マンションジャーナル

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パークホームズ豊洲ザ レジデンスを徹底検証!周辺の中古と比べてどっちがお得なのか?

パークホームズ豊洲ザ レジデンスを徹底検証!周辺の中古と比べてどっちがお得なのか?

豊洲五丁目に新たに誕生する、三井不動産レジデンシャルと三井物産が手掛ける新築分譲マンション。敷地面積は約1万平米で、22階建693戸の大規模免震レジデンス。三井の本音はタワーにしたかったのでしょうが、敷地面積は広いものの豊洲五丁目には高さ制限があるので22階建になったようです。

ロケーション

地図

東京メトロ有楽町線の豊洲駅から徒歩5分で、駅北側に豊洲ショッピングセンター、南側にある豊洲シェルタワーの中にスーパーのサカガミ・豊洲店が入っています。駅から北に5分ほど歩けば、ららぽーと豊洲があるので買物は不自由しないでしょう。

駅の東南に豊洲5丁目公園、マンションの目の前には昭和大学江東豊洲病院と、2015年に開校した豊洲小学校があります。子育て環境としては、申し分ないロケーションです。

住戸プラン

パークホームズ豊洲ザ レジデンス5

パークホームズ豊洲ザ レジデンスは最小住戸でも56 m2、中心になる住戸は70 m2台で、属性の異なる住民が少なくファミリーが暮らしやすい住戸プランになっています。1階には認可保育園が入る予定になっており、小学校が目の前ということもあってか、当初からファミリー層を意識したコンセプトで設計されているようです。

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間取りにも工夫がなされており、玄関位置を変えることで単純な田の字構造を回避しています。また、空間を自由に使い分けられる、床かから天井まで動くウォールドアのセレクト。そして洗面所のリビングインを回避する洗面入り口セレクトが用意されています。

暮らしやすさへの配慮

パークホームズ豊洲ザ レジデンス6 パークホームズ豊洲ザ レジデンス13 パークホームズ豊洲ザ レジデンス12 パークホームズ豊洲ザ レジデンス11 パークホームズ豊洲ザ レジデンス8 パークホームズ豊洲ザ レジデンス10 パークホームズ豊洲ザ レジデンス7 パークホームズ豊洲ザ レジデンス9

タワーマンションのような派手はありませんが、ファミリーの暮らしやすさに配慮した様々な施設が用意されています。キッズスペースがあって多目的に利用できるラウンジや、調理器具や食器などが整えられたゲストダイニングなど。友人を招いたパーティや住人同士の集まりなどで利用でき、コミュニティ形成にも配慮がなされているようです。

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立地環境

パークホームズ豊洲ザ レジデンス3

周辺の建物はというと、南西の昭和大学江東豊洲病院と南東のNBF豊洲ガーデンフロントが9階建、北西に7階建のKR豊洲ビル、そして北東には13階建の豊洲プライムスクエアがあり、その中に22階建のパークホームズ豊洲ザ レジデンスがあるということになります。周辺では一番高い建物ですが、四方を囲まれているので中層階以下の採光が如何なものかちょっと心配ですね。

幹線道路に面しているわけではないので、車の騒音はさほど気にならないでしょう。しかし目の前に総合病院があるので、特に深夜だと救急車の音が響き渡るでしょうね。病院が目の前にあるという安心感と利便性、その引き換えにサイレンの音を我慢することを強いられるというわけです。

予定販売価格

  • 2LDK 56.47 m2 5,000万円台から
  • 3LDK 69.69 m2 6,200万円台から
  • 最多販売価格帯は、7,400万円台

価格は5000万円台〜1億400万円台で、予定最多価格帯は7400万円台のようです。平均坪単価は330万円程度となります。

「から」ということは、言うまでもなく最低価格ですので低層階のお値段。このお値段を評価する上で、四方を9階建て以上の建物に囲まれていることを考慮する必要があります。10階以上の住戸なら良いでしょうが、それ以下の低層階では採光はまだしも、眺望はあまり期待できないのではないでしょうか。

周辺の中古マンション

新築マンション購入を検討する時、気になるのが周辺の中古マンション事情。単純に価格だけでは比較できませんが、検討する上で参考にはなるでしょう。

ザ・豊洲タワー 43階建

ザトヨスタワー99

  • 「豊洲」駅から徒歩5分
  • 築年月2008年10月
4階部分 6,200万円 平米単価86.83万円
  • 専有面積 71.4m2
  • 間取り 3LDK+2WIC
30階部分 8,380万円 平米単価108.94万円
  • 専有面積 76.92m2
  • 間取り 2LDK+WIC+SIC

ザトヨスタワーの詳細データはこちら

築7年近いタワーマンションですが、新築のパークホームズ豊洲ザ レジデンスとあまり変わらないお値段ですね。駅からの距離は同じくらいですが、ららぽーとにはこちらの方が近く、買物の便やグルメなどの環境は整っています。それに北東は豊洲運河で南東は豊洲北小学校に隣接しており、近隣に高層ビルがないので低層階でも採光や眺望は悪くないでしょう。

物件価格が新築と変わらないということは、新築プレミアムを除いた実勢価格はこちらの方が高いということになります。もちろん、分譲時の価格が違うでしょうし共有施設はタワーらしく充実していますから、一概にはいえませんけどね。しかし、少なくとも、資産価値はこちらが上であることは間違いないですね。

シティタワーズ豊洲ザ・ツイン サウスタワー 48階建

シティタワーズ豊洲ザ・ツイン1

  • 「豊洲」駅から徒歩4分
  • 築年月2009年2月
16階部分 4,980万円 平米単価86.26万円
  • 専有面積 57.73 m2
  • 間取り 2LDK
22階部分 5,750万円 平米単価94.17万円
  • 専有面積 61.06 m2
  • 間取り 2LDK
46階部分 7,630万円 平米単価96.82万円
  • 専有面積 78.81m2
  • 間取り 2LDK

シティタワーズ豊洲ザ・ツイン サウスタワーの詳細データはこちら

「ザ・豊洲タワー」から豊洲北小学校を挟んだ駅側で、更に駅に近くなります。すぐ南西はホームセンターの広い駐車場で、今のところは周囲に眺望や採光を遮る建物はありません。豊洲運河の向こう岸にある倉庫群がタワーマンションになれば、景観は一変するでしょうけどね。

22階はこのマンションでは中層階ですが、パークホームズ豊洲ザ レジデンスなら最上階ということになります。それで6,000万円を切っているので、割安感がありますね。新築と築7年という違いはありますが、豊洲ではタワーの方がポイントは高いでしょう。

まとめ

パークホームズ豊洲ザ レジデンス2

豊洲のマンションというと、どうしてもタワーマンションのイメージが強いですよね。そこでパークホームズ豊洲ザ レジデンスの22階建というのは、やや中途半端な気もします。新築だから高いのは当たり前なのですが、1日でも人が住めば即中古。今後、20%の新築プレミアムを上回る程の価格上昇があるかといえば、大いに疑問です。中古になれば、新築価格の8掛けが相場。先の見えない新築を買うか、資産価値が現実に数値で分かる中古にするか悩ましいところですね。

photo by 三井不動産

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