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【不動産投資】中央区でマンション投資を狙うならココだ!

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【不動産投資】中央区でマンション投資を狙うならココだ!

中央区というと物件価格が高くて利回りが悪そうなイメージがありますが、表面利回り5%をキープする物件がないわけではありません。タワーマンションのような高額な物件でも高い家賃であれば利回りは良いでしょうが、何十万円もする物件を借りるユーザーは限られています。

では個人が中央区で投資するなら、どんな物件があるのか。ということで、今回は中央区で5%超えの利回りが期待できる投資物件を検証してみましょう。

パレ・ソレイユ東日本橋

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  • 中央区東日本橋3丁目
  • 都営浅草線 「東日本橋」駅から徒歩1分
  • 都営新宿線 「馬喰横山」駅から徒歩1分
  • 価格 3,000万円
  • 平米単価 74.65万円
  • 築年月 2005年10月
  • 鉄筋コンクリート造地上12階建
  • 総戸数 42戸

2階部分

  • 専有面積 40.17m2
  • 間取り 1LDK
  • 管理費 9,800円
  • 修繕積立金 4,100円
  • 賃料相場 13万円 表面利回り約5.2 %

地下鉄2駅2路線が徒歩1分と、超駅近の物件です。徒歩3分圏内に、コンビニが3件。スーパーは「マルエツプチ日本橋三丁目店」まで歩いて1分、「まいばすけっと」へは徒歩3分と、買物の便も文句なしですね。

東日本橋三郵便局へ徒歩1分で、東京都民銀行、みずほ銀行、城北信用金庫が徒歩3分圏内にあります。居酒屋やカフェなどの飲食店も、徒歩5分圏内に点在しています。余裕のあるシングルのビジスパーソンや忙しいDINKSには理想的な立地ですね。

周辺に規模の大きな新築マンションが賃貸に出ていますが、駅から徒歩3分で家賃が15~16万ですから充分に競争力はあります。好立地なので資産価値は高く、売却する際も値崩れする心配はないでしょう。

パレ・ソレイユ東日本橋の詳細ページはコチラ
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メゾン・ド・ヴィレ日本橋浜町

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  • 中央区日本橋浜町2丁目
  • 都営新宿線「浜町」駅から徒歩4分
  • 東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅から徒歩5分
  • 東京メトロ日比谷線「人形町」駅から徒歩6分
  • 価格 3,180万円
  • 平米単価 79.5万円
  • 築年月 1998年 3月
  • 鉄骨鉄筋コンクリート造地上14階建地下1階
  • 総戸数 114戸

8階部分

  • 専有面積 40.23m2
  • 間取り 1LDK
  • 管理費 8,300円
  • 修繕積立金 2,500円
  • 賃料相場 15万円 表面利回り約 5.66%

まずは、3駅3路線が使えるというアクセスの良さが光りますね。それに、すぐ近くに浜町公園の緑があるのも魅力的です。新大川通りに面していますが、一歩路地を入ると静かな住環境があります。

近隣には1件しかコンビニはありませんが、「成城石井日本橋店」に近く、新大川通りを渡ってすぐですから徒歩1分といったところでしょうか。更にその1分ほど先には「大丸ピーコック」があり、何れも少々お値段は高いですが買物の便は良いですね。その他の買物は3分も歩けば昔ながらの惣菜店などがある甘酒横丁、人形町商店街へも然程遠くはありません。

この物件のターゲットは、DINKSか小さな子供のいるファミリーといったところでしょうか。緑が多く人形町の下町情緒を味わうことができるロケーションですから、シングルなら女性に好まれるかもしれませんね。

一つ気になるのは、修繕積立金が2,500円と安すぎる点です。築17年になるので第1回目の大規模修繕は終わっているはずですが、修繕履歴を確認しておく必要がありますね。大規模修繕済みであれば、10年後に売却するという設定で資金計画を立てて検討しても面白いかもしれません。

メゾン・ド・ヴィレ日本橋浜町の詳細ページはコチラ

スカイコート日本橋浜町公園

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  • 中央区日本橋浜町2丁目
  • 都営新宿線「浜町」駅から徒歩3分
  • 東京メトロ半蔵門線「水天宮前」駅から徒歩8分
  • 東京メトロ日比谷線「人形町」駅から徒歩12分
  • 価格 3,450万円
  • 平米単価 70.81万円
  • 築年月 1999年11月
  • 鉄筋コンクリート造地上11階建
  • 総戸数 30戸

6階部分

  • 専有面積 48.72 m2
  • 間取り 1LDK
  • 管理費 13,000円
  • 修繕積立金 6,000円
  • 賃料相場 15万円 表面利回り約5.2 % 現在賃貸中

目の前に浜町公園、その東側に隅田川というロケーション。前出の「メゾン・ド・ヴィレ日本橋浜町」に近いのですが、こちらのマンションは新大川通りから1本奥に入った住宅街に位置していますので車の騒音も気にならず静かな環境です。

買物は「成城石井日本橋店」まで、歩いて3分もかからないでしょう。もう少し先には「大丸ピーコック」もあり、歩いて5分程度です。人形町商店街にはちょっと遠くなりますが、甘酒横丁へは歩いて5分くらいで行けます。

ただ、水天宮と人形町の駅からは若干遠くなりますね。とはいえ何れも徒歩圏内ですし、このロケーションを好むユーザーは少なくないでしょう。都心へのアクセスが良くて駅近、尚且つ緑が多く静かな環境という物件は滅多にありませんから。

総戸数30戸という小規模マンションですが、これだけの好立地ですから空室リスクは低く資産価値は高いでしょう。

スカイコート日本橋浜町公園の詳細ページはコチラ

ドルチェ月島・弐番館

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  • 中央区月島4丁目
  • 東京メトロ有楽町線・都営大江戸線「月島」から徒歩2分
  • 都営大江戸線「勝どき」駅から徒歩3分
  • 価格 3,490万円
  • 平米単価 82.58万円
  • 築年月 2003年06月
  • 鉄骨鉄筋コンクリート造地上12階建
  • 総戸数 53戸

12階部分

  • 専有面積 42.26m2
  • 間取り 1LDK
  • 管理費 12,700円
  • 修繕積立金 8,900円
  • 賃料相場 15.6万円 表面利回り約 5.36%

西北の側面が清澄通りに面していますが、建物は西南向きでエントランスは脇道に面しており大通りの騒音に配慮した造りになっています。ただ、東北の面は隣のマンションと背中合わせになっているので採光は期待できませんね。西に3分ほど歩けば、大江戸線の勝どき駅も利用できます。どちらかというと、ホームからの距離は勝どき駅の方が近いかもしれません。

月島駅の地下通路を通って10番出口を出ると左手にコンビニ、清澄通りに向こう側にスーパーの「フジマート」があります。マンションの直ぐ側にもコンビニがあるので、買物の不自由はないですね。

清澄通りの向こう側は下町情緒が漂う月島名物“もんじゃ焼”の店が立ち並び、その先には隅田川が流れています。こういった下町の風情が好きなユーザーには、とても魅力的なロケーションで強力なアピールポイントになります。

DINKS や余裕のあるシングルのビジネスパーソンの他に、目の前が小学校なので就学児童がいるファミリーもターゲットになるでしょう。幅広いユーザー層が対象になるので、空室リスクは低く抑えられますね。

ドルチェ月島・弐番館の詳細ページはコチラ

まとめ

どのエリアでもそうですが、物件数が多く手頃な価格の投資物件はワンルームです。しかしワンルームは供給過多で競争が激しく、特に30㎡以下の物件は流動性が低く売却に苦労します。中央区も例外ではなく、やはりワンルームの募集が多いですね。これは競争が激しく、空室リスクが高いことを物語っています。

そこで、中央区でなるべく低予算でリスクの少ない投資となると、今回ご紹介した物件が参考になるかと思います。まずアクセスの基準は、駅から徒歩5分以内で2駅若しくは2路線利用できること。専有面積は40~45㎡で、家賃が13~15万円前後確保できる3,500万円以下の物件。そして、周辺環境に何かしらのセールスポイントがあることです。こういった条件が揃わないと、5%超えの利回りは期待できないでしょう。

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