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不動産収入が得られる?話題のリロケーションってどんな仕組み?

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不動産収入が得られる?話題のリロケーションってどんな仕組み?

マイホームを購入し「一生ひとつの場所に住み続ける!」という方よりも、賃貸や住み替えなど、ライフスタイルの変化とともに、転居をされる方が増えています。そこで、大きな注目を集めているのが、リロケーションです。どのような仕組みで不動産収入が発生し、メリット・デメリットが発生するのかをご紹介します。

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リロケーションって何?

リロケーションとは、英語の「relocation」という「移転・配置転換」からとられたもので、転勤者の留守宅を借り上げて、留守にしている期間限定で賃貸管理することをいいます。1992年の借地借家法で期限付借家権が設けられ、2000年に定期借家権が導入されたことにより、転勤者は期限を設けて、自宅を賃貸できるようになりました。

それまでは、一度貸してしまうと、たとえ自分たちが戻ってきても、明け渡してもらえる保証がなかったため、なかなか賃貸には出せない状況にありました。しかし、定期借家権の導入により、リロケーション市場は拡大し、リロケーションを専門に扱う会社も出てきています。

メリットとは?

リロケーションを活用することにより、借主・貸主のどちらにも大きなメリットがあります。

借主側のメリット

1.ワンランク上の住宅に住める
リロケーションにより賃貸に出される転勤者の留守宅は、分譲マンションや注文住宅が多くなります。そのため一般的な賃貸物件に比べ、設備・構造面ともに優れています。

2.安く借りられる
期間限定で賃貸に出されるため、一般的な賃貸物件よりも賃料相場が安く設定されています。

3.更新料が発生しない
普通賃貸契約の場合、地域にもよりますが、2年ごとに更新料(賃料の1か月分)が発生します。しかし、定期借家契約には、更新料という概念自体が存在しません。

貸主側のメリット

1.期間満了後に戻れる
せっかく購入したマイホームを転勤によって手放すことなく、期間満了後に自宅に戻ってくることができます。

2.家賃収入が得られる
リロケーションによる賃貸の場合でも、不動産収入を得ることはもちろん可能です。毎月、一定の家賃収入が入ってくるため、住宅ローンの返済に充てることもできます。

3.トラブル対応は管理会社の仕事
たとえ入居者の家賃滞納や、近隣トラブルが発生しても、リロケーション会社が対応に当たります。転勤先の遠方にまで、連絡が来ることもなく、安心して賃貸に出すことができます。

4.建物の劣化が防げる
住宅は、留守にしていることで、水道管のサビや、室内のカビなど、劣化の進行が早まってしまいます。そのため転勤から戻ってきた際、かなり大掛かりな修繕が必要になるケースも出てきます。その点、リロケーションの場合、借主が生活をしていたり、空き家の場合でも管理サービスがついているため、劣化を防ぐことができます。

5.入居者が決まりやすい
家賃が相場よりも安く設定されていることもあり、入居者が決まりやすい傾向にあります。特に若い世代からの人気が高くなっています。

6.空き巣・放火から守る
長期間、自宅を空けておくことは、泥棒や不審火といったトラブルを誘発する傾向にあります。「誰かが住む」もしくは「管理をしている」という事実が防犯対策になり、トラブル発生のリスクを低下させます。

デメリットとは?

メリット同様、注意をしなければならない点も存在します。

借主側のデメリット

1.更新ができない
期間満了により契約が終了してしまいます。

2.中途解約ができない
原則として中途解約ができません。床面積200未満の居住用物件に限り、やむを得ない事情(転勤・療養・介護など)により、該当物件に居住することが困難と認められる場合にのみ解約は認められます。

3.入居審査が厳しい
貸主が戻ってくる物件であるため、入居審査が厳しくなっています。ペットや喫煙などの基本的な項目以外にも、トラブルを起こさず綺麗に使用してくれるのか?など、人間性が問われるといっても過言ではありません。

貸主側のデメリット

1.賃料を安く設定しなければならない
期間限定で貸し出すため、家賃相場が低くなってしまいます。

2.入居者が決まらなければ家賃収入はなし
入居者が決まらなければ、家賃による収入は入ってきません。空室状態になっていれば、定期巡回による管理サービスがあるといえども、建物の劣化が伴ってきます。

3.家が傷つけられてしまう恐れも
無断でペットを飼育したり、模様替えの際に壁に穴を開けられたりと、家が傷つけられてしまう可能性があります。そのためにも入居審査により、入居者をある程度、選別しておくことが求められます。

まとめ

リロケーション物件が向いているのは、「生活スタイルが変わる可能性がある」「数年以内に購入を検討している」方といえます。まずは気に入ったエリアで実際に生活をしてみることで、購入したい物件が出てきた際に、引越しをする!など、活用方法はさまざまです。気に入った賃貸物件に長く住み続けたい方には不向きですが、リロケーションのメリットを魅力に感じる方にとっては、有効な選択肢のひとつといえます。

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