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【ブランズシティ世田谷中町】1万坪超の巨大プロジェクトを徹底検証! 

【ブランズシティ世田谷中町】1万坪超の巨大プロジェクトを徹底検証! 

世田谷区中町で、東急不動産による大規模なプロジェクト進められています。NTT社宅跡地の約1万坪の敷地に、分譲マンションとシニア住宅の複合開発である世田谷中町プロジェクト。

これは、東京都による「一般住宅を併設したサービス付高齢者向け住宅整備事業」の第1号選定プロジェクトでもあります。

世田谷中町プロジェクトは、敷地内に分譲マンションのブランズシティ世田谷中町と、サービス付き高齢者向け住宅のグランクレールが併設された、東急不動産による新しい街づくりプロジェクトです。

今回は、世田谷に誕生する新感覚のマンション、“ブランズシティ世田谷中町”を検証してみます。
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 立地

スクリーンショット 2016-01-29 17.39.26

  • 世田谷区中町五丁目21番6
  • 東急田園都市線「桜新町」駅から徒歩 15分
  • 東急田園都市線「用賀」駅から徒歩15分
  • 東急大井町線「上野毛」駅から徒歩18分

この立地だと、駅からは大分離れてしまいますね。とはいえ、1万坪の敷地を駅近の立地で確保するのは難しいですから、これだけのプロジェクトならこの立地は致し方ないのかもしれません。

コンセプト

スクリーンショット 2016-01-29 17.38.39ひとが健康的に生きるために不可欠な「光」と「風」と「緑」を基本装備とし、多世代が心地良くつながり永く暮らし続けるインフラが整った街づくり。そういうコンセプトの下に開発された、高齢化社会にも対応する分譲マンションということですね。

社会で一定の役割を終えたシニア世代と、現役世代のファミリーが同じ敷地内で程良い距離感で交流しながら暮らせるコミュニティ。このプロジェクトは、高齢化が進む日本における一つの試みなのでしょう。

物件概要

  • 敷地面積 20,040.54m²
  • 鉄筋コンクリート造地上4階地下1階建 延床面積24,002.49m²
  • 総戸数 252戸
  • 専有面積 70.58m²~90.98m²
  • 間取り 3LDK~4LDK
  • 共用施設 ライブラリーラウンジ、キッズルーム等
  • 土地は専有面積割合による転定期借地権の準共有
  • 建物専有部は区分所有

売主は東急不動産で、施工は長谷工コーポレーション。

価格にもよりますが、転定期借地権の物件はリセール時に不人気になりがちなことを念頭に置いておく必要があります。借地期間は70年と長いようですが、更新はないので期限が来たら建物を解体して退去しなければなりませんからね。

共用部

スクリーンショット 2016-01-29 17.41.52敷地は二つの区域に分かれていて、北側のエリアがブランズシティ、南のエリアにグランクエールという配置。小学校や保育園が北側にあるので、その点に配慮しての配置ではないでしょうか。高齢者向けの住宅に、小学校や保育園の位置は関係ありませんから。

東西の棟をつなぐプロムナードには多くの植栽がなされ、緑豊かな環境になるようです。中央部にはキッチン・キッズルーム、ライブラリーラウンジが集約され、ピザ窯まで用意されています。

また果樹園もあり、住人が野菜や果物を育てる楽しみを享受できるようにということなのでしょう。更に太陽光発電システムを導入して、共用部の電力に活用するそうです。

間取り

  • 3LDK~4LDK
  • 70.58㎡~90.98㎡
■代表的な間取り
  • D-78Ebタイプ
  • 3LDK+2WIC+N
  • 専有面積78.45㎡
  • バルコニー面積10.96㎡
  • アルコープ面積3.09㎡
  • 水回りが中央部分に集約された、典型的な田の字タイプ。
  • E-74Fsタイプ
  • 3LDK
  • 専有面積74.69㎡
  • バルコニー面積10.71㎡
  • アルコープ面積3.14㎡
  • リビングがバルコニー幅になっており、開放感のある間取り。
  • E-90Jsタイプ
  • 4LDK
  • 専有面積89.33㎡
  • バルコニー面積18.25㎡
  • アルコープ面積7.7㎡
  • こちらのタイプは玄関ポーチ付き。バルコニー側の洋間との仕切りが可変式で、バルコニー幅にリビングを広げられるようになっています。

全体的にオーソドックスな田の字型が基本になっていて、特に特徴的な間取りはラインナプされていないようですね。

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スケジュール

販売開始は、2016年6月上旬を予定

竣工
  • A・B・C街区2017年7月下旬(予定)
  • D・E・F街区2017年1月下旬(予定)
引渡し
  • A・B・C街区2017年9月下旬(予定)
  • D・E・F街区2017年3月下旬(予定)

価格については未発表のようですが、巷では坪単価が350万円と囁かれているみたいです。

周辺環境

スクリーンショット 2016-01-29 17.39.08敷地の北西に隣接している日本体育大学の学生寮の前の道は桜並木で、道沿いに用賀なのはな保育園があります。世田谷聖母幼稚園へは、東北に徒歩6分。用賀なのはな保育園の北1ブロック先に区立桜町小学校があり、子供の足で5分くらいでしょうか。

玉川中学までは、歩いて10分強というところでしょうか。しかし敷地が広いので、街区の位置によって多少通学の距離が違ってきますね。

スーパーは西に4分のところに「ヨークマート中町店」がありますが、その他のスーパーは南東に徒歩11分の「サミット深沢坂上店」と、北へ徒歩12分の「オーケー用賀駅前店」になります。

コンビニは南に歩いて4分ほどのところに「ファミリーマート深沢五丁目店」がありますが、ブランズシティは敷地の北側にあるので少し遠くなりますね。

小学校や保育園は近いのですが、買物の便が今一つのようです。車を多用するライフスタイルであればさしたる不便は感じないでしょうが、そうでない人は日々の生活に不便を感じるでしょうね。

周辺の中古マンション

ブランズシティ世田谷中町の周辺にはどんなマンションがあるのか、売りに出ている物件を調べてみました。

まずは、同じ東急不動産のブランズシリーズのマンション。

ブランズ弦巻四丁目

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  • 東急田園都市線「桜新町」駅から徒歩8分
  • 築年月 2013年1月
  • 鉄筋コンクリート造地上5階建
  • 総戸数 45戸
4階部分
  • 専有面積 80.82㎡
  • 間取り 3LDK+N(納戸)
  • 価格 8,980万円  坪単価366.6万円

所在地は駅の北側になるのでブランズシティ世田谷中町とは反対方向ですが、駅から10分圏内になると、築3年でも坪単価が366.6万円。やはり世田谷は、お高いエリアですね。この価格を見ると、大規模なプロジェクトで開発費用をかけたブランズシティ世田谷中町が坪単価350万円しても高くない気がします。

>>>ブランズ弦巻四丁目の詳細データはコチラ

次に、三菱地所ブランドのマンション。

パークハウス桜新町テラスウェスト

  • 東急田園都市線「桜新町」駅から徒歩9分
  • 築年月 2011年11月
  • 鉄筋コンクリート造地上13階建
  • 総戸数 25戸
12階部分
  • 専有面積 71.76㎡
  • 間取り 3LDK
  • 価格 6,790万円  坪単価312.2万円

ブランズ弦巻四丁目より2年古くなりますが、三菱ブランドなのに坪単価が54.4万円もお安いというのはびっくりです。ブランズシティ世田谷中町よりかなり駅には近いのですが、それでも徒歩9分は遠いですね。にもかかわらず、坪単価が300万円を超えているのは、世田谷ブランドということなのでしょう。

>>>パークハウス桜新町テラスウェストの詳細データはコチラ

まとめ

エリアによって違いはありますが、世田谷エリアの物件は駅から遠くても然程価格が安くないという特徴があります。23区内でも他のエリアなら、駅から徒歩10分を超えるとかなり価格が下がるのが普通。その点、世田谷は別格ということですね。

その意味では、ブランズシティ世田谷中町が坪単価350万円だとしても、決して高くないということになります。ただ定期借地権をどう考えるか、70年先のことが分からないだけに悩ましいところですね。

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photo by 東急不動産

著者について

マンションジャーナル編集部TAKAHASHI
不動産ライター。元不動産会社勤務。長年の業界経験を生かし、かしこいマンションの選び方から不動産投資、住宅ローンなど幅広いテーマで執筆中です。

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