マンションジャーナル

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【ブランズシティ久が原】高級住宅街に誕生したその価値を徹底検証!

【ブランズシティ久が原】高級住宅街に誕生したその価値を徹底検証!

マンション開発で出遅れ気味だった東急不動産。グループ会社である東急電鉄沿線で、住宅地の中に大規模マンションを開発するようです。

スクリーンショット 2016-01-29 16.27.58所在地は、大田区鵜の木一丁目1923。最寄り駅は東急池上線の「久が原」駅で徒歩4分という立地。マンションまでは、駅前から末広商店街を西に向かって通り抜け、環状八号線を渡ってすぐ左。環八に面しており、駅からは平坦な道のりです。

東急多摩川線の「鵜の木」駅も利用できて、徒歩5分の距離。東急2路線2駅が利用できる好立地に誕生するマンション、果たしてどんな魅力があるのでしょう。

建物の特徴

ブランズシティ久が原は、以前からこの地にあった森を伐採して建設用地にしたようですね。森がなくなって残念な気もしますが、これも時代の流れですから仕方ないのでしょう。しかし敷地の中心に、既存樹を大切に活かしたディライトガーデンを造るようです。元々緑豊かな土地ですから、できうる限り自然を残して欲しいですね。

エントランスにも樹木を配し、その奥に緑豊かなオークプロムナードと提供公園がありますね。マンション敷地の周辺にも樹木が配されているようですが、これは既存樹を活用しているのでしょうか。

外観のフォルムは重厚な趣があり、緑と調和しつつその存在を主張している感じですね。敷地配置図を見る限り、全体的に緑が多く森のなかにあるマンションという雰囲気になっています。

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物件概要

スクリーンショット 2016-01-29 16.26.38敷地面積が8,422.51m2で、鉄筋コンクリート 地上12階 地下1階建。総戸数が278戸で間取りは2LDKから4LDK、専有面積が56.40m294.83m2というラインナップ。駐車場は71台で、バイク置場が42台。自転車置場は493台分あり、その内の5台分がレンタサイクル用。

竣工予定は平成291月下旬で、引渡しが同年2月下旬の予定。販売開始予定は、平成282月中旬ということです。売主は東急不動産で、販売会社が東急リバブル。施工会社は大豊建設で、管理が東急コミュニティー。今のところ、販売戸数及び価格は未定。

間取り

スクリーンショット 2016-01-29 16.27.16間取りはオーソドックスな田の字タイプが多く、一部のタイプを除いて殆どの住戸にWIC(ウォークインクローゼット)が設置されています。L1タイプ以外の住戸はリビングが横広になっており、バルコニー全体に面しています。総じて、リビングに開放感のある間取りになっていますね。

おそらく最上階の住戸でしょうが、ルーフバルコニーのある4LDKの間取りはなかなか魅力的です。リビングの開口が広く全面がルーフバルコニーに面しているので、特に開放感のある住空間になっています。

各住戸の価格については公式HPでは未定となっていますが、どうも70㎡台で7,600万円を超えているようです。坪単価だと360万円くらい。大田区久が原というアドレスで、この値段はちょっと高めかなという感じがしますね。

周辺環境

スクリーンショット 2016-01-29 16.27.44駅前から続く末広商店街にはスーパーの「オゼキ」やコンビニ、ドラックストアなどがあります。マンションとは反対方向になりますが、線路を渡ってすぐのところに「サミット久が原食品館」もあるので、日々の買い物には不自由しないでしょう。

嬉しいことに、久が原駅の直ぐ側に天然温泉の銭湯があります。温泉といっても、浴場には富士山の壁絵があって昭和の香り漂う銭湯そのもの。たまには昭和にタイムスリップして、体を温めるのも良いかもしれませんね。

保育園は歩いて1分のところにテンダーラビング保育園久が原、西へ6分歩けば多摩堤保育園、鵜ノ木幼稚園へは環八を渡って南に歩いて2分くらい。鵜ノ木幼稚園の脇道を東に向かうと区立東調布第三小学校があり、子供の足でも5分もかからないでしょう。前面道路が環八というのが少々気掛かりですが、近隣には鵜木松山公園もあり、子育ての環境としてはそう悪くはないですね。

周辺の中古マンション

鵜の木駅寄りでブランズシティ久が原とは少々離れますが、参考までにご紹介しておきましょう。

アデニウム鵜の木ザ・レジデンス

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  • 東急多摩川線「鵜の木」駅から徒歩4
  • 築年月 20134
  • 総戸数 57
  • 鉄筋コンクリート造地上7階建
  • 5階部分
  • 専有面積 73.16
  • 間取り 3LDK
  • 価格 6,100万円  坪単価275万円

鵜の木駅からは徒歩4分ですが、久が原駅へは徒歩15分という位置関係になります。

買物は鵜の木駅前のマルエツ鵜の木店、それと歩いて2分足らずのところにまいばすけっと鵜の木2丁目店があります。駅前の商店街には青果店やドラックストアなどがあるので、日々の買い物には不自由しないでしょう。

嶺町幼稚園がすぐ西隣で、キッズプラザアスクうのき保育園へは駅方向へ歩いて2分ほど。区立嶺町小学校は少し遠くなって、子供の足だと10分ちょっとかかりますね。ただ通学路は幹線道路を通らないので、その点は安心です。買物の弁が良く、小さなお子さんのいるファミリーには良い立地ですね。

ブランズシティ久が原とは建物の規模やグレード、新築と中古の違いはありますが、坪単価で85万円以上の差というのはちょっと大きすぎるような気がします。

物件価格の未来予想

このアデニウム鵜の木ザ・レジデンスの価格がこのエリアの相場だとすれば、ブランズシティ久が原の資産価値が数年後にどうなるのかちょっと心配になります。

近隣の多摩川の河川敷沿いに三井不動産のパークハウスが壱番館から五番館まで立ち並んでいます。ちなみに築22年のパークハウス多摩川北四番館の住戸が売りに出ていて、価格は103.16㎡の3LDK6,580万円で坪単価は210万円。

三井のパークハウスブランドでこの価格、大田区アドレスではこんなものなのでしょう。さて、数年後にブランズシティ久が原の坪単価はどれくらいになるのでしょうか。少なくとも、価格が上がることは期待薄ですね。

アデニウム鵜の木ザ・レジデンスの詳細ページはコチラ

まとめ

ブランズシティ久が原の近隣にあるマンションは殆どが賃貸で、同クラスの分譲マンションはありません。なので、近隣での比較にはなりませんが、アデニウム鵜の木ザ・レジデンスやパークハウス多摩川北四番館の物件価格は参考になります。

物件価格の高い安いは個人の価値観によって違いますが、将来的な資産価値を見る上で客観的な相場観も必要ではないでしょうか。大田区で同じ東急沿線にある物件の中古価格は、将来の資産価値を予測する上で役に立ちますからね。

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