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不動産投資の大前提条件、「融資」が付かなければ絵に描いた餅!

不動産投資の大前提条件、「融資」が付かなければ絵に描いた餅!

自己資金だけで不動産投資が可能な方は別として、ほとんどの場合、融資が受けられなければ不動産投資のスタートラインにさえ立つことはできません。やっとの思いで良い物件を見つけ、銀行に融資を申込んでみたが、あえなく不承認となってしまっては、それまでの労力が水の泡になってしまいます。融資の基準を理解し、万端の準備をしておかなければ、融資を有利に進めることはできません。では、詳しく解説していきます。
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 住宅ローンと不動産投資ローンでは、審査する対象が異なる

不動産ローンと言えば、まず住宅ローンを思い浮かべるでしょう。住宅ローンは自宅を購入するためのローンで、その審査基準は個人の信用力が対象となります。本人はもちろん、連帯債務者や連帯保証人を立てる場合は、その人も審査の対象となります。おもに、勤務先、勤続年数、年収、債務の有無、過去の債務延滞の履歴などが審査の対象で、自営業者や会社経営者の場合は、確定申告書や決算書の提出も求められます。

では、今回のテーマである「不動産投資ローン」の 審査はどうかと言うと、もちろん個人の信用力も審査対象になりますが、それと同等以上に重要な対象として、「物件の収益力+担保力」があります。融資を申込んだ方が、社会的信用があり、資金面に問題のない方であっても、その物件に収益力と担保力が無ければ融資は受けられないのです。融資する側からすれば、安定した収益(家賃収入)が見込める物件であれば、ローンを延滞するリスクが少なくなりますし、マイナス要素が少ない立地条件で融資完済まで利用可能な建物であれば、担保価値も一定以上と言えますので、万が一、ローン返済が不能になった場合でも、リスクヘッジとしてその不動産を担保回収できると考えられる訳です。

不動産投資でローンを組むメリットとは?

前述で、延滞・返済不能などのリスクを挙げましたが、不動産投資でローンを組むことには大きなメリットがあります。まず、自己資金だけで不動産投資をしようという方は、自己資金が投資額の上限になります。多額の遺産を相続したという方でも、数千万円から億単位の現金を手にするケースは稀でしょうから、自己資金と言ってもせいぜい1~2千万円程度で、購入できる物件は限られます。

不動産投資が脚光を浴びている昨今、好条件の物件はすぐに買い手が付いてしまいます。もし、目の前にお買い得な物件が見つかったとして、自己資金が足りないからと、資金を貯めるとなれば相当の時間が掛かり、物件は他に流れてしまいます。でも、あらかじめローンの利用を想定していれば、早期に物件を押さえることができます。ローンを組めば、少ない自己資金で数千万円からの不動産が購入でき、数百万円もの収益を得ることが可能になります。不動産投資ローンの最大のメリットは、自分のお金は少しだけで、ほとんどが他人のお金を使って高い収益が得られる“レバレッジ効果”なのです。他人のお金と言っても、その出所は常に貸し先を探している銀行ですし、その銀行が投資目的でお金を貸すのは不動産ぐらいしかないでしょう。

不動産投資ローンを利用するデメリットとは?

ローン返済の原資は、入居者からの家賃収入です。満室であれば返済や経費を差引いた後の余剰金(利益)は大きくなります。反対に、空室ばかりになってしまうと、家賃収入よりも返済と経費が上回ってしまい、事業計画が破綻してしまいます。すると、その不動産を売却してローンを清算しようと考えるでしょう。

売却の時期に不動産マーケットが盛況であれば、ある程度高値も期待できますが、平均もしくは下落傾向の時期に当たってしまった場合が問題です。この場合売却価格よりもローン残債の方が上回る可能性があり、売りたくても売れない事態に陥る可能性がアリます。その際に手持金を持ち出すか、それも叶わないとなると、最悪の場合、破産や任意売却などの債務処理が必要となる恐れもあります。そうならないために、物件選びは細心の注意をもって臨まなければなりません。

レントロール」が不動産投資ローンにおける最も重要な判断材料!

不動産投資ローンの審査において、最も重要視されるのが「レントロール」です。レントロールとは、各戸の家賃、契約開始日、敷金等預かり金の額、賃借人の情報など、物件全室の賃貸条件が記された一覧表です。これを見れば、現在から将来に渡る収入計画がひと目で分かるようになっており、ローン返済が確実に為される見込みがあるかどうか、銀行の判断材料となるものです。レントロールを見る際の注意点として、たとえ満室状態でも、契約条件の詳細を確認する必要があります。

理由として、投資用不動産の売却を考える所有者が、売却直前に家賃を安くして空室を埋めていたり、契約家賃は通常であっても、フリーレント期間を半年間にして、とりあえず満室とし、レントロールの見た目を良くしようとするケースがあるからです。

そのような物件は、将来的に収入が不安定になる可能性があります。ちなみにこれらのケースは、不動産会社が所有者になっている物件に多く、他にも、個人の所有者に不動産会社の意向が働いている可能性もありますので、レントロールの詳細はしっかり確認する必要があります。

まとめ

不動産投資は多額の資金を必要とするため、融資の利用が不可欠になってきます。もし、収益力と担保力のある物件を見つけることができたら、ローン利用を想定した投資計画を立ててみることです。

さらに、レバレッジを効かせてより多くの融資を組むことが検討できるのであれば、物件の規模を大きくすることも可能となり、それに連れて収益も大きなものになっていきます。また、空室リスクにおいても、規模が大きくなれば世帯数(分母)が多くなるため、空室(分子)のリスク割合を小さくすることができます。とりあえず、試しに適当な物件を見つけて銀行に持ち込み、ここでお話ししたローンの仕組みや基準について銀行員にぶつけてみると、より理解が深まると思います。

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