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【マンション】高層or低層、どっちがいいのか?

【マンション】高層or低層、どっちがいいのか?

一口にマンションといっても色々なタイプがあります。その中でも高層のタワーマンションと低層のマンションはどちらがいいのか?とよく議論されることがあります。それぞれのマンションにはメリット、デメリットがあります。

そして、地域の特性も関係してきます。マンション選びをする上で大切なことは、ご自身やご家族のライフスタイルに合った環境を選ぶことです。マンション選びで失敗がないように高層マンションと低層マンションが建つ環境ついて紹介していきます。

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建てられる建物を制限する「用途地域」とは

マンション案内のチラシやwebサイトを見ると、◯◯住居地域、商業地域、工業地域など◯◯地域と書かれているものを見たことがありませんか?用途地域は、都市計画法に基づいた市街地の土地利用について定めたものです。例えば、閑静な住宅街に大きな工場ができるので環境が悪くなるのでは?隣の空き地に高層マンションが建ってしまい日が差さなくなった!隣の家との隙間がなく、火事などが起きたらどうしよう?といったトラブルや不安が起こってしまいます。また、街並みとしても計画性なく、様々な建物が立ち並ぶといびつな街並みとなってしまい、景観を損ねてしまうことにもなります。

そこで土地の利用・活用方法について制限をするための用途地域を決定します。12種類の用途地域に分け、以下の項目で制限を加えていきます

  1. 建物の種類(住居や商業施設、工場、病院、学校などの建物)
  2. 建ぺい率(敷地面積に対する建築面積の割合)
  3. 容積率(敷地面積に対する延べ床面積の割合)
  4. 高さ制限(その土地に建てられる建物の高さの上限、都市計画なども影響する)
  5. 前面道路幅員別容積率制限(建物前の道路の幅によって建物の容積を制限)
  6. 道路斜線制限(建物の道路に面する一定部分の高さを制限)
  7. 隣地斜線制限(隣地の日当たりや風通しを維持するための制限)
  8. 日影規制(隣地に一定時間以上続けて影を落とさないようにする制限)

これらによって、建築できるマンションや建物の種類が決まってきます。

低層マンションが建つエリア

これらの制限により、低層の建物が立ち並ぶ住居系エリアに低層マンションが建ちます。住居系エリアということもあり、商業エリアなどのような利便性や華やかさはありませんが、静かな生活を送ることができます。

また、マンションを開発販売するディベロッパーは、人気のエリアで高く大きなマンションを建てたいと考えます。そのため制限によって販売戸数が絞られてしまう低層マンションよりも高層マンションを建てようとするため、低層マンションは高層マンションよりも希少性があるマンションとなります。特に住宅街として人気の高い世田谷区などでは、築年数が大きく経過したマンションでも購入希望者が多くいるといった売却のしやすさがあります。

高層マンションが建つエリア

一方、高層マンションが建つエリアは、大型の商業施設やビルなどが立ち並ぶ商業地域などのエリアにつくられます。低層エリアのような静けさはないものの、駅や商業施設に近いという利便性が特徴です。また、急ピッチで開発がすすむ豊洲をはじめとした湾岸エリアにも高層マンションが立ち並びます。都心部に比べて土地が安く、開発もしやすいためディベロッパーに人気があります。しかし、ターミナル駅周辺のような利便性がないため、購入希望者を惹きつけるような豪華な内装や共用部、マンション住民が無料で利用できる送迎バスを用意するなどの魅力的なサービスを受けることができます。

低層マンションの特徴

生活面

低層マンションの大きな特徴として、生活動線が快適という点が大きなポイントです。高層マンションでは、朝の通勤通学の時間帯はエレーベータが混み合い、1階に移動するまでに時間がかかってしまうというデメリットがあります。特に各フロアにゴミステーションがないマンションでは、ゴミを持って乗ると臭いが篭るため、トラブルに発展するといったこともあります。

基本的にエレベータが必須となる動きをする高層マンションと異なり、エレベータと階段を利用して移動ができる低層マンションは生活がしやすくなります。そしてゴミ捨て場も歩いて行けるため、エレベータ内にゴミの臭いが残らないといったメリットもあります。

また、低層マンションは意外と日当たりが良いという点があります。マンション周辺は、住居系エリアなので低層の戸建て住宅が並ぶため、3階以上のお部屋になってくると、日差しや視界がひらけてきます。5階、6階となると戸建て住宅は視界にかからなくなってくるため、低層でも日当たりや眺望が良いというメリットがあります。

費用面

低層マンションの大きな特徴として、共用部を絞り込んでいるという点があります。

フィットネスジムやスパ、高層階のラウンジスペースなど豪華な施設が売りとなる高層マンションと異なり、低層マンションはその部分を少しでも削減して販売住戸のスペースを確保しようとします。これらの施設は、管理費で賄われるため、豪華になればなるほどランニングコストがかかるというデメリットがあります。また、売り出し当初は管理費、修繕費が安いといったケースがありますが、経過とともに費用が上がっていきます。そのため、中長期で住むことを考えている場合には、ランニングコストがどう変化するのかを考える必要があります。低層マンションでは、そういったことをあまり意識しないで済むというメリットもあります。

低層マンションが人気?その魅力と5つのメリット!

その他、戸建て住宅に比べて税金も安いという点があります。マンションは敷地の土地を住民で持ち合うため、本来では購入できないような人気のエリアにも安く家を購入できるというメリットがあります。これは高層マンションでも同じですが、高層マンションの場合、階層が多いため一人当たりの持ち分が希薄になってしまいます。持ち分が希薄ということは、建物の価値が下がってしまうと大きく資産価値が下がるということになります。低層マンションでは、一人当たりの持ち分が大きいため、土地と建物の価値両方をしっかりと有しています。建物の価値は年月の経過とともに劣化し低下していきますが、土地は劣化による価値低下はありません。将来の売却や建て替えといったときに持ち分がしっかりとあることで、その資産価値を生かした生活を設計できることも強みの一つです。

その他

低層マンションは住戸数が高層マンションと比べて少ないため、住民同士の繋がりも強いものです。「繋がりが強い」と聞くと煩わしい印象を持たれる方もいらっしゃいますが、時には重要なものになります。

例えば、災害時などでは住民間で連携し、助け合うといったことやマンション総会で今後の方針を決める際にも意見が四散五裂となってなかなか話し合いが進まないといったことが少ないというメリットがあります。

多くの人が住むマンションではそれぞれの家庭の事情もあるため色々な意見がでてきます。特に高層マンションでは、様々な価格帯のプランを用意するため世帯格差が起こりやすく、意見が対立しやすいといった面も少なくありません。

高層マンションの特徴

生活面

高層マンションの大きな特徴として眺望や日当たりの良さが挙げられます。高層階からの眺めは格別なものです。

都心の夜景や朝日を浴びた海だけでなく、富士山が見えるといった気持ちの良い環境は高層マンションならではです。また視界を遮るような建物がないため、北向きの住戸でも明るく、気持ちの良い生活が送れます。

また、最近のタワーマンションの多くは各階にゴミステーションを設置しています。朝の混雑時にゴミを持ってエレベータに乗られると苦情にも繋がるため、各階に集積所を用意しています。これによって住民も気兼ねなくゴミを捨てることができるようになっただけでなく、利便性も向上したことで非常に好評を得ています。

さらに、こういったサービスを導入すると費用が大きな問題となります。清掃員用の専用導線を設け、住民の都合で作業時間を遅らせたりする必要がない集中して作業ができる環境を用意したことで、コスト削減に成功したマンションもあります。

費用面

管理費や修繕費など低層マンショよりも高いというデメリットは確かにあります。しかしながら、多くの人が住む環境を生かしてより質の高いサービス導入にも積極的です。例えばセキュリティ面です。低層マンションでは玄関オートロックとエレベータオートロック、24時間セキュリティシステムが導入していれば、非常にレベルが高いマンションです。高層マンションでは、これに加え24時間有人管理や訪問者へセキュリティカードの貸与といったより厳重な管理体制を導入しています。

玄関のオートロックだけでは、開いた瞬間に一緒に侵入できるといった不完全性がありますが、有人管理やセキュリティカードなどで対象フロア以外には行けないといった環境をつくることでセキュリティははるかに高くなります。また、低層階では物理的な侵入も可能なため、窓などの鍵に注意をしなくてはなりませんが、高層マンションでは物理的な侵入が難しくなるため、ロックなどの不安も少ないというメリットもあります。

また、豪華な共用部をしっかりと活用することができれば、コストは安くなります。例えば、部屋の中では騒がしくて読書や勉強に集中できないといった環境でもライブラリスペースで集中して過ごすことができたり、ラウンジ部分でくつろぎながら時間を過ごす、マンション内のジムで汗を流すといった施設を有効活用できると非常にお得になります。高層マンションを選ぶ際には、自分たちの生活スタイルにあった共用部を選ぶことが重要となります。

その他

高層マンションを選ぶ方で意外な理由の一つに虫がいないという話があります。

蚊やハエといった虫はおよそ50m程度の高さまでが飛行限界高度といわれています。マンションで16階程度になると虫がほとんどいなくなるということで、虫が苦手な人は16階以上を購入するといった話もあります。もちろん、マンションの内部を伝って虫が上がって来るということもありますが、機密性が高い高層マンションでは遭遇率が大きく減るという結果もでています。そのため、高層階の物件に行くと網戸がないというお部屋もあります。眺望を邪魔するから網戸がない、といったことを話す人もいますが、実際には必要がないというのが本当の理由です。

まとめ

低層、高層マンションそれぞれの環境、特徴について紹介しました。それぞれにメリット、デメリットがあります。このメリット、デメリットをしっかりと理解することが重要になります。自身が住んだ時、必要な要素は何か。将来、どのような生活を送っているのかといった条件やライフスタイルをしっかりと考え、自分たちの求める条件に合った環境を備えたマンションを選ぶことが重要になります。

また、高層マンション特有の共用部に魅力を持っているが、日頃の眺望は気にならないということであれば、高層階に比べて安価な低層階でお部屋を購入するといった選択肢もあります。長い間住むことになるマンションですから、実際に色々な条件で見て、将来についても話し合ってみるとより良いお部屋選びができるかもしれませんね。

まとめ

このようにどちらにも利点があり、また多少の問題点もあります。おおまかに考えると環境を取るのか、利便性を取るのかということになりますね。

これは家族構成やライフスタイルによって考えてみる必要があると思います。家族に高齢者や子供がいる場合は環境が良く、災害時も安心な低層住宅がいいと思いますが、アーバンライフを満喫したいなら、高層マンションを選びたいですね。

著者について

株式会社Housmartマンションジャーナル編集部
中古マンションの購入・売却仲介手数料が最大無料になるWEB不動産「カウル」を運営するスタッフが、物件探し、リフォームやリノベーションに役立つ情報、街の魅力、インテリアやDIYのテクニックをお伝えします。

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