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不動産投資のリスクヘッジ!失敗しない利回りの考え方!

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不動産投資のリスクヘッジ!失敗しない利回りの考え方!

不動産投資で失敗しないためには、表面利回りに惑わされてはならない。これは、不動産投資の書籍やネット上で頻繁に語られていることです。もちろん、それは不動産投資のイロハなのですが、では利回りに対してどんな考え方をするべきなのでしょう。

今回は利益を得るためにどう利回りを考えるかではなく、不動産投資で大ヤケドをしないためのリスクヘッジという観点で利回りを検証してみます。
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利回りにおけるリスクヘッジの考え方

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そもそもリスクヘッジはリスクを回避するためのものですから、優先することは利益を得ることではなく損をしないこと。なので、プラス要因ではなくマイナス要因に目を向ける必要があります。常に最悪の事態を想定して物事を見る、それがリスクヘッジの大原則ですから。

東京郊外や地方の高利回り物件

一般的に都心から離れるほど空室リスクは高まるのですが、その分利回りは高くなる傾向があります。23区内で駅近の好立地だと利回りが10%を超える物件はまずないでしょうが、東京郊外や地方都市であれば立地の良い物件でも10%を超える物件はいくらでもあります。しかし、リスクヘッジという観点で見るべきは高い利回りではありません。まず目を向けなければならないのは、空室リスクです。

表面利回りが15%であっても、それは家賃を払ってくれる入居者がいるという前提の話。なので、決して15%の利回りを基準に考えてはいけません。そこで50%の空室を想定した場合、単純計算すると7.5%の利回りということになります。それでも、都内23区の物件に比べると利回りは良い方ですね。

最悪の場合を想定して投資する

それを更に慎重に考えて、最悪5%という利回りで収支を計算して資金計画を立てるのです。つまり最低でも5%の利回りを確保できれば、ローンの返済と諸経費が賄える範囲で借り入れするということです。そうすれば入居率30%でもプラマイゼロ、50%の入居率なら2.5%のキャッシュフローを得ることができます。

たとえ年間を通じて3分の2が空室や家賃滞納という事態になっても、持ち堪えられる資金計画を立てることでリスクヘッジになります。しかし始めから15%の利回りで資金計画を立てれば、家賃が入らない事態になった途端にマイナス収支になってしまいます。仮に10%の利回りで計算しても、半年家賃収入がなければ年間で2.5%のマイナス収支になります。50%を上回る空室率は異常ですが、でもそれを想定するのがリスクヘッジなのです。楽観的な見通しで収支を考えること、それ自体が大きなリスクになります。

プラマイゼロになる利回りが基準

気持ちというのは意外と大事で、気持ちに余裕があれば冷静に物事を見ることができます。そしてじっくり構えて、中長期的な視点で戦略や戦術を考えられます。仮に思うように入居率が上がらなくても、マイナスが発生しなければ焦らずに済みますから。

なので、スタート時に最悪の利回りを想定していれば、少々のことで動じることなく冷静な判断が下せます。物件の表面利回りがどうであれ、まずは最低ラインの利回りを決めておきましょう。

投資規模にもよりますが、プラマイゼロになる表面利回りの目安は3%くらいでしょうか。そして、3%の利回りで収支がプラマイゼロになる資金計画を立てるわけです。その上で、どれだけ3%を上回る要素を持っているかという視点で物件を検討する。そういう視点が、利回りにおけるリスクヘッジのポイントです。

最悪の事態を想定した資金計画

理想は手持ちの半分以下の投資額で、かつキャッシュで購入すること。そうすれば借入金の返済が必要ありませんから、諸経費を差し引いたキャッシュフローが全て収益になります。とはいえ、それができる人は限られているでしょう。

なので、ローンを組むならその金額は物件価格の7割が上限で、頭金の3割と諸費用には自己資金を用意すること。そして、借入額の3割程度の現金を手元に残しておくということです。

1,000万円の物件なら、自己資金で頭金の300万円と諸経費の約100万円を用意して、ローンを組むのは700万円。更に、手元に200万円強の現金を残しておくということです。そうすると、3%の利回りでキャッシュフローが1%だとしても、400万円を銀行に預けているより実入りは良いことになります。

そして万が一早い段階で売却することになったとしても、購入時から短期間で3割も価格が下がるということは滅多にありません。であれば、1,000万円で購入した物件が売却時に700万円なったとしても、残債ゼロで売り抜けることができます。損をするとしても、最大で自己資金の400万円から売却時までに得たキャシュフローを引いた額で済むということです。

まとめ

資金的な余裕がない、つまり自己資金が殆どないといった状況で、借金だけで不動産投資などしてはいけないということですね。悪くても収支はプラマイゼロ、努力が実って運が良ければ利益が出るというくらい気持ちで投資するのが安全ということです。

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