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【不動産投資】品川区で見つけたシングル&カップル向きの投資マンション5選!

【不動産投資】品川区で見つけたシングル&カップル向きの投資マンション5選!

品川区で不動産投資をするなら、何処のどんな物件が狙い目なのか。今回はシングル&カップルをターゲットに想定して投資物件を探してみました。

今回は敢えて売却しづらいワンルームを除いて、専有面積が20㎡以上で物件価格が2,000万円以下の物件を検証してみましょう。

スカイコート五反田

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  • 品川区大崎4丁目3-14
  • 東急池上線「大崎広小路」駅から徒歩3分
  • JR山手線「五反田」駅から徒歩9分
  • JR山手線「大崎」駅から徒歩10分
  • 価格 1,380万円
  • 平米単価 55万円
  • 築年月 1990年12月
  • 鉄筋コンクリート造地上3階建
  • 総戸数 17戸
1階部分
  • 専有面積 25.02m2
  • 間取り 1DK
  • 管理費 8,000円
  • 修繕積立金 3,000円
  • 賃料相場 7.2万円 表面利回り約6.26 % 現在賃貸中

大崎広小路駅から徒歩3分という駅近で、JRの五反田駅と大崎駅も徒歩圏内というのが強み。物件名に「五反田」が付いているのも良いですね。意外とマンション名に拘る人がいて、「五反田」という地名がプラスに作用することもあるのです。

物件資料の表示では五反田の方が近いのですが、直線距離は大崎の方が近いですね。山手線で品川方面へ行くなら池上線で五反田乗り換えより、JR大崎駅まで歩いた方が早いので利便性が高まります。

大崎広小路駅と物件の間に立正大学があるので、学生や大学関係者の需要が見込めます。また、幼稚園や小学校も徒歩5分圏内にあり、それらの施設に勤務する独身の先生達もターゲットになりますね。

スーパーなら南西に歩いて5分足らずのところにライフ・大崎百反通店、駅周辺にコンビニや飲食店が揃っているので買物の便は悪くありません。同じ25㎡でもワンルームより1DKの方が使い勝手が良いし、立地や周辺環境を考えると需要が見込め空室リスクは低いと思われます。

>>>スカイコート五反田の詳細ページはコチラ
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シンシア品川戸越

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  • 品川区平塚1丁目1-4
  • 都営浅草線 「戸越」駅から徒歩3分
  • 東急池上線「戸越銀座」駅から徒歩5分
  • 価格 1,690万円
  • 平米単価 75.54万円
  • 築年月 2003年11月
  • 鉄骨鉄筋コンクリート造地上12階建
  • 総戸数 41戸
9階部分
  • 専有面積 22.37m2
  • 間取り 1K
  • 管理費 7,600円
  • 修繕積立金 3,200円
  • 賃料相場 8万円 表面利回り約5.68 %

>>>シンシア品川戸越の詳細データはこちら!

専有面積が22.37m2と少し狭いですが、浴室の外に洗面台、キッチンには扉があって独立していて使いやすい間取りになっています。基本的にはシングル向きですが、仲の良い若いカップルもターゲットになるかもしれませんね。

戸越銀座商店街へは2分程度で行けますので、買物には不自由しなくて済みます。第二京浜に面していますから、戸越駅都との往復は国道沿いを歩くようになります。駅から徒歩3分と近く、夜遅くても暗い道を歩くわけではないので女性でも比較的安心でしょう。

2駅2路線が利用できて、しかも何れの駅も徒歩5分圏内で買物や飲食の便も良い立地。そして利回りが5.68%ですから、投資物件としては悪くないですね。

戸越I・Mビル

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    • 品川区戸越3丁目1-12
    • 都営浅草線「戸越」駅から徒歩1分
    • 東急池上線「戸越銀座」駅から徒歩3分
    • 価格 1,700万円
    • 平米単価 51.25万円
    • 築年月 1989年1月
    • 鉄骨鉄筋コンクリート造地上9階建
    • 総戸数 22戸
3階部分
  • 専有面積 33.17m2
  • 間取り 1LDK
  • 管理費 20,200円
  • 修繕積立金 1,100円
  • 賃料相場 12万円前後 予想表面利回り約 8.47%

駅出口のすぐ隣で、第二京浜沿いの超駅近物件です。これだけ駅に近ければ、女性の一人暮らしでも心配ありませんね。その上、3分も歩けば東急池上線の戸越銀座駅で、左右に商店街が広がっています。

言うまでもなく、戸越銀座商店街では買物や飲食には事欠きません。自炊派には食材が安く調達できますし、外食派でも庶民的な飲食店や惣菜店があるので不自由しません。

このマンションは事務所使用OKなので、オフィスとして貸出することもできます。これだけ恵まれた環境にあるのですから、住居、事務所の何れも需要は高いでしょう。それにこれだけ好立地で、このお値段は安いですね。

ただ修繕積立金が1,100円とべらぼうに安いのに、巡回管理にもかかわらず管理費が20,200円というのが解せません。総戸数22戸で月々1,100円の積立では、確実に大規模修繕費用がショートします。修繕計画がどうなっているのか、要確認の物件ですね。

>>>戸越I・Mビルの詳細ページはコチラ

フェニックス旗の台

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  • 品川区旗の台4-1-7
  • 東急大井町線・池上線「旗の台」駅より徒歩2分
  • 価格 1,890万円
  • 平米単価 55.55万円
  • 築年月 1989年3月
  • 鉄筋コンクリート造地上6階地下1階建
  • 総戸数 28戸
6階部分
  • 専有面積 34.02m2
  • 間取り 1LDK
  • 管理費 8,230円
  • 修繕積立金 7,840円
  • 地代 7,748円
  • 賃料相場 9.5万円 予想表面利回り約 6%

旧借地権の物件。通常は借地権の更新はされますが、念のために確認しておいた方が良いでしょう。残存期間があと1年なので、更新の有無は決定しているはずです。

池上線を使えば五反田、蒲田まで直通で、大井町線なら二子玉川と大井町へ直通というアクセスの良さが魅力。駅から左右に商店街が広がっているので、買物や外食は便利です。

ただ買物に関しては、戸越銀座商店街ほど充実はしていません。どちらかというと、飲食店が多いのでアクセスの良さを重視する外食派向きですね。自炊にこだわらないシングルだけではなく、若いカップルやDINKSも充分ターゲットになるでしょう。

旗の台駅周辺では20㎡前後のワンルームや1Kは空室が多いようですが、35㎡前後の物件の募集は出ていないので競争力はあります。

都内の住宅街では20㎡台の物件は供給過剰気味ですが、35㎡前後の物件数が少ないので需要があります。どうも、旗の台もその例外ではないようです。

>>>フェニックス旗の台の詳細ページはコチラ

デュオ・スカーラ品川大井

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  • 品川区南大井4
  • 京急本線「立会川」駅から徒歩6分
  • 価格 1,950万円
  • 平米単価 60.37万円
  • 築年月 2002年12月
  • 鉄筋コンクリート造地上13階建
  • 総戸数 10戸
4階部分
  • 専有面積 32.3m2
  • 間取り 1K
  • 管理費 1,1090円
  • 修繕積立金 6,390円
  • 賃料相場 9.8万円 表面利回り約6.03 %

駅まで徒歩6分と特に駅近という程ではありませんが、立会川は以外と不動産投資の穴場なのです。東京カンティが2014年に発表した首都圏におけるマンションのPBRランキングで8位になっています。

PBRとは分譲されてから10年後の物件価格を示す数字で、立会川のPBRは1.19。つまり、10年で物件価格が分譲時より19%上昇しているということです。

PBRの数値が高いということは、そのエリアは人気があることを示しており、それは賃貸価格にも影響を及ぼします。人気があれば需要が増え、物件価格だけではなく賃料も上昇するという理屈です。ですので、表面利回りが6%を超えているわけですね。

これは利回りだけではなく、出口戦略にも重要なファクターになります。つまり売却時にも有利になり、トータルで投資における収益が良いということです。

鉄板の人気エリアは誰もが注目しますが、立会川は今のところ住みたい街ではランク外で、ほぼノーマークの穴場というわけですね。

>>>デュオ・スカーラ品川大井の詳細ページはコチラ

まとめ

品川と言っても、ご存知のように品川駅周辺は港区で物件価格が高いので利回りは低くなります。

今回ご紹介した物件は、殆どが東急池上線沿線。品川区の駅近物件で5%以上の利回りを得られるのは、池上線周辺が狙い目ということになりますね。そして、その他で品川区の穴場は立会川ということです。

>>>東急池上線沿線のマンション情報をもっと見る!

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