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大田区大森に誕生する、シティテラス大森西!果たしてその魅力は?

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大田区大森に誕生する、シティテラス大森西!果たしてその魅力は?

住友不動産が手掛ける、敷地総面積9,500㎡を超える地上11階建、総戸数279戸の大規模マンション。シティテラス大森西がある大田区は国家戦略特区に指定されており、このところ巷で話題になっている民泊を全国に先駆けて認めた先進的な行政区。住友不動産は最近になって管理規約で民泊を禁止するマンションを作ると発表しましたが、このマンションはどうなのか気になるところです。今回は、このシティテラス大森西がどれ程の魅力を持っているのか検証してみましょう。

アクセス

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所在地は、大田区大森西四丁目226番。最寄りの駅は京浜急行本線梅屋敷駅で徒歩12分、同じ京急の大森町駅からだと徒歩13分。JR蒲田駅へは徒歩15分。一様2路線3駅が利用できますが、どの駅からも10分以上と遠くアクセスに関しては良いとは言えないですね。駅から遠いというデメリット、このマンションはそれをどんな魅力でカバーしているのでしょう。
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外観のデザインと共用空間

スクリーンショット 2016-01-29 15.01.28マンションの顔である南面のファザード(建物の正面)は約148mもあり、その面構えは流石に壮観ですね。建物のデザインは幅広の左右対称のシンメトリーで、タワーマンションとは一味違う造形美があります。これは敷地面積が広いからこそできることで、地価の高い駅近では実現できなかったでしょう。

緑を配した石造りの中庭があり、居住者用の提供公園や駐車場との緩衝地帯、外周に植栽が設えられ緑を感じながら暮らせる環境を創造しているとのこと。周辺は古めの住宅街で、そこに町工場が点在しています。そんなロケーションの中にあって、このマンションの存在は際立つことでしょう。

周辺環境

スクリーンショット 2016-01-29 15.11.06買物は、東に歩いて3分のところに「ローソン東邦医大前店」。南に徒歩7分程度の位置に「マルエツ 梅屋敷店」、南東に7分歩くと「ツルハドラッグ 梅屋敷店」。北に7分くらい歩けば、「ファミリーマート大森西四丁目店」とその東側に「まいばすけっと大森西4丁目店」があります。ということは、徒歩5分圏内にはコンビニが1件しかないということですね。

小中学校ですが、区立大森第三小学校へは子供の足だと10分近くかかるでしょう。区立大森第八中学校は更に遠くなり、元気な中学生でも歩いて12分くらいですね。自転車通学が認められていれば、どうということはない距離ですけどね。

保育園は割と近くて、大森西第二保育園まで徒歩3分といったところ。その他、徒歩8分以内に3箇所の保育園があります。大森西第二保育園と、その北側にある公園に緑があるくらいで、緑豊かな環境というわけではありません。子育て環境としてどうかといえば、悪くはないけど最適とまではいかないといったところでしょうか。

販売予定の間取りと販売価格

スクリーンショット 2016-01-29 15.03.08 第3期販売予定価格は、3LDKの4,280万円から。1階の64.61㎡の3LDKに24.54㎡の芝生貼の専用庭が付いている住戸がおすすめのようです。

その他の間取りと価格

  • 64.61㎡の3LDK+N+WIC
  • 67.83㎡の3LDK+N+2WIC
  • 78.32㎡の4LDK+N+WIC+SIC

5,080万円~6,780万円

※N=納戸 WIC=ウォークインクロゼット SIC=シューズインクロゼット

各部屋の配置は一般的ないわゆる田の字タイプで、特に特徴的な間取りの住戸はないようです。
64.61㎡の3LDK+N+WICが5,080万円であれば、坪単価が約259万円。78.32㎡の4LDK+N+WIC+SICが6,780万円なら、坪単価は約285.6万円ということになります。さて、この価格をどう見るか。驚くほど高くはありませんが、駅までの距離や買物、通学の利便性を考慮すると見解や如何にといった感じですね。

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シティテラス大森西の魅力

何より魅力的なのは、敷地面積が広いこと。それにより、全279戸の80%である228戸の南向きが可能になりました。それと、今のところは周囲に背の高い建物がないのが良いですね。そして、全ての駐車場が平置きだというのが魅力的です。23区内のマンションで、全ての駐車場が平置きというのはポイント高いですから。

スクリーンショット 2016-01-29 15.04.04機械式は維持費が高いし、メンテナンス費用も高額になります。出し入れしにくい上に出庫に時間が掛かるので、使い勝手が悪いと評判は良くありません。何より平置きなら、大規模修繕時に駐車場に殆ど費用がかからないのが大きなメリット。

ただ、139台分しかないので、足りなくなる可能性はあります。でも需要が多ければ、自走式の2階建にすれば対応できます。機械式と違って、それほど建設費や維持費はかかりませんからね。利用者から徴収した駐車料金で、短期間のうちに償却できるでしょう。これも、広い敷地だからこそ可能なことです。スクリーンショット 2016-01-29 15.04.23

周辺の中古マンション

では、シティテラス大森西の周辺で売りに出ているのは、どんな中古マンションがあるのでしょうか。

ニックハイム大森梅屋敷

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  • 京急行本線「梅屋敷」駅から徒歩5分
  • 築年月 1972年4月
  • 総戸数 38戸
  • 鉄筋コンクリート造地上7階建
4階部分
  • 専有面積 99.36㎡
  • 間取り 4LDK
  • 価格3,980万円 坪単価132万円

かなり古いマンションですが、2014年にフルリノベーションしてあるので内装は綺麗な住戸です。新築マンションと比べるのは野暮ですが、専有面積が99.36㎡と広く駅から徒歩5分でこのお値段は安いのでは。

梅屋敷駅前には賑やかな商店街があり、スーパーやドラックストアなど様々な店舗が軒を連ねているので、日常の買物はこちらで賄えます。商店街から1本入った住宅街で、比較的静かな住環境。ただ、小中学校へは歩いて12分くらいかかりますね。

駅からの距離や買物の便は毎日のことですから、物件選びには重要なポイントです。築40年でも、このロケーションだからこその価格なのです。駅から遠く買物の便も今ひとつのマンション、その40年後の資産価値を考えることも必要でしょう。

ニックハイム大森梅屋敷の詳細ページはコチラ

レクセル大森ラウンドアーク

400px-レクセル大森ラウンドアーク外観

  • 京急行本線「大森町」駅から徒歩4分
  • 築年月 2006年9月
  • 総戸数 57戸
  • 鉄筋コンクリート造地上15階建
13階部分
  • 専有面積 76.99㎡
  • 間取り 4LDK
  • 価格5,080万円 坪単価217.7万円

マンションとは逆方向ですが、大森町駅前の商店街にはスーパーの「サミット大森町店」や100円ショップの「キャンドウ」、ドラックストアなどがあります。南へ5分ほど歩けば、「ライフ大森中店」があるので、買物は比較的便利です。

子供の足で歩いて5分くらいのところに区立大森第一小学校、区立大森東中学校へは徒歩10分程度でしょうか。就学児童のいるファミリーには暮らしやすい環境でしょう。大森警察署が近くにあるので、治安は心配しなくてよさそうですね。

まず、駅から徒歩4分と12分では大違い。片道8分の差は、月に20日往復するとして1ヶ月に約5.3時間になります。1年だと64時間で、2.6日分の差が生じます。つまり駅から自宅までの往復で、1年に3日も無駄にしていることになるのです。それに買物や通学に費やす時間を加えると、家族全体でかなりの時間をロスすることになります。

時間のロスだけではなく、体力的、精神的なストレスも見逃せません。そういったことをお金に換算するのは難しいでのすが、検討材料の一つにはなるでしょう。

レクセル大森ラウンドアークの詳細ページはコチラ

まとめ

シティテラス大森西には色々な魅力がありますが、駅から遠いという現実は変えようがありません。この点が大きなデメリットになるのは仕方ありませんね。車を頻繁に使う生活であれば、デメリットは軽減されメリットは大きくなるでしょう。ライフスタイルによって判断する必要があるでしょう。

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