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【2016年】住宅ローン金利が史上最低水準に!低金利はこれからも続く?

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【2016年】住宅ローン金利が史上最低水準に!低金利はこれからも続く?

2015年12月29日の日本経済新聞の記事によると、個人向け住宅ローン金利が過去最低の利率に引き下げられるとのこと。これにより、更に個人が住宅を購入しやすくなりますね。しかし住宅ローンの金利引下げが、単純に住宅販売の増加につながるのでしょうか。

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東京五輪に向けて、都心ではマンションの建設ラッシュが続いています。そんな中、今回の金利引下げは何を意味するのでしょうか。

各銀行、軒並み金利引下げを発表

三井住友信託銀行は、2016年1月15日から、変動金利を0.025%下げて0.6%。三菱東京UFJ銀行とみずほ銀行も、変動金利を0.15%引下げ0.625%になるようです。更に10年固定型の金利も下げるもようで、三井住友信託銀行は0.75%、みずほ銀行は1.05%に。イオン銀行は条件付きで、0.79%に下げるとのことです。

何故、金利を下げるのか

どんな商売でも同じですが、商品が飛ぶように売れている時には敢えて値下げはしませんよね。値下げするということは、商品の売れ行きが思わしくないことを意味しています。つまり、金融機関がこぞって住宅ローン金利の引下げをする背景には、需要の落ち込みがあることを意味していると考えるべきでしょう。

住宅ローンの顧客争奪合戦

全国的に住宅販売が好調であるなら貸し手市場なので、競って金利を下げる必要はないはず。しかし飛ぶように売れている大手デベロッパーが手掛ける都心のタワーマンションは、その多くが億を超える高額物件です。そういった高額なマンションを購入する層は、住宅ローンを利用せず殆どがキャッシュでの決済。だとすれば、見た目の派手さほど住宅ローンを利用する人は多くないということになるのでしょうか。

億ションではない一般的なマンションであっても、売れ行きが良いのは首都圏を中心にした好立地に建てられた物件です。そういった新築マンションの価格が高騰したせいで、中古マンションが注目され中古市場も活性化しています。しかしそれは、あくまで首都圏での話で、地方都市の伸びはそれほど大きくはありません。そうであるなら、金融機関による住宅ローンの顧客争奪合戦は、主に首都圏の顧客が対象になりますね。そして、限られたエリアで、今後更に激化することが考えられます。

日銀が金融緩和してもインフレになっていない

日銀の金融緩和が続く中、ダブついたお金は行き場を探している状態。まるで、80年代のバブル期のようです。しかし当時と決定的な違いは、一部を除いて土地の価格がそれほど上昇していないこと。そして何より、個人所得が増えていないことです。

新築マンションが価格上昇傾向にあるのは、円安による資材高騰と人手不足が主な要因。なので、建設ラッシュが一段落すれば建設費の高騰に歯止めがかかります。つまり、それ以降の新築価格は安くなる可能性があるということです。

需要と供給の関係

更に少子化等による人口減で住宅需要のパイが小さくなっているので、相対的に住宅自体は供給過剰気味。ですから、新築物件を購入して移り住む人が増えれば、その分だけ空き家も増えるという理屈になります。そういった点を考慮すると、総体的に不動産価格が上昇しているとは言い難いですね。つまり、バブル期のようなインフレにはなっていないということです。

日銀が金融緩和を続けているのは、インフレを期待してのこと。しかし、現実はそうなっていなのです。政府や日銀が期待しているインフレは、世の中にお金が回って徐々に物価が上昇していく流れです。

景気が上向く建設的なインフレには、個人所得が物価上昇分を吸収できる水準であることが必要不可欠。しかし現状は大企業の内部留保は増えても、給与所得は増えていない。ベースアップといっても、それは大手企業の正社員だけの話で中小零細企業の給与は減ることはあっても増えていないのが現状です。そういった状況下では、建設的なインフレは期待薄ということになります。

住宅ローン金利引下げの危うさ

マンション建設ラッシュの背景には、金融緩和によるダブついた資金供給があります。建設されたマンションが順調に販売できれば、それにともなって住宅ローンの需要も増えるということになります。しかし個人所得が増えていない状況では、住宅ローンの需要が増大することは考えにくい。それでも尚、金融機関がこぞって住宅ローンの顧客争奪戦を繰り広げようとすればどうなるか。

ローン需要の裾野を広げる最も手っ取り早い方法は、審査基準を甘くすること。その結果、何が起こるかというと、返済不能による焦げ付きの増加です。つまり、金融機関が不良債権を抱え込む危険があるということです。

不動産会社の営業担当者は重いノルマを課せられ、購入希望者の属性を妥協して無理な販売をする。そして金融機関の融資担当者も、重いノルマを達成するために審査を甘くしてリスクの高い融資をする。その結果、不良債権を量産してしまう。過剰な住宅ローンの顧客争奪戦は、そういった負のスパイラスに陥る可能性を孕んでいるのです。

ちなみに、住宅ローンの事前審査・借り換えには、複数の金融機関に一度で住宅ローンの審査申込が出来るサイトを活用するのが便利です。下記のサイト「住宅本舗」は国際規格であるISO27001を取得しており、関係省庁、提携している金融機関からの許諾を得ているサービスなので安心です。

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