マンションジャーナル

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投資対象としてマンションを検証!新宿区のシングル&カップル向きの物件

投資対象としてマンションを検証!新宿区のシングル&カップル向きの物件

新宿に住みたいと思うユーザーの多くが求めるのは、やはりアクセスや生活の利便性。なので、駅近という条件は外せないでしょう。

今回のターゲットはシングル&カップルですから、どちらかというと買物はスーパーよりコンビニがメイン。それと、周辺にリーズナブルな値段で食べられる飲食店もあった方が良いでしょうね。

ということで、今回は新宿区内で駅から徒歩5分圏内で、30㎡以上3,000万円以内の物件を検証してみましょう。

ブライズ新宿中井

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  • 新宿区中井1丁目
  • 西武新宿線・都営大江戸線「中井」駅から徒歩4分
  • 東京メトロ東西線「落合」駅から徒歩9分
  • 価格 1,490万円
  • 平米単価 48.25万円
  • 築年月 2008年7月
  • 鉄筋コンクリート造地上6階 地下1階建
  • 総戸数 49戸
  • 1階部分
  • 専有面積 30.88 m2
  • 間取り 1K+S(納戸) 地下1階とメゾネットタイプ
  • 管理費 10,900円
  • 修繕積立金 7,500円
  • 賃料相場 8万円 表面利回り約6.4%

>>>ブライズ新宿中井の詳細データはこちら!

23区内の駅近物件で、表面利回りが6%を超える物件は少ないので、6.4%というのは魅力的ですね。ただ1階と地下のメゾネットタイプなので、女性の一人暮らしには不向きかもしれません。どちらかというと、メインターゲットは男性のシングルですね。

東西線の落合駅も徒歩圏内なので、2駅3路線が利用可能というのは有利なポイントです。駅裏の住宅街に位置しているので、比較的静かな環境。駅周辺にコンビニが2件と激安スーパーが1件あり、カフェや居酒屋などが点在しています。

最近の独身男性は料理好きが多いので、コンビニの他に激安スーパーがあるのはポイントが高いかもしれません。自炊しないシングルでも、近くにコンビニと飲食店があればOKでしょう。駅からの距離や周辺環境からして、入居者募集に苦労するロケーションではありませんね。

しかし、マンションの資産価値はそれほど高くないと思われますので、なるべく頭金を多くして10年前後で売却できる資金計画を立てておいた方が良いでしょう。この物件は、出口、つまり売却のタイミングをどう設定するかがポイントです。
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アクシア新宿御苑

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  • 新宿区新宿1丁目35-3
  • 東京メトロ丸ノ内線「新宿御苑前」駅から徒歩4分
  • 都営新宿線 「新宿三丁目」駅から 徒歩5分
  • JR山手線 「新宿」駅から 徒歩13分
  • 価格 2,650万円
  • 平米単価 87.08万円
  • 築年月 1998年3月
  • 鉄骨鉄筋コンクリート造地上15階建
  • 総戸数 126戸
  • 8階部分
  • 専有面積 30.88 m2
  • 間取り ワンルーム
  • 管理費 11,970円
  • 修繕積立金 2,640円
  • 賃料相場 12万円前後 表面利回り約5.5%

>>>アクシア新宿御苑の詳細データはこちら!

この家賃だと一般的な若いシングルにはちょっと厳しいかもしれませんが、30m2超えのワンルームなのでカップルでも充分住めるでしょう。ターゲットは比較的余裕のあるシングルか、若いカップルといったところでしょうか。それと、場所柄からして、夜のお仕事をしている女性もターゲットになりますね。

近隣にスーパーはないのですが、徒歩5分圏内にコンビニが5件あります。周辺には様々なカテゴリの飲食店がありますから、外食には事欠かないロケーションですね。西へ10分少々歩けば伊勢丹新宿店が利用でき、新宿東口の商業エリアが徒歩圏内なので立地としては申し分ありません。

築18年になるので大規模修繕がされているはずですが、修繕積立金が2,640円とかなりお安いのが少々気になります。大規模修繕工事の履歴や、今後の予定を確認しておく必要がありますね。これを怠ると、後で多額の拠出金を要求される可能性があるので要注意です。

ユニーブル落合

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  • 新宿区 上落合3丁目
  • 東京メトロ東西線「落合」駅から徒歩2分
  • JR中央線・都営大江戸線「東中野」駅から徒歩8分
  • 都営大江戸線「中井」駅から徒歩10分
  • 価格 2,880万円
  • 平米単価 87.08万円
  • 築年月 1990年4月
  • 鉄骨鉄筋コンクリート造地上5階地下1階建
  • 総戸数 42戸
  • 3階部分
  • 専有面積 39.79m2
  • 間取り 1DK
  • 管理費 6,200円
  • 修繕積立金 11,100円
  • 賃料 12.8万円 表面利回り約5.33%

>>>落合駅周辺のマンション情報はこちら!

築28年と古いマンションですが、平成22年に一棟リノベーションしているので、外観や共有部に古さは感じません。落合駅から徒歩2分という立地で、都営大江戸線の中井駅とJRの東中野駅へも徒歩圏内というのはポイントが高いですね。

現在賃貸中のようですが、利便性の高い立地と面積や間取りからしてメインターゲットはDINKSになるでしょう。もちろん、比較的余裕のあるシングルや若いカップルもありなので、その分ターゲット層は広くなります。

駅からマンションまでの早稲田通り沿いにコンビニが3件と、ドラックストアが1件あります。早稲田通りと山手通の交差点付近には飲食店が集中しているので、外食するのには不自由しないでしょう。スーパーは東中野駅周辺になるので、JRや都営大江戸線を利用するユーザーには便利ですね。

ビクセル新宿

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  • 新宿区新宿七丁目26-7
  • 東京メトロ副都心線・都営大江戸線「東新宿」駅から徒歩3 分
  • 価格 2,980万円
  • 平米単価 65.35万円
  • 築年月 1989年3月
  • 鉄骨鉄筋コンクリート造地上8階地下1階建
  • 総戸数 74戸
  • 2階部分
  • 専有面積 45.6m2
  • 間取り 1DK
  • 管理費 11,930円
  • 修繕積立金 5,360円
  • 賃料 13.3万円 表面利回り約5.38%

>>>ビクセル新宿の詳細データはこちら!

道路を隔てて斜向かいにある新宿イーストサイドスクエアにコンビニや飲食店、クリニックなどが入っており、スーパーは北に歩いて5分弱のところにスーパー三徳新宿店、コープみらい戸山店があります。45.6m2の1LDKという間取りでこの家賃であれば、自炊派のDINKSには魅力的な物件です。それにこのロケーションであれば、外食中心のシングルでも暮らし心地は良いでしょう。

駅近で立地は抜群に良いのですが、空き部屋が5件ほどあるのがちょっと気になりますね。ただ、この物件は現在賃貸中のオーナーチェンジなので当面は空き室の心配はありません。仮に空室になったとしても、次の入居者を見つけるのに然程苦労はないでしょう。

まとめ

さすがに新宿区では、3,000万円を切って利回りが5%を上回る物件は少ないですね。駅から徒歩5分に限定しなければ他にも色々な物件ありますが、やはり新宿では駅から遠い物件は投資用としては厳しくなります。

駅から離れていても何かしらの特徴があれば借り手が付くかもしれませんが、どうしてもターゲットが限定されてしまいます。

エリアの特性によって好まれる環境が違うので、住もうとする人をイメージした選択が必要です。その点、新宿は住環境より利便性を重視する層が主なターゲットになるので、駅近という条件は必須ということになりますね。

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