マンションジャーナル

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【不動産投資】新宿区でファミリー・DINKS向けマンション投資を狙うならココだ!

【不動産投資】新宿区でファミリー・DINKS向けマンション投資を狙うならココだ!

東京23区内でファミリータイプのマンションを投資対象にする場合、ネックになるのは単身者に比べて世帯数が少なくマーケットが小さいという点。

特に新宿区は、他の区に比べるとファミリー層の重要が多いとはいえません。

しかし利便性を重要視する転勤族などの需要は少なからずあるわけで、その受け皿になる物件が多いかといえば意外とそうでもないのです。その意味では、まんざら悪いマーケットでもないということです。

ポイントになるのは、やはり利便性。ただしファミリーをターゲットにした場合、買物の便が良く保育園や小学校に近いことが重要なポイントになります。子供を持たないDINKSにとっても、買物の便は気になるところ。そういった要素を踏まえて、新宿区内の60㎡台で5,000万円以内のマンションを投資という観点で検証してみましょう。

サンクタス四谷・曙橋ルーセンシティ

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  • 新宿区住吉町8-13
  • 都営新宿線「曙橋」駅から徒歩1分
  • 東京メトロ丸ノ内線「四谷三丁目」駅から徒歩7分
  • 価格 4,480万円
  • 平米単価 76.57万円
  • 築年月 2005年9月
  • 鉄筋コンクリート造地上8階地下1階建
  • 総戸数 43戸

1階部分

  • 専有面積 60.94m2
  • 間取り 2LDK
  • 管理費 9,900円
  • 修繕積立金 18,800円
  • 賃料相場 20万円前後 予想表面利回り約5.3%

あけぼの駅まで徒歩1分で、四ツ谷駅へも徒歩圏内というはポイントが高いですね。A2番の出口からだと靖国通りを渡る必要がないので、楽だし安全です。スーパーの三徳住吉店にも徒歩1分と近く、コンビニが徒歩3分圏内に2件あり買物はとても便利。近隣に和食や中華の飲食店、それからハンバーガーショップやカフェもあるので外食事情も悪くないですね。そして、隣のビルには24時間営業のフィトネスジムがあるというロケーション。

間取りは2LDKですが、60 m2あるのでファミリーでも大丈夫でしょう。北に区立牛込仲之小学校があり子供の足で7分くらい、通学路は大通りを通らないので安心です。この立地と生活環境であれば、ファミリーだけではなくDINKSにも魅力的な物件でしょう。

管理費の金額は相場といった感じですが、それに比して修繕積立金がちょっとお高いですね。ただ、これは悪いことではありません。築10年でそろそろ大規模修繕工事の時期ですから、現実的な修繕計画が立てられていることが覗えます。つまり、管理組合がしっかり機能しているので建物の資産価値も保たれている可能性が高いということです。好条件が揃っているので、借り手が付きやすく売却する際も値崩れする心配はないでしょう。

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アルカーデンシティリンクス新宿

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  • 新宿区大久保2-6-18
  • 東京メトロ副都心線「東新宿」駅B1出口から徒歩1分
  • 都営大江戸線「東新宿」駅から徒歩4分
  • JR山手線「新大久保」駅から徒歩8分
  • 価格 4,680万円
  • 平米単価 75.6万円
  • 築年月 2000年8月
  • 鉄骨鉄筋コンクリート造地上12階建
  • 総戸数 66戸

3階部分

  • 専有面積 61.9m2
  • 間取り 2LDK
  • 管理費 22,290円
  • 修繕積立金 8,510円
  • 賃料相場 20万円前後 予想表面利回り約5%

このマンションで41.54m2の1LDKが15.5万円なので、61.9m2の2LDKなら20万円は下らないでしょう。大久保通りと明治通りの交差点角に位置しているので便利な反面、車の騒音が気になりますね。しかしアクセスの良さや生活の利便性を優先するユーザーなら、然程気にしないかもしれません。

買物は徒歩3分圏内にスーパーが2件と、コンビニが2件あるので問題ありませんね。区立大久保小学校が、子供の足でも5分とかからない距離にあります。保育園も徒歩5分圏内に3箇所あるので、小さな子供のいるファミリーでもOKでしょう。

北へ2件隣の料理とお酒が楽しめるライブハウスがあるのですが、この存在も物件の“ウリ”になります。音楽好きには、魅力的なロケーションですからね。

ただ、管理費が2万円を超えているのが気になります。賃借煮出す場合の管理費は、せいぜい1~1.5万円くらいが相場。なので、差し引き額が実質利回りを下げる要因になります。この点を考慮して、収支を計算する必要があります。

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アドリーム落合

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  • 新宿区上落合二丁目27-12
  • 東京メトロ東西線「落合」駅から徒歩2 分
  • 西武新宿線・都営大江戸線「中井」駅から徒歩4 分
  • JR中央・総武緩行線「東中野」駅から徒歩10 分
  • 価格 4,780万円
  • 平米単価 74.48万円
  • 築年月 1998年12月
  • 鉄骨鉄筋コンクリート造地上14階建
  • 総戸数 65戸

4階部分

  • 専有面積 64.17m2
  • 間取り 3LDK
  • 管理費 13,500円
  • 修繕積立金 9,110円
  • 賃料相場 18万円前後 予想表面利回り約4.5%

どうも、この周辺には同程度の物件が複数賃貸に出ているようで、交通の便が良い割にはこの辺りの家賃相場はあまり高くないようです。近隣で70 m2超えの物件が20万円で出ていますから、この物件だと18万円が良いところでしょう。

山手通に面していますが、舗道が広く平坦で歩きやすいですね。東西線の落合駅や大江戸線中井駅から近い割にはゴチャゴチャしておらず、西側に大きなお寺があって高い建物がないせいか、すっきりした街並みで暮らしやすそうなロケーションです。

山手通リの向かい側にスーパーがあり、徒歩3分圏内にコンビニが2件あるので日々の買い物は便利。マンションの東側は住宅街で、落合第二小学校へは子供の足でも5分とかからないでしょう。そういったロケーションですから、この物件はファミリー向けですね。

利回りはあまり良くありませんが、ファミリーには暮らしやすい環境なので流動性が低く安定した収益が見込めるでしょう。

>>>アドリーム落合の詳細ページはコチラ

東新宿レジデンシャルタワー

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  • 新宿区歌舞伎町2-4-14
  • 東京メトロ副都心線・都営大江戸線「東新宿」駅から徒歩1分
  • 東京メトロ丸ノ内線「新宿三丁目」駅から徒歩9分
  • JR山手線「新宿」駅から徒歩12分
  • 価格 4,980万円
  • 平米単価 81.16万円
  • 築年月 2001年2月
  • 鉄筋コンクリート造地上15階地下2階建
  • 総戸数 158戸

2階部分

  • 専有面積 61.36m2
  • 間取り 2LDK
  • 管理費 9,700円
  • 修繕積立金 10,760円
  • 賃料相場 21万円前後 予想表面利回り約5%

東新宿駅に直結したマンションで、これ以上ないくらいの超駅近物件。ちょっと頑張れば、新宿駅まで歩いていくことも可能です。エントランスは石造りで趣があり、ラウンジも広くお値段の割には豪華な仕様です。

買物は北へ5分ほど歩いたところにスーパー三徳新宿本店、徒歩3分圏内にコンビニが2件あります。明治通りを挟んで東側には植樹された広いスペースのあるショッピングモールの新宿イーストサイドスクエア、西に5分ほど歩けば肉のハナマサ新宿店とドン・キホーテ新宿店があるという便の良さ。このロケーションは、強力なアピールポイントになりますね。

近隣にこれといった公園はありませんが、歩いて3分くらいのところに稲荷鬼王神社があて境内に緑もあります。大久保小学校へは子供の足でも5分足らずですから、ファミリーでも比較的暮らしやすい環境にあります。

管理費は相場より若干安めで、修繕積立金はやや高め。しかし、158戸でこのくらいの金額を積み立てられていれば、大規模修繕時に資金不足になって慌てなくて済むでしょう。築15年になるので、一応大規模修繕の履歴なり計画を確認しておいた方が良いでしょうね。立地と建物のグレードからして空室リスクは低いでしょうから、資産価値は高く値崩れもなく有利に売却できると思われます。

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まとめ

新宿区内に於いて駅近で買物や通学の便が良い立地であれば、ファミリータイプでも空室リスクは低いでしょう。その上表面利回りが5%をキープできれば、悪い投資ではありません。

しっかりポイントを押えて投資すれば、新宿の物件も魅力があるということですね。

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