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マンション投資で失敗しない為の秘訣!誰も教えてくれない真実とは

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マンション投資で失敗しない為の秘訣!誰も教えてくれない真実とは

不動産投資で失敗する理由は色々ありますが、原因を突き詰めていくと一つの結論に行き着きます。それは、「楽をして儲けたい」という思いです。多くの人がそう考えるので、その結果として多くの人が失敗するわけですね。

不動産投資はその名の通り不動産を購入するわけですから、株のように紙切れになって価値がなくなるということはありません。それに、常に値動きをチェックする必要もありません。株や為替は一瞬のうちに価格が変動しますが、その点、不動産の価格変動は緩やかですから対応もし易い。しかし一方で、物件の取得まで時間を要し手続きも煩雑です。
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不動産投資は不労所得というイメージを持って取り組むと、大概は失敗して痛い目に遭います。不動産投資は株やFXなどと違って、投資というより事業なのです。事業ですから、楽をして儲けることなどできません。勉強して知識を身に付け、創意工夫することが必要なのです。それを理解しないで、美味しそうな話に乗っかって安易に飛びつくから失敗するのです。

不動産投資をする上で勉強すべきことは多々あるのですが、失敗する原因を知っておくことも大事なことです。「賢者は失敗に学ぶ」と言いますからね。他人が通った失敗の道を避ければ、成功の道を歩めるという理屈になるでしょう。ということで、今回は何をどうしたら失敗するのかを検証してみしましょう。

営業マンの言葉を鵜呑みにして丸投げする

なにも、不動産会社の営業マンの言葉を信じるなということではありません。どの業界でも似たり寄ったりですが、営業マンは美味しい話しかしないものです。たとえ大手企業であったとしっても、それは同じ。場合によっては、かえって大手の方が信用できないことだってあります。良くも悪くも教育が行き届いていて、会社の利益を最優先するように洗脳されたマニュアル人間が多いですからね。都合の悪いことは上手く誤魔化す術を、しっかり叩きこまれているのです。

家賃保証の罠

例えば、「家賃保証」をいう甘い誘惑。これなら、空室リスクの心配はないと安心してはいけません。保守料として10~15%の手数料を取られるので、家賃は満額手元には残りません。そして「家賃保証」の契約更新時に、必ず保証額の改定があり家賃を引下げられます。

場合によっては契約期間中でも家賃の引き下げを要求され、応じなければ契約を解除されることもあるのです。順調な時は家賃保証など必要ないのに手数料を取られ、不調になって保証して欲しい時には家賃を値切られ、下手をすると手を引かれるというわけです。

節税の注意点

それともう一つ、「節税」という何やらお得に感じてしまう言葉。建物の減価償却分や借入金利を経費として収益から引くことができるので、節税対策になるというわけ。しかし税負担の軽減も始めの数年だけで、永遠に税の軽減が受けられるわけではありません。つまり、それは一定期間だけ税の軽減があるというだけで、厳密には節税ではないのです。税金の軽減が対象になる期間を過ぎれば、節税どころか管理費・修繕積立金や固定資産税、都市計画税などが重く伸し掛かり収益を圧迫することになります。

あくまで自己責任

一旦契約したら、あとは自己責任だということを忘れてはいけません。アドバイスやフォローはしてくれても、失敗の責任はとってくれませんからね。不動産投資で失敗するのは、情報の窓口をひとつしか持たず、それを鵜呑みにした挙句に丸投げするからです。情報は多元的に収集し、それを精査して決断するのが事業の基本です。

昔から、「美味しい話には裏がある」と言うではないですか。お美味しい話が嘘ではないにしろ、その反対側には何かしらのデメリットが存在するもの。そのデメリットを理解した上で、メリットと天秤にかけて判断することが大切なのです。

丸投げというのは、実務を業者に任せきりにするということばかりではありません。自分で考えることをしないということ自体、不動産投資という事業を他人に丸投げすることと同じなのです。

キャッシュフローだけを見て出口を考えない

投資物件を選択する際に目安にするのが、物件価格に対する月々の家賃収入。つまり、表面利回りという数字です。これは、投資額である物件価格に対する年間の家賃の額で算出します。例えば、1,500万円のワンルームで家賃が6万円だとすると、家賃収入は6万円✕12ヶ月で72万円。それを物件の購入価格1,500万円で割ると、4.8%の利回りになります。これがいわゆる、キャッシュフローですね。そこから、ローンの返済と管理費や修繕積立金を差し引いた金額が手元に残るわけです。この金額がプラスになれば、取り敢えずはOK。1,500万円の現金を銀行に預けているより、借金して投資した方が遙かに実入りは良い。なんて単純計算して、その気になって投資するのは失敗する典型的な例です。

不動産投資のリターンは、家賃収入というキャッシュフローだけで考えてはいけません。本来の不動産投資というのは、家賃収入プラス売却益が実質的な投資に対するリターンなのです。つまり、購入してから売却するまでに得た家賃収入と、購入価格と売却価格の差額の合計で収支を考えなければならないということです。

想定されるケース

1,500万円で購入したワンルームマンションを20年間賃貸すると、家賃収入は72万円(年間)✕20年で1,440万円。その間に固定資産税や所得税、そして管理費や修繕積立金、メンテナンス費用等がかかりますよね。そして、20年間同じ家賃で賃貸し続けられることはまずなく、経年するごとに賃料は下がるということを考慮しなければなりません。となると、実質的に手元に残るのは1,440万円より少ない額になるはず。良くて7割、つまり1,000万円あるかないかです。

では1,500万円で買った物件が、20年後に果たしていくらで売れるでしょうか。ワンルームの場合は値崩れが激しいので、半額の750万円で売れればラッキーでしょう。ということは、750万円プラス1,000万円で1,750万円。そこから物件価格1,500万円と購入時の諸経費が約10%(150万円)を差し引くと、実質的なリターンは20年でたったの100万円しかないということになります。

しかしこれは、社会情勢や空室リスクなどを考慮しない超楽観的な試算での話です。現実は、もっと厳しい数字になるでしょう。どちらかというと、マイナス収支になる可能性が高いでしょうね。

不動産投資で失敗しないためには、キャッシュフローだけではなく、出口である売却を見据えた運用計画が必要なのです。つまり、空室リスクが低くて堅実な家賃収入が見込め、売却時に値崩れしない物件を選ぶのが重要になるということです。

ワンルームマンションは比較的価格が安いので初心者向きではありますが、競合が多いので売却するとなるとかなり難しくなるというのが実情です。特に新築は販売元の利益である「新築プレミアム」が上乗せされているので、売却の際は価格の下落率が高くなります。ですので、いざ売却しようとしても売価が借入残高を下回って、売るに売れず資金繰りに窮する個人投資家が多くいることを知っておいてください。

節税の意味を分かっていない

そもそも節税というのは課税対象になる複数の収入があって、その一部を赤字にすることで税金を軽減するというのが基本的な考え方。高額な給与所得が敢えて借金で不動産投資をして節税するというのはありですが、単体の事業で節税対策するというのはあり得ない話なのです。

つまり節税というのは高収入の人が考えることで、ローンを組まなければ不動産を買えない人が考えることではないということです。節税対策として不動産投資をするなら、それ以外に多額の課税対象になる収入があることが前提です。安易に「節税」という言葉に乗っかって得するような気になると、思惑が外れて後悔する結果になることを肝に銘じておいてください。不動産投資で利益を得たいなら、取り敢えず節税は切り離して考えてください。

上から目線の言動で嫌われる

不動産投資をする上で、専門知識と資格を持った不動産業者の協力は欠かせません。投資物件選びから購入、入居者募集や家賃の集金、管理といった業務で彼らの力を借りる必要があります。それらの業務の全てを自分でするのは現実的ではありませんから。かといって、丸投げして我関せずでノータッチというわけにもいきません。

ということで、不動産投資をする以上は不動産業者との関わりは必須になります。そこで重要なのが、彼らとの人間関係。マンションを購入すれば、物件オーナーで彼らにとっては大事なお客様です。しかし、オーナーだからといって偉そうにして上から目線の言動は謹んでください。自分では気が付かなくても、知らず知らずのうちにそんな嫌なお客になってしまうのが人の常ですから要注意ですよ。

彼らも人間ですから、嫌なお客のために一生懸命に働きたくはない。入居者募集や、管理業務で適当に手を抜かれるかもしれません。少なくとも、積極的に協力してくれなくなるでしょう。そうなると、なかなか入居者が見つからずに家賃収入が得られないとか、事前確認を疎かにして不良入居者を斡旋されて家賃を滞納されるといったことになりかねません。結局は、自分の懐が痛む結果になるわけですね。

自分では何もせず口も出さないというのも問題ですが、自分勝手な都合を押し付けるとか、何かとケチを付けたりというのは頂けませんね。相談や正当な理由のある指示は必要ですが、自分の部下のように扱い無理難題を押し付けるといったことは厳禁です。彼らに気持ち良く仕事をしてもらうように、常識的な範囲で気遣いをすることも大切なことなのです。

まとめ

株やFXと決定的に違う点は、不動産業者や入居者都の人間関係が発生するということ。そして、それらの人間関係が不動産投資の成果に直結する“肝”だということです。そういう意味では、不動産投資というのはとても人間臭い投資と言えますね。

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