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【不動産投資】郊外にあるワンルームマンションは果たして「買い」なのか?

【不動産投資】郊外にあるワンルームマンションは果たして「買い」なのか?

不動産投資の入り口とも言える、ワンルームマンション。購入費用が比較的安く、特に郊外の物件は初心者でも手を出しやすいです。しかし、ここにきて郊外型のワンルームに異変が生じています。それは何かというと、需要の減少による家賃相場の下落。その理由は、郊外に移設した大学のキャンパスが再び都心へ回帰したことによるものです。

学生を当て込んだワンルームへの投資は要注意

郊外にある物件は購入価格が安いのですが、その分家賃も安い。しかし近隣に大学のキャンパスがあれば、安定した需要があるし2年もしくは長くても4年で入れ替わるので、その度に家主に礼金が入ります。しかしそれは、そこに大学のキャンパスがあるという前提で成り立つ話。もし、その大学がなくなったらどうなるか。当然、需要はガタ落ちで家賃相場は下落の一途です。

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相模原のお寒い現実

今、そんな寒いお話が現実になっているのです。神奈川県の相模原市が、その顕著な例のひとつ。相模原市にある横浜線の淵野辺駅は、青山学院大学相模原キャンパスの最寄り駅でした。ところが平成13年に、相模原キャンパスの文系学部1~2年生が東京都渋谷区のキャンパスに集約されてしまったのです。理系学部は残りましたが、学生数は大幅に減少。その結果、学生を当てにしたワンルームの需要が大幅にダウンし家賃相場が急落したというわけです。

横浜線の淵野辺駅から横浜駅まで約42分、新宿までは町田で小田急に乗り換えて1時間ほど。決してアクセスが良いとはいえませんね。不動産情報大手のアットホームによると、都心から1時間程度のワンルームは管理費込みで4万が下限。しかし相模原の場合、下限が2万円台前半まで落ち込んでいるというのです。

大学に近ければ、多少は駅から離れていても学生が借りてくれます。しかし、その他の単身者は駅近物件を選ぶでしょう。仮に駅に近くても、都内の主要駅へのアクセスが悪ければ借りてはなかなかつかないでしょう。

郊外に移転した大学が都心に回帰する傾向

1970年代前半から、都心の大学が徐々に郊外に移転していきました。しかし勉学に集中できるはずが、通学の不便さやバイト先がないといった理由で敬遠され志願者数が減少。そして、大学のレベルそのものが下がるという負のスパイラルに陥ったのです。そういった状況を打開するために、各大学が再び都心にキャンパスを戻す傾向にあるというわけです。

これは大学にとって切実な問題ですから、都心回帰は今後も進むと考えるべきでしょう。ですから、これは相模原だけではなく、大学のキャンパスがある郊外のワンルームに同じことが起きる可能性があります。

まとめ

仮に5万円台の家賃収入を前提に利回りを計算して、ワンルームを購入したとしましょう。ところが、需要が激減して2万円台の家賃しか入らなければ、間違いなく収支は赤字になってしまいます。通常は滅多に起こらないような現象ですが、大学生を主な借り手として当て込んだ不動産投資には、そういうリスクがあることを知っておく必要があります。

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