マンションジャーナル

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中古マンションの不動産投資でキャピタルゲインを狙う! 物件を選ぶ4つのポイント!

中古マンションの不動産投資でキャピタルゲインを狙う! 物件を選ぶ4つのポイント!

個人の不動産投資は、基本的に家賃収入によるインカムゲインが一般的。キャピタルゲインは、高度な情報収集能力と資本力のある大手企業でなければ得るのは難しいのが現状です。しかし、物件の選び方次第で個人でもキャピタルゲインを得ることは可能なのです。

首都圏で新築分譲マンションの価格が高騰している今、分譲時より価格が上がっている中古マンションがあります。とはいえ、既に価格が上がってしまった物件を購入してもあまり意味がありませんよね。ですので、これから価格が上がることが期待できる物件を狙う必要があります。

ということで、今回はキャピタルゲインを狙う不動産投資に必要な4つのポイントをご紹介します。
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経済成長によるインフレではなく、地域情勢によるインフレ

戦後の高度成長期から1990年代初頭にバブル経済が崩壊するまでの間、誰もが不動産価格は右肩上がりで推移するものだと思っていました。その実、素人でも不動産を持っていれば時が経つに従って値上がりし、売却益を手にすることができたのです。つまり、経済成長がもたらすインフレによるキャピタルゲインということです。

しかし今の時代は、マクロ的な経済成長によるインフレを期待できる状況ではありません。ですので、ミクロベースでインフレ状況が期待できるエリアを探す必要があります。

1.「住みたい街」ランキングで上位にあるエリアは外す

現在人気のあるエリアの中古マンションは、既に価格が高騰しています。購入後に更に価格が上る可能性はありますが、上げ幅はそれほど大きくはないでしょう。それに何時かは頂点に達するので、タイミングが悪ければキャピタルゲインを得ることができなくなります。狙い目は割安物件ですから、人気エリアでそれを探すのは、ほぼ不可能です。

人気エリアで値上がりした中古物件を購入してしまうと、ただ高額物件を持っているという自己満足だけになってしまいます。それだけではなく、高い固定資産税を払わなくてはなりません。かといって焦って売却しようとすれば、購入価格を下回って損益を出すリスクさえあります。

ということで、既に人気の高いエリアはリスクが高いばっかりで、さしたる旨味はありません。ですから、現在はまだそれほど注目されていないエリアが望ましいというわけです。しかし、地味で目立たないエリアならどこでも良いというわけではありません。当然、近い将来に注目されて人気が出る要素を持っていなければなりません。

2.都内のターミナル駅まで直通で行ける駅から徒歩5分圏内

できればJRがベストですが、地下鉄や私鉄でも良いので、とにかく都内のターミナル駅まで直通で行ける路線があることが重要なポイントになります。同じ時間でも、乗り換えの有無は実質的な所要時間が異なります。それにラッシュ時の乗り換えは、時間だけではなく、精神的にもストレスを感じがちです。

そして特急や急行の停車駅で、所要時間が30分以内というのがベスト。各駅停車しか停まらない駅でも、30分以内なら許容範囲。そして駅近が絶対条件で、原則は徒歩5分圏内。例外は舗道が整備されていて歩きやすいとか、途中にスーパーやコンビニが多いといった場合は徒歩7分までですと許容範囲ですね。

駅近にこだわる理由は、人気が出てマンションの数が増えても駅近物件は値崩れしにくいからです。建物が古くなっても、駅近という立地の優位性は変わりませんからね。仮に駅近にタワーマンションなどの大規模マンションが建設されたとしても、その販売価格はかなり高額になるでしょう。その場合、建物自体は見劣りするかもしれませんが、価格面で相対的に魅力のある物件になるというわけです。

もちろん購入対象にするマンションは、ある程度のグレードが要求されるのは言うまでもありません。それと、ネットの口コミサイトで物件の評判をチェックしておくのは大切です。住人の声は貴重な情報になります。

無難なのは、大手デベロッパーのブランドマンション。しかし、既に大手デベロッパーのマンションが立ち並んでいるようだと、タイミング的にもう遅いという感じになりますね。建設予定が幾つもあるといった状況なら、まだ間に合うかもしれません。

3.駅周辺の再開発状況をチェック

ひと通り駅の周辺が再開発されて、これ以上伸びしろがないようなエリアは避けるのが得策です。あくまで、再開発の途上にあるエリアが狙い目です。確かに再開発がひと通り終わっていても、将来に向けて物件価格が上昇する可能性がないわけではありません。しかし、新築物件価格の上昇に伴い、中古マンションの物件価格も高止まりしていることが考えられます。それでは、キャピタルゲインはあまり期待できません。

そのエリアの再開発状況は、自治体のホームページや広報である程度確認できます。それ以外にもネット上には色んな情報がありますから、それらを良く精査して確認しましょう。公共施設や商業施設の建設予定などの有無は、特に大事な情報です。新築マンションの建設予定は、各デベロッパーのホームページを見れば確認できます。

一番良いのは、現地に足を運んで自分の目で確かめること。周辺の建設現場の有無や状況の確認、そして街全体の空気感を肌で感じるのも大切です。

4.売り物件が少ないことが重要

駅周辺にマンションが多くあるというのは悪いことではありませんが、売り物件がやたらに多い場合は要注意です。投資目的のマンションなら、借り手がいないのか利回りが良くないかのいずれかだと考えられます。住居用であるなら、手放して出ていこうという人が多いということになります。つまり、住み心地がよくないということです。

いずれにせよ、近い将来に物件価格が上る可能性は低いということです。不動産ポータルサイトにいつまでも掲載されている物件が多いようなら、そのエリアは要注意です。どの物件も、なかなか買手が見つかっておらず、そのエリアに需要がないと考えられますので。そういったエリアの物件が値引きされて割安になったとしても、手を出すべきではないです。そもそも、中古マンションの売り物件が多いエリアは問題ありなのでお勧めできません。

マンションの数は多いのに、売り物件が見当たらないというのが理想です。売り物件のボリュームは、そのエリアの暮らしやすさのバロメーターです。そして供給量が少なければ、それだけ価格が上昇するポテンシャルがあるということになります。つまり、キャピタルゲインが期待できるということです。

まとめ

今回ご紹介した4つのポイントを単体で考えるのではなく、4つの要素を備えたエリアという捉え方をしてください。不動産投資はビジネスなので、人と同じことをしていては利益を得ることはできません。人より多くの利益を得るには、人と違うことをするのが基本です。

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