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【不動産投資】港区でヴィンテージマンションを狙うならココだ!

【不動産投資】港区でヴィンテージマンションを狙うならココだ!

何故、港区のヴィンテージマンションが面白いのか。港区では、築10年以内で専有面積40~50 m2のマンション価格は5,000万円を超えます。

それだけの投資をしても、表面利回りは4%前後しかありません。しかし、築年の古いヴィンテージマンションなら話は別。少ない投資額で5%を超える利回りが狙えるのです。

そしてもうひとつ、古いが故に面白いことがあります。それは、費用負担無しで億ションに化ける可能性があるということです。

用地不足がもたらすチャンス

マンションを開発している大手デベロッパー各社は建設用地取得に凌ぎを削り、好立地の用地は年々少なくなっています。そこで目を付けたのが、好立地にある古いマンションの建て替え事業。建て替える際に住戸数を増やし、それを販売して建設費用と利益を捻出するというカラクリです。そのためには、人気エリアで尚且つ駅近の利便性の高い立地であることが必須条件になります。

ご存知のように、港区は都内でも有数の人気エリア。その中でも、駅近で利便性の高い立地であれば高級マンションになります。ということで、そういう立地にある古いマンションは建て替え事業のターゲットになるというわけです。

そこで今回は人気があって賃貸需要が高く、尚且つ建て替えによって億ションに化ける可能性を秘めた物件を検証してみましょう。
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六本木ハイツ

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  • 港区六本木4丁目 1-16
  • 東京メトロ日比谷線・都営大江戸線「六本木」駅から徒歩3分
  • 東京メトロ千代田線「六本木一丁目」駅から徒歩6分
  • 価格 2,300万円
  • 平米単価 54.31万円
  • 築年月 1967年5月
  • 鉄骨鉄筋コンクリート造地上10階地下2階建
  • 総戸数 88戸
5階部分

専有面積 42.35 m2

  • 間取り 2K
  • 管理費 15,817円
  • 修繕積立金 6,231円
  • 賃料相場 16万円 表面利回り約8.3 % 現在賃貸中

このマンションは旧借地権の物件で残存期間は11年ですが、建物がある限り借地権の更新は問題ありません。賃貸に支障はないし、原則として借地権だからといって建て替えできないということはありません。もちろん、借地契約の内容を確認する必要はあります。

ちなみに、すぐ近くにある「パークハウス六本木麻布三河台」は2014年に建てられたマンションですが、当時の平米単価は約121万円。もし、この六本木ハウスが建て替えられたら、単純計算して2,300万円で購入した物件が5,000万円以上に化けることになります。必ずしもそうなるという保証はりませんが、少なくともその可能性を秘めた物件ということです。

ところでこのマンション、2015年の売買相場では同クラスの面積で平米単価が約85万円。それが、54.31万円というのはかなりお安いですね。南東側は高速道路に面しており、この住戸は南東向きですから、そのせいかもしれません。

現在の賃料相場で※PER(収益力)を見ると、15.6で元手を回収するのに約16年かかる計算。首都圏のPER平均値は21.59ですから、このマンションの収益力はかなり高いということになります。その他に物件の状態や契約内容を吟味する必要がありますが、検討する価値はあるでしょう。

>>>六本木ハイツの詳細ページはコチラ

麻布十番中央マンション

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  • 港区麻布十番2丁目9-8
  • 東京メトロ南北線・都営大江戸線「麻布十番」駅から徒歩3分
  • 東京メトロ南北線「六本木」駅から徒歩14分
  • 価格 2,680万円
  • 平米単価 59.06万円
  • 築年月 1967年5月
  • 鉄骨鉄筋コンクリート造地上10階建
  • 総戸数 74戸
7階部分
  • 専有面積 45.38 m2
  • 間取り 2LDK
  • 管理費 10,900円
  • 修繕積立金 12,690円
  • 借地料 11,968円
  • 賃料相場 13万円 表面利回り約5.8 %

>>>麻布十番中央マンションの詳細データはこちら!

麻布十番商店街にあるマンションで、1階には「大丸ピーコック・麻布十番店」が入っているので買物は超便利。南西に賢崇寺境内の杜があり、緑豊かな環境に隣接した最高のロケーション。この立地で想定家賃が13万円前後ですから、麻布にしてはリーズナブルなお値段です。入居者を選ぶことはあっても、空室に悩むことはないでしょう。

このマンションの予想表面利回りは5.8%ですが、PERは17.17なので首都圏の平均21.56を上回る優秀な数値ですね。立地からして資産価値は高いし、大手デベロッパーからすれば建て替え事業のターゲットとしてたまらなく魅力的な物件でしょう。

賢崇寺のすぐ南にある「元麻布ヒルズフォレストタワー」の平米単価は、約185万円。立地条件はこの麻布十番中央マンションの方が良いですから、建て替えられればそれ以上の値がつくでしょう。

今の平米単価が59.06万円ですから、3~4倍になる可能性がありますね。築49年を経ているので、建て替えはそれほど先の話ではないはず。もしかすると、水面下で話が進められているかもしれません。

ただ、この物件も旧借地権なので、借地契約の内容を確認しておく必要がありますね。特に問題がなければ、手に入れておいて損はない物件です。

ツイン一の橋一番

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    • 港区麻布十番4丁目4-1
    • 東京メトロ南北線・都営大江戸線「麻布十番」駅から徒歩1分
    • 価格 3,000万円
    • 平米単価 66.27万円
    • 築年月 1959年1月
    • 鉄骨鉄筋コンクリート造地上11階建
    • 総戸数 100戸

10階部分
  • 専有面積 45.27 m2
  • 間取り 1LDK
  • 管理費 9,510円
  • 修繕積立金 13,850円
  • 賃料相場 13.5万円 表面利回り約5.4 %

駅2番出口から徒歩1分という駅近で、建物の1階にコンビニがあり、麻布十番商店街へも歩いて2分ほどの距離。西側が麻布通り、東側は首都高速に面しているので車の騒音は致し方無いでしょう。

1・2番館が共に麻布通りと首都高速に挟まれ南北に縦長の建物なので、建て替えるとしたらどんな形状になるのか、ちょっと気掛かりですね。

この物件のPERは18.52で優秀なのですが、建て替えについては敷地の形状や立地に若干の不安を感じます。建て替えられないことはないでしょうが、容積率の問題でそれほど高層にはならないかもしれません。駅近ではありますが、幹線道路に挟まれているので億ションにならないかもしれません。デベロッパーの考え方次第ですが、建て替え事業の対象として魅力的な物件かどうかは不透明ですね。

>>>ツイン一の橋一番の詳細ページはコチラ

ヴィラ赤坂

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  • 港区赤坂6丁目10-45
  • 東京メトロ千代田線「赤坂」駅から徒歩4分
  • 東京メトロ銀座線.南北線「溜池山王」駅から徒歩9分
  • 価格 3,399万円
  • 平米単価 74.21万円
  • 築年月 1970年6月
  • 鉄筋コンクリート造地上7階建
  • 総戸数 75戸
4階部分
  • 専有面積 45.8 m2
  • 間取り 1LDK
  • 管理費 6,340円
  • 修繕積立金 13,590円
  • 賃料相場 14.8万円 表面利回り約5.22 %

2015年に同じタイプの住戸が2,950万円で売り出されていますが、この物件はリノベーションをしているので、その費用が上乗せされているようです。

一ツ木通りや赤坂サカスは徒歩圏内、すぐ近くには氷川神社、ミッドタウンガーデンと檜町公園へは徒歩7分くらいで、比較的緑が多く閑静なエリア。東京ミッドタウンへは、歩いて10分少々でしょうか。駅近の割には比較的静かな住環境であり、その上赤坂と六本木が生活圏内にあるという立地は滅多にありません。このロケーションで建て替えられれば、かなりの高級マンションになるでしょう。

この物件のPERは19.13で良好というほどではありませんが、それでも利回りは5%を超え収益力は首都圏の平均より高い数値です。近隣に比較的新しい12階建のマンションがあるので、現在の階数より5階くらい高層に建て替えることは可能でしょう。

※PER=物件価格÷年間想定賃料収入

マンションの1戸あたりの収益力を計るための値で、東京カンテイが考案した独自の指標。
現在の評価額におけるマンション価格が何年分の賃料に相当するか、つまり元手を回収するのに何年かかるかを算出した値。この値が低いほど早く元手を回収でき、そのマンションの収益力は高いということになります。

>>>ヴィラ赤坂の詳細ページはコチラ

まとめ

不動産投資で重要なのは、空室リスクの回避と出口戦略。築年の古いマンションでも、人気エリアで駅近という条件をクリアしていれば大きな値崩れはせず、賃貸に出しても入居者を確保しやすいというメリットがあります。

今回ご案内した物件は、いずれも空室リスクを回避する要素を持っています。そして出口戦略においては、建て替えによる恩恵を享受できる可能性も秘めています。しかしそれは、あくまで可能性であって確実なものではありません。

そもそも投資とは、不確実なものに資金を投じること。100%確実な投資など、この世に存在しません。問題は、どれだけ確実に近づけるかです。

なので、建て替えの可能性を綿密に調査する必要があるということです。単に客観的な状況だけを見て、“建て替えするだろう”で投資するのは危険ですよ。

ところで、ご紹介したようなマンションが、価値の高い人気ヴィンテージマンションになった裏には、どのような秘密があるのでしょうか?ここで注目すべきは、管理費と修繕積立金です。住民によるこれらの支えがマンションの質を保っているのですね。

>>>港区のマンション情報をもっと見る!

著者について

マンションジャーナル編集部TAKAHASHI
不動産ライター。元不動産会社勤務。長年の業界経験を生かし、かしこいマンションの選び方から不動産投資、住宅ローンなど幅広いテーマで執筆中です。

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