マンションジャーナル

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大森大規模パークサイドタワープロジェクトを徹底検証!

大森大規模パークサイドタワープロジェクトを徹底検証!

しながわ区民公園に隣接し東側に大井競馬場と平和島競艇場を望む、地下1階地上23階建、総戸数312戸の大規模タワーマンション。

制震構造採用で分譲会社は業界の異端児、住友不動産。

所在地は品川区南大井二丁目39番・40番4で、品川アドレス。最寄り駅は京浜急行電鉄本線「大森海岸」駅で、第一京浜を北に向かって平坦な道を歩いて5分。

JR京浜東北線 「大森」駅へは徒歩10分という立地で、2駅2路線が利用可能。

物件概要

  • 敷地面積 3,671.88㎡
  • 予定完成時期 2018年10下旬
  • 入居時期 平成31年4月上旬
  • 間取り 3LDKと4LDK
  • 専有面積 65.02㎡~76.73㎡

分譲価格は今のところ未定ですが、かなり良いお値段になる模様。

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周辺環境

スクリーンショット 2016-01-29 11.19.38大森海岸駅から第一京浜沿いの右側には、多くのマンションが立ち並んでいます。そのマンション群の中にあって、北側の端の方に位置しているのがパークサイドタワー。

東隣に約12ha超えのしながわ区民公園があり緑豊かな環境で、鈴ヶ森中学校は歩いて5分程度。鈴ヶ森小学校へは子供の足で10分近くかかるでしょうか。

しながわ区民公園内には数々の遊戯施設があり、野球場やテニスコート、キャンプ場があります。その他にもマラソンコースやサイクリングコースも備わっているので、自然を満喫できて家族でも楽しめる環境があります。

ただ、大井競馬場と平和島競艇場が近いのをどう見るかですね。ギャンブル好きの方には好立地でしょうが、ご婦人やお子さんにとってはどうなのか。でも品川水族館がすぐ近くにあるのは、小さなお子さんのいるファミリーには高ポイントでしょう。

一番近いのは、徒歩2分のコンパクトスーパーの「まいばすけっと南大井3丁目店」。大きなスーパーは大森海岸駅とは反対方向の「イトーヨーカドー 大森店」で徒歩7分、「西友大森店」までが徒歩9分、JR大森駅前の「アトレ大森」へは徒歩11分と、けっこう歩きますね。ご婦人が重い買い物袋を持って歩くには、ちょっと厳しい距離かもしれません。日々の買物は、歩いて2分の「まいばすけっと」に頼ることになりそうですね。
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周辺の中古マンション

まずは、すぐお隣のマンションから。

ライオンズマンション大森第3

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  • 「大森海岸」駅から徒歩4分
  • 築年月 1979年12月
  • 鉄骨鉄筋コンクリート造地上14階建
  • 総戸数 98戸
11部分 西向き (第一京浜側)
  • 専有面積 56.75㎡
  • 間取り 3LDK
  • 価格 2,680万円  坪単価 155.8万円

>>>ライオンズマンション大森第3の詳細データはこちら!

築37年ということもあって、随分お安いですね。路地を挟んで、お隣も同じライオンズマンションで、築年数は1977年5月と2年違うだけで似たようなもの。個々の建物はそれほど大きくありませんが、2棟合わせるとパークサイドタワーと同じくらいの敷地面積になります。もし同時期に建て替えということになれば、同規模のタワーマンションになりますね。

更にその南にも築年月1978年7月のライオンズマンションがあり、こちらはコの字型の建物で、敷地の広さは単独でもパークサイドタワーと同じくらいあります。何れも築40年近いので、建て替えするとすればそう遠い話ではないでしょう。

大森海岸ハウス

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  • 「大森海岸」駅から徒歩3分
  • 築年月 1980年3月
  • 鉄骨鉄筋コンクリート造14階建
  • 総戸数 256戸
13部分 南向き (駅側で隣の大森パークハイツとお見合い)
  • 専有面積 57.48㎡
  • 間取り 2LDK
  • 価格 2,980万円  坪単価 171万円

こちらのマンションもコの字型をしていて、敷地面積はパークサイドタワーと同じ程度の規模で南隣がしながわ水族館。更に駅に近くなりますから、もしタワーマンションになれば立地的にはこちらの方が資産価値は高くなるでしょうね。

>>>大森海岸ハウスの詳細ページはコチラ

大森パークハイツ

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  • 「大森海岸」駅から徒歩2分
  • 築年月 1978年11月
  • 鉄骨鉄筋コンクリート造14階建
  • 総戸数 214戸
  • 3階部分 西向き (第一京浜側)
  • 専有面積 57.12㎡
  • 間取り 3LDK
  • 価格 3,180万円  坪単価 183.7万円

徐々に駅に近くなってきて、こちらの物件は駅の斜向かいで敷地の広さはやや劣りますがタワーマンションを建設するのに充分な規模です。

そして、この物件の南には更に広い敷地に立つマンションがあり、駅の真ん前。東側はボートレース場の海に面しているので視界を遮るものはなく、タワーマンションになれば抜群の眺望が得られるでしょう。

それに、「イトーヨーカドー大森店」をはじめとする駅周辺の様々な商業施設が間近になるのですから、当然資産価値は高くなりますね。将来の建て替えを見越してこのマンションを購入しておけば、数年後に2倍以上の資産価値を持つマンションに化けるかもしれませんよ。

>>>大森パークハイツの詳細ページはコチラ

まとめ

大森海岸駅から当該物件のパークサイドタワーまでの間にあるマンション群は、築年が古い物件ばかり。ということは、この周辺では無敵と言うか、そもそも比較になりませんね。しかしその反面、それらの古いマンションが建て替えられてタワーマンション群になる可能性は十分あります。

その時、駅から一番遠いこの物件の資産価値はどうなるのでしょう。そんな先のことを心配してもしょうがないかもしれませんが、長い目で見た時の資産価値も考慮しておくのも必要なことです。おそらく10年以内には、何れかのマンションがタワーマンションに建て替えられるのではないでしょうか。

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