マンションジャーナル

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近い将来、資産価値が大バケする?都内のマイナーなヴィンテージマンションを検証!

近い将来、資産価値が大バケする?都内のマイナーなヴィンテージマンションを検証!

ひと口にヴィンテージマンションと言っても、明確な定義があるわけではなくグレードや価格はピンキリ。都内にあるメジャーなヴィンテージマンションは、立地の良さ以外に古いなりのデザイン性やレベルの高い仕様に価値を見出すオーナーが多い傾向があります。なので、老朽化してもなかなか建て替えという話にはなかなかならない。新しい建物になると、ヴィンテージとしての資産価値がなくなってしまいますから。

しかし、立地が良くてもそれほど有名ではないマイナーなヴィンテージマンションは、少々事情が違います。こだわりのある富裕層から支持されているわけではないので、立地が良くても物件価格はメジャーなヴィンテージマンションほど高くはありません。
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一般的なマンション程ではないにしろ、老朽化していくに従って徐々に資産価値が下がっていきます。それに、色々不具合が生じて住み心地も悪くなり、嫌でも建て替えを検討せざるを得ないというわけです。

建て替えするにしても、エリアの人気度や立地の良さが高級マンションとして蘇るための重要なファクターになります。そこで今回は、好立地で建て替えしたら大バケする要素を持ったマンションをご紹介します。

秀和第2三田綱町レジデンス

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  • 港区 三田2丁目1-1
  • 東京メトロ南北線「麻布十番」駅から徒歩3分
  • 鉄筋コンクリート造地上8階建
  • 築年月 1972年2月(築44年)
  • 総戸数 103戸
  • 専有面積 39.16㎡~86.1㎡
  • 間取り 1K~3LDK

住所は港区三田、そして最寄り駅が麻布十番というのは住みたい街の鉄板。西側が首都高速目黒線に面していますが、何と言っても周辺のロケーションが良いですね。緑に囲まれ、東側には三田共用会議所、その隣にオーストラリア大使館、綱町三井倶楽部が並ぶ優美な街並み。東へ歩いて1分ほどのところには、億ションの「パークマンション三田日向坂」があります。

そういうロケーションですから、このマンションが建て替えられれば間違いなく億の値がつく高級マンションになりますね。築後44年を経ていますから、そう遠くない将来に建て替えを検討する時期がくるでしょう。

問題はどれくらい住戸数を増やせるかですが、周辺に高層の建物がないことが少々気になるとろです。建て替えを想定して購入するなら、正確な敷地面積と容積率の確認は最低限しておく必要があるでしょう。

現在売りに出ている物件

  • 7部分
  • 間取り 1LDK
  • 専有面積 48.30㎡
  • 価格 3,780万円  平米単価78.27万円
  • 2部分
  • 間取り ワンルーム
  • 専有面積 54.60㎡
  • 価格 4,350万円  平米単価79.68万円
  • 6部分
  • 間取り 2LDK
  • 専有面積 48.30㎡
  • 価格 4,490万円  平米単価92.97万円

賃貸に出ている物件 (賃料の目安 40.91㎡~86.10㎡ 9.8万円~27万円)

  • 1部分
  • 間取り 1LDK
  • 専有面積 47.0㎡
  • 賃料 15万円

賃貸では表面利回りが5%を切ってしまうので、それほど魅了的とはいえません。とはいえ、将来に高級マンションに大バケする可能性を秘めているわけですから、単純に利回りだけで判断する物件ではないですね。

秀和第2三田綱町レジデンスの詳細ページはコチラ

マンション南恵比寿

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  • 渋谷区恵比寿南3丁目-1-5
  • JR山手線「恵比寿」駅から徒歩3分
  • 東急東横線「代官山」駅から徒歩6分
  • 鉄筋コンクリート造地上9階地下1階建
  • 築年月 1974年8月(築41年)
  • 総戸数 46戸
  • 専有面積 50.62㎡~ 121.05㎡
  • 間取り 1LDK~4LDK

恵比寿は住みたい街ランキング1位の街で、こちらも人気エリアの鉄板。そんな人気の街で、駅から徒歩3分という立地は何とも魅力的。このマンションは、ちょうど商業エリアと住宅街の境目の角地に位置しています。タワーマンションが建つような場所ではありませんが、駅近で買物の便も良い好立地。

現在の建物はそれほど高級感があるわけでもなく、エレベーターもレトロでかなり老朽化しています。しかしグレードの高いマンションに建て替えられれば、かなり高額な物件になる可能性があります。現在9階建ですが、おそらく今以上の高層にして建て替えることは難しくはないでしょう。

問題は建物内に専門学校が入っているので、所有者だけで建て替えを協議するわけにはいかない点です。建替えを想定して購入するなら、専門学校との契約がどうなっているかの確認が必要になりますね。

現在売りに出ている物件

  • 2部分
  • 間取り 2LDK
  • 専有面積 60.71㎡
  • 価格 4,980万円  平米単価82.02万円

賃貸に出ている物件

  • 1部分
  • 間取り 2LDK
  • 専有面積 60.71㎡
  • 賃料 16.5万円
  • 6部分
  • 間取り 2SLDK
  • 専有面積 101.46㎡
  • 賃料 30万円

古いだけではなく今ひとつ高級感にかけるせいか、立地の割には家賃が安いので賃貸に出しても表面利回りは4%を切ってしまいますね。将来の建て替えを見越して所有権を確保しておく、というスタンスで投資するなら魅力があるかもしれません。

マンション南恵比寿の詳細ページはコチラ

湯島ハイタウン A・B

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  • 文京区湯島4丁目6-11
  • 東京メトロ千代田線「湯島」駅から徒歩2分
  • 東京メトロ銀座線 「上野広小路」駅から徒歩7分
  • JR山手線「御徒町」駅から徒歩7分
  • 鉄筋コンクリート造地上16階地下1階建
  • 築年月 1969年12月(築47年)
  • 総戸数 400戸 (A棟168戸 B棟232戸)
  • 専有面積 46.17㎡~100.62㎡
  • 間取り 1LDK~4LDK

文京区は港区のような人気エリアではありませんが、このマンションのロケーションは抜群です。南側は春日通りを隔てて目の前に湯島天満宮、北側に旧岩崎庭園、東には上野不忍池があり、歴史と自然に囲まれたロケーションなのです。

御徒町が徒歩圏内なので、日常的にアメ横が利用できるという何とも羨ましい環境。谷根千エリアのように下町情緒を楽しむというより、歴史と文化、そして自然に囲まれた環境が“ウリ”になるでしょう。

億ションというわけにはいかないでしょうが、少なくともこの辺りでは高級マンションの部類になるでしょう。ただ2棟で400戸という大所帯ですから、建て替えに向けて意見調整するのは大変な作業になることが予想されます。

現在売りに出ている物件

  • 10部分
  • 間取り 1LDK
  • 専有面積 53.3㎡
  • 価格 2,980万円  平米単価55.9万円
  • 9部分
  • 間取り 2LDK
  • 専有面積 53.3㎡
  • 価格 3,480万円  平米単価53.55万円

賃貸に出ている物件 (家賃の目安 14.7万円円~25万円)

  • 10部分
  • 間取り 1LDK
  • 専有面積 49.93㎡
  • 賃料 15万円
  • 8部分
  • 間取り 2LDK
  • 専有面積 80.91㎡
  • 賃料 18.5万円

物件価格がお安いので、表面利回りは悪くありませんね。物件価格に対して家賃相場で試算すると、概ね5%を上回ります。まずはインカムゲイン狙いで、じっくり建て替えを待つというスタンスでも良いかもしれません。

湯島ハイタウン A・B棟の詳細ページはコチラ

ライオンズマンション一番町

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  • 千代田区一番町6-3
  • 東京メトロ半蔵門線 「半蔵門」駅 徒歩3分
  • 東京メトロ有楽町線「麹町」駅から徒歩7分
  • 鉄筋コンクリート造地上7階建
  • 築年月 1977年9月(築38年)
  • 総戸数 69戸

千代田区一番町といえば、東京で最もステータスの高い高級住宅地。東へ2ブロック先にはイギリス大使館、内堀通りを隔てて半蔵濠、その東に天皇、皇后両陛下のお住まいである吹上御所というステータスの高いエリアの一角に位置しています。

2駅が徒歩圏内にあり2路線が利用でき、幹線道路から奥まった静かな住宅街で千鳥ヶ淵は散策コース。こういうロケーションにある以上、建て替えられるとすればハイグレードなマンションになるのは必然でしょう。

現在売りに出ている物件

  • 7部分
  • 間取り 1LDK
  • 専有面積 38.0㎡
  • 価格 3,300万円  平米単価86.84万円

この立地のヴィンテージマンションであれば、通常なら一般人には手が届かない価格なのですが、このマンションなら射程圏内ではないでしょうか。この価格なら、一番町の住人も夢ではありません。しかし建て替えられてしまえば、もう手の届かない雲の上の存在になってしまうでしょうね。いまのところ、賃貸は出ていないようです。ちなみに、お隣の2番館では52.29㎡の1LDKが16万円で出ています。

まとめ

冒頭で述べたように、ヴィンテージマンションも色々あってグレードや価格はピンキリです。仲介業者の物件案内にヴィンテージマンションと謳ってあっても、実のところ立地が良いだけで価格は一般的なマンションに毛が生えた程度という物件も少なくありません。

しかし建て替えを視野に入れた場合、立地の良い物件であれば資産価値に歴然とした違いが生じるのです。今回ご紹介した物件は、まさにその典型と言えるでしょう。建て替えするには様々なハードルがあるので、一概にメリットばかりとは言えません。しかし、一般的なマンションにはないポテンシャルを秘めていることは間違いないでしょう。

著者について

マンションジャーナル編集部TAKAHASHI
不動産ライター。元不動産会社勤務。長年の業界経験を生かし、かしこいマンションの選び方から不動産投資、住宅ローンなど幅広いテーマで執筆中です。

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