たり前の時代だったのです。

さて金利が5%もあれば誰しも「手元にお金があればそれが増えるようにとりあえず貯金しよう」と考えてせっせと貯金するようになります。何しろ(今では想像もつかないですが)100万円を1年預けておくだけで105万円になるのですから、それならば誰もが貯金しますよね。

結果として、手元にお金があってもそれが貯金されて世の中で使われなくなります。また、ローンで車や家を買おうと思ってもそのローン金利が10%以上もざらともなれば、金利が高いからローンを組まない=買わない人も増えてきます。(実際、その頃ちょっとしたものを分割払いで購入すると金利12%や14%なんて普通でした)

金利と経済活動の関係

つまり、市中金利が高いと、皆が貯金しはじめて物を買わなくなってしまうわけです。

では「市中金利が低い」場合にはどうなるかというと、当然その逆の行動が起きます。つまり、金利が低いために人々は貯蓄を行わず消費をするようになり結果として景気が良くなるわけですね。

昨今のニュースでは「日銀のゼロ金利政策」がよく話題になりますが、金利を限りなくゼロに近くする事で、貯金をせずにお金を使わせるようにして景気を良くしようとしているわけです。

マイナス金利政策の背景

そして、金利をほとんどゼロにしても景気が上向かない場合、まさにそれが今現在の日本なのですが、さらに踏み込んだ対策が必要になってきます。そこでついに行われたのが「日銀のマイナス金利」政策です。金利ゼロでも景気が上向かないのであれば、金利をマイナスにしてしまえ、というある意味単純でわかりやすい方法ですね。実はこのゼロ金利、日本に先んじて欧州では昨年すでに行われています。つまり世界的に今は景気がよくないわけです。

金利がマイナスという事は理屈の上では「銀行に金を預けるには金利を払う必要があり、銀行から金を借りれば金利をもらえる」事になります。

もちろん、実際にそんな事になっては世の中は大混乱になりますから、さすがに実際にそんな事にはならないでしょうが、しかし理屈の上ではそういう事になります。

マイナス金利のシミュレーション

「それで景気に効果があるの?」と疑問をもたれる方もいるかもしれませんが、そういうときは極端な例で考えてみると理解しやすくなります。

たとえば「金利がマイナス10%」という状況を考えてみましょう。

金利がマイナス10%という事は、銀行にお金をあずければ預金者が10%の手数料を払う必要があり、ローンを組んで金を借りれば10%のキャッシュバックがある事になります。ローンを組んでものを買えば10%分のお金がもらえるわけですから、ローンを組んで買った方が得になるのは明らかです。一方で銀行にお金を預けると10%も手数料をとられるので、誰も銀行にお金を預けなくなり、どこかでお金を使った方がマシという事になります。

「銀行に預けずタンス貯金」と考える人もいるかと思いますが、そういう世の中では「皆がものを買う=価格が上がる」事になりインフレで物価が上がり続けますから、タンス預金は実質的に資産を減らしているのと同じ事になってしまうのです。ですから、持っている現金もできれば何かを買った方が最終的に得だという事になります。(バブル期の土地の状況に似ています)

結果として世の中にはお金が出回り物の値段も上がり人々の給与も上がる…そういう循環が生まれるのです。

まぁ「マイナス10%」は例として極端ですが、今、日銀が行っている「ゼロ金利政策」「マイナス金利」というのはまさにこういう効果を狙って行われているわけです。

ご理解いただけたでしょうか。

日本の現状と先々の金利

さて、皆さんの身の回りを見てみましょう。現在の日本の経済状況はどうでしょうか?

各種統計によると物価はわずかに上昇しているようですが、しかし給与が増えているわけでもなく、(これは日本のせいではないですが)株価は下がりアベノミクスも息切れ状態です。しかも来年以降には再度の消費税増税が計画されていて、もしそれが決定すると人々が財布の紐を絞めてくるのも明らかです。

このような状況では、日銀は市中金利を下げる事はできても上げる事はできません。

もし日銀が市中金利を上げる日がくるとすれば、「消費全増税の悪影響がなくなり、物価が上がり給与も増え消費が増えている状態」になっている事が必要なのです。しかもその状態が安定して続いている必要があります。

そういう状態になってはじめて市中金利を上げる事ができるのです。

さて、貴方は今の日本を見てほんの数年先に「消費税は10%に上がったけど、もらう給料も増えてみんながどんどん買い物をしている」ような社会がきていると思いますか?

どう考えてもそんな社会になってるとは思えませんよね?

だからなのです。
だから少なくともこれから3年や5年は日本の金利が上がる事はない、とほぼ断言していいと考えられるのです。

そんな適当な感覚でいいのか?と思うかもしれませんが、経済については一般の方の肌感覚は非常に重要ですし、実際に景気動向調査の中にそのような人々の肌感覚での景気を調査するものもあります。

現在の日本はそういう状況ですから、もしこれから住宅ローンを組む方がいれば少なくとも2016年中であれば「変動金利」で住宅ローンを組む事をおすすめいたします。

また、住宅ローン成功の秘訣は「事前審査」をしっかりと複数の銀行で行うこと。複数の銀行に事前審査を申し込むことによって、自分に合った銀行を見つけ出すことが可能です。

とはいえ、いくつもの銀行に個別で事前審査を申し込むのはめんどくさいですよね。下記のサイト「住宅本舗」はメガバンクからネット銀行・地方銀行まで、一度の手間で事前審査の申し込みが完了してしまうという超便利なサイト。事前審査を考えている方は、まず実施することがお勧めです。

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