マンションジャーナル

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【資産性について考える】マンションを買う前に街を買うべし

【資産性について考える】マンションを買う前に街を買うべし

家を買うとき、それがマンションを買う場合であっても一戸建てを買う場合であっても購入時に意識すべき事があります。それは「家を買うのではなく街を買う」という意識です。

「不動産」という言葉が表すものは、文字通り「動かせない財産」です。いくらでも取り壊しが可能なマンションや一戸建ての「建物」ではなく、それが建っている「土地」こそが本当の意味での不動産なのです。

いくら綺麗な建物であっても、どうしようもない土地に建っていては財産としてはあまり価値がありません。
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家の価値は年月を経る事でどんどん減少し20年以上経過すると実質0になってしまいますが、土地の価値、特に魅力的な街であれば、その土地の価値は20年30年経過しても変ることはありません。

たとえば都内の目黒や渋谷、麻布・・・どこでもいいですが、数十年前から評価の高い街の評価は現在もずっと高いままです。そして、そのような街の評価が大きく変わる事は今後もほとんどないでしょう。

ですから、不動産を購入する際は、一見してわかりやすい「建物」の方ではなく、その建物が建っている「土地」、もっと言えば「街」を重視して購入する必要があるのです。

反面教師として見る多摩ニュータウン

多摩ニュータウンphoto by 蜘蛛流 spiderstream

多摩ニュータウンという街をご存じでしょうか?1970年代の高度成長期、ひたすら増え続ける東京のニューファミリー層のために新しく開発された街です。

開発された当時は最新の団地が立ち並び、駅前には大型のショッピングセンターが建設されて、非常に近代的で綺麗な街でした。実際に、筆者の叔父もまさにこの時期に多摩ニュータウンにマンションを買って住んでいた事があり、筆者自身、子供時代に何度か遊びに行った事があります。ニュータウンという名前にふさわしいとても新しくて綺麗な街だったことを覚えています。

さて、今、この多摩ニュータウンはいったいどうなっているかというと、最初に購入した層の高年齢化と若者の流出により、ほとんどゴーストタウンのような寂れた街になってしまっています。

多摩ニュータウン愛宕二丁目住宅150624photo by wikipedia

1970年代に最初に購入した層は現在では70代以上になっているのですが、街の住民の世代交代がほとんど進んでいないため、住んでいる住民と歩調を合わせるように街全体が急激に老衰状態になっているのです。

住民の減少にあわせて立派なショッピング施設は成立しなくなっていき徐々に店が消滅。その結果、街の利便性が下がるためさらに住民が減ってしまうという、まさに街のデフレスパイラル状態に陥っているのが現在の多摩ニュータウンなのです。

さて、ある不動産関係の研究によると「短期間に大規模な街が形成された新しい街ほどその後の衰退が激しい」という法則があるそうです。

新しく開発された街は、どんな街であっても初期段階ではとても素晴らしいものに見えるものです。

新しい鉄道の駅が作られ、駅前には大型のビルやショッピングセンター。その周辺には大規模な住宅地やマンションが作られていきます。そうやって街の機能が充実するにつれて人気も地価も上昇。そこに魅力を感じる若く活力のある一次取得層が家を購入し、街全体が若々しい活気に満ちていきます。多摩ニュータウンとは真逆の正のスパイラルです。

しかし、そもそも新しく開発された街が魅力的なのは当たり前の事なのです。綺麗に区画整理された街には新しく整備された綺麗な道と青々とした街路樹。この街はこの先もずっと魅力的なんだろう…誰しもそう思います。

しかし現実は残酷です。魅力的な街がいつまでも魅力的であるとは限りません。そして、それを証明しているのがかつて魅力的だった多摩ニュータウンという街なのです。

衰退していく街の物件を選ばない事が大事

たまプラーザ2

最初に書きましたが「家を買うよりも街を買う事」が何よりも大事です。

そして街を選ぶときには、「今現在」の街の魅力ではなく、将来的に安定した魅力を持ちつづけるだろう街を選ぶ事が何より大事なのです。

そんなの当たり前だと思うかもしれません。いまさら多摩ニュータウンのような、あるいはチバリーヒルズのような街の物件をあえて買う人なんかいないと誰しも思います。

しかし、今衰退している街も「かつては繁栄していた」のです。今はまったく魅力がない多摩ニュータウンも70年代〜80年代までは本当にきれいな街だったのです。

街を選ぶときに大事な点は「今は魅力的で人気だが将来も今の魅力は続くのか」という観点を持つことです。古くから存在して安定した人気を持つ街には将来的なリスクはほとんどありません。しかし、新たに開発されて急に人気になった街は要注意です。

住みたい街

たとえばここ1,2年の「住みたい街人気ランキング」でランキングが急上昇している某駅周辺は要注意かもしれません。この街については、今後10年にわたる開発計画もあり街の将来性について前途洋々であるように不動産サイトでも紹介されていて大変人気なのですが、しかし20年後、30年後に、今ほどの人気を維持しているかというとはたしてどうでしょうか?

もちろん、元々ここには街が存在していて、まったく何もないところに新規に作られた街ではないですから、将来的に一定の資産価値を失う事はないでしょうが、しかし今の人気を将来的に持続できるかというと、疑問です。
今現在ややバブル的に相場があがっているこのような街の物件の購入については、普通の物件に対するものよりさらに注意深い検討が必要だと思います。

不動産を選ぶ際には街を買うという意識を持つ事。そしてそのとき「急成長した街は衰退しやすい」という事を頭の片隅に少しだけおいてください。

震災についての心構え

資産価値の高い街

今、東京に家を買おうとした場合、震災について考慮しない立地の選択はありえないと思います。東日本大震災からはや5年が経過しようとしています。

当時はあれほど震災について意識していた私達も、今は徐々にその記憶が薄れかけています。まさに「喉元すぎれば熱さを忘れる」ではないですが、さて家が建っている立地を選ぶときに「防災」の観点が抜け落ちているという事はないでしょうか?

今現在、どんなに魅力的な街であっても、大きな震災があるとその評価が一変する可能性はありえます。

東京で言えば、安心感で見れば、やはり昔からある住宅地は安心です。特に関東大震災時点ですでに街が構築されていて今もその街が続いている場所は、比較的安心だと言えるでしょう。

逆に心配なのは最近は都心でも人気になっている湾岸エリアの物件です。もちろん関東大震災クラス以上の地震等の災害を十分考慮した上で土地が埋め立てられ物件も建てられているわけですが、しかし事実として大きな震災の洗礼をまだ受けてはいないのです。

いくら丈夫に作られていても、埋立地にはどうしても土地液状化のリスクがともないますし、個人的には人気とはいえ地震等への実績がない新しい埋立地エリアの物件は避けたいと考えます。

また、津波や洪水のリスクを考えれば、東京の江東区、江戸川区、墨田区、葛飾区に広がるいわゆる「0メートル地帯」についても避ける方が無難ではないでしょうか。

最近はこの「0メートル地帯」についてあまり話題になる事もありませんし、実際に今現在このエリアに住んでいる方も多くいる地域ではありますが、しかし海抜0メートルという事は少しの津波や洪水での浸水が避けられないという事をあらわしています。

伊勢丹photo by wikipedia

そもそも東京の海抜なんてどこもそんなに高くないでしょ?そう思う方もいるかもしれません。しかしたとえば新宿伊勢丹あたりでもその海抜は35メートルあるのです。(新宿伊勢丹の地下からの出口付近には海抜が表記されているので簡単に確認できます)

海抜0メートルと海抜35メートル。津波や洪水の際にどちらが危険であるかは比較するまでもありません。

すでに住んでいるのであればしょうがありませんが、これから新しく土地を買うのであれば、やはり安全だと思える土地の物件を買う事をおすすめします。

不動産はこの先何十年も保有する資産ですから、資産価値としての街の魅力だけではなく、その間に発生するであろう天変地異のリスクを考慮するのは非常に重要だと考えます。

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