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【不動産投資ローン】金融機関の審査をパスするコツは不動産会社が知っている!  

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【不動産投資ローン】金融機関の審査をパスするコツは不動産会社が知っている!   

不動産投資では、ほとんどのケースで物件購入にローンを利用することになります。不動産投資の最大のメリットは、自己資金が少なくても、ローンを利用することで高い収益を得られる“レバレッジ効果”。そのメリットを最大限活用するためには、いかに有利な条件でローンを借りられるかがポイントになってきます。今回は、不動産投資ローンを借りる際の審査のハードルと金融機関選びについて説明して行きたいと思います。
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不動産投資ローンにおける“個人信用力”は、どんな事を審査するのか?

住宅ローンは個人信用力を審査し、不動産投資ローンは個人信用力に加え、物件の収益力と担保力を審査します。中でも、審査の判断材料として“レントロール”が重要視され、たとえ個人信用力が高くても、物件の収益力と担保力が低ければローンは通りにくくなってしまいます。ただ、金融機関としては数千万円からのお金を貸し出す訳ですから、一定水準以上の個人信用力も求めることになります。では、求められる水準とはどういったことなのでしょう。

Ⅰ.過去の信用履歴

住宅ローンやカードローンなど、過去の借り入れに関して、延滞や滞納がないかが調査されます。また、金融機関によっては、公共料金や税金の未払いがないかもチェックされるケースがあります。

Ⅱ.職業

サラリーマンであれば、その勤務先の規模もチェックされます。具体的には、上場企業やその子会社など、経営基盤が安定している企業に勤めていると審査が有利になるようです。また、勤続年数についても3年以上を条件とするケースが多いようです。一方、自営業者であれば、独立開業系の士業(おもに医師や弁護士など)ですと、優遇されるようです。

Ⅲ.年収

家賃収入を原資にローンを返済して行きますので、本人の年収は関係ないように思われますが、金融機関としては、もし、一時的な空室増などによって返済が厳しい時に、自己負担が可能な年収であるかどうかをチェックします。年収基準は金融機関によって異なりますが、最も低い銀行で450万円以上、最も高い銀行で700万円以上としています。地銀やノンバンクなどでは年収基準を細かく設定していないところもありますが、一応の目安として450万円以上と認識しておきましょう。

Ⅳ.借入れ可能な金額

住宅ローンでは、借入れできる金額の目安が年収の7倍であるのに対し、不動産投資ローンの場合は、最も低い銀行で年収の5倍、最も高い銀行で20倍と、金融機関によってかなりの開きがあります。これは、個人の信用力を重視する銀行と、物件の収益力+担保力を重視する銀行のスタンスの違いによって分かれるようです。

想定していたよりもハードルが高いと感じた方もいらっしゃるかも知れません。さて、これらのハードルがクリアできなければ、不動産投資は夢と化してしまうのでしょうか?

審査のハードルが低い金融機関がある!?

2015 年 11 月 28 日付ウォールストリートジャーナルの記事「不動産向け融資、バブル期並み=金融庁、地銀の監視強化」によると、日本国内の銀行が2014年度に行った不動産向け融資は10兆円を超え、1989年度のバブル期並みの水準となっているのだそうです。

メガバンクをはじめとする大手銀行は、REIT(不動産投資信託)や都心の再開発事業を手掛けるゼネコン、デベロッパーなどの法人向け融資や、個人向けでもおもに富裕層に対する融資を積極的に行っていますが、貸出先から見て、審査のハードルは高いと言えるでしょう。一方、地方銀行信用金庫は、一般個人向けに、賃貸アパート・マンションの新築や、投資用中古不動産の購入者向けの貸し出しを積極的に行っています。

大手銀行と比べ、地銀や信金は審査ハードルが柔軟であり、本人の属性が大手のそれに達するレベルでない場合でも、金利を高くするなどのリスク担保策を講じることにより、門戸を広げて貸し出しています。そして、その柔軟な審査ハードルの中でも、「築年数の古い物件でも、融資に前向きである」点が最も特徴的と言えます。

税法上、木造アパートの寿命(耐用年数)は22年、鉄筋コンクリート造マンションは47年とされており、通常、金融機関ではこれを基準に融資期間を決めていますが、例えば築10年の中古木造アパートであっても、地銀・信金では机上の基準(残存耐用年数12年)で審査することなく、寿命が過ぎたとしても、実質的に家賃収入が入ってくる収益不動産としての評価を重視し、最長25年の融資期間で貸し出しているケースがあります。この評価基準は、自己資金や返済面において、下記のような大きなメリットをもたらすことになります。

中古物件の融資年数が収益ベースで評価されるメリット
  • 築年数が古い中古物件は、購入価格が低く抑えられる。
  • 価格が安く、融資期間が長ければ、返済額が少なくて済む。
  • 価格が安ければ、自己資金も少なくて済む。
  • 家賃収入と返済・負担コストのバランスが取れていれば、
  • 自己資金なし(フルローン)も可能である。

なお、中古物件審査時の留意点として、建物診断や修繕履歴など一定の資料を提出する必要があります。また、物件購入時に掛かる諸費用(登記費用、火災保険料、仲介手数料、融資保証料および手数料等)については、融資対象外となりますので、別途用意する必要があります(物件価格の6~10%程度)。

審査ハードルが低い地銀・信金はどうやって探せば良いのか?

これは何をおいても、物件を紹介してくれた不動産会社に相談するのが一番の近道です。投資用不動産を扱う不動産会社であれば、不動産融資に積極的な金融機関を熟知している事が多く、審査ハードルが低い銀行を紹介してくれるはずです。それと、不動産会社にとって金融機関とのパイプは非常に重要であり、常に良好な付き合いを心掛けています。

そのため、金融機関としても勝手を知っている不動産会社からの紹介案件の方がスムーズに進めてもらえますので、融資を持ち込む際は、不動産会社の担当者に同席してもらえば、さらに円滑に進めることができます。また、不動産会社によっては、審査を複数の銀行に持ち込むよう勧められることがあります。

これまで述べた通り、金融機関によって審査基準が異なる場合があり、A銀行で通らなくてもB信金では通る可能性もありますので、手間や時間を惜しまず、勧めには応じるようにしましょう。ちなみに、地銀・信金は“エリア”を重視しますので、「物件の所在地・本人の住所・職場などが管轄エリア内であること」、「物件エリア内の支店の方がより積極的に取り組んでくれること」を覚えておくと効率良く進めることができます。

まとめ

冒頭でお話したように、現在、金融機関は不動産向け融資を積極的に行っています。かつて、バブル崩壊に伴う不良債権処理の反省から、ヤミクモに貸し出すことは無くなりましたが、現在の超低金利政策の後押しもあって、物件価格が少々高くても収支バランスが良ければ、前向きに相談に応じてくれます。

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