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不動産投資、都心と地方ではどう変わる?

不動産投資、都心と地方ではどう変わる?

都心と地方、みなさんならどちらに住みたいと思われますか?交通アクセスの良さ・情報の早さ・教育の充実などを優先されたい方であれば、都心の方が住みやすいでしょう。また、自然環境や子育てを重視する方は、どちらかと言うと地方派になるのかもしれません。では、不動産投資をするなら、都心と地方のどちらがいいのでしょうか?「都心は価格が高いから、地方かな」という意見もあれば、「やはり需要が多い都心でしょ」と考える方もいらっしゃるかと思います。さてどちらにすべきか、考えてみたいと思います。
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需要の多さで、都心に軍配!?

分析する前にいきなり答えを言ってしまいましたが、確かに価格が高くても人口の多さで需要が見込める都心の方が、空室リスクが少ないですので有利と言えます。なにしろ人口そのものが多いのでもし、数ヶ月間空室になったとしても、家賃を下げたり、敷金ゼロで募集したり、フリーレントの活用などによって注目を集める事ができます。また空室が複数発生した場合は、リノベーションによる新たな需要喚起も検討できるなど、応急的な対策を打つことによって一定の効果が見込めます。

一方の地方では、地元エリア内での転居が相当数を占めており、退去しても他エリアからの転入も限られるため、空室期間が長くなる傾向にあります。すると家賃を下げることが恒常化してしまうため、投資計画が大幅に狂ってしまうことになります。

実際、不動産投資のプロが扱う物件の多くは、都心が優先されます。投資用不動産を購入して運用を行い、その収益を投資家に分配する「REIT」において“物件購入の目利きを行うアセットマネージャー”は、全国数千にも登る投資用売却不動産の中でも、空室リスクの少ない東京都内の物件購入を優先的に行っており、都心物件数を多く保有・構成しているREITほど高い評価を得ているのです。

しかし、都心物件は価格が高額であるため、たとえ入居率が高くても収益性の面では“うまみ”が少なくなってしまいます。そのため、利回りが高い地方の物件を購入し、ローリスクローリターンの都心物件とブレンドすることによって、ある程度見た目の良い利回りを維持させているのです。

地方にもローカル事情により優位性を発揮する物件もある!?

地方の中でも、特に中核都市などにおいては、“地元では評価が高いとされる場所”があります。駅から遠くて市内中心部からも離れており、一見プロなら敬遠するような物件が、地元住民の間では代々一等地とされており、他エリアと比べて人気があったりします。また逆に、プロの見立てでは期待できると思われた物件が、地元では敬遠されるエリアであったりするケースもあります。このように、たとえプロであってもローカルな事情まで把握するのは難しいため、地方で期待外れの物件をつかんでしまったり、掘り出し物件を見す見す逃してしまったりする事例が少なくありません。さて、地方で良質な物件を見つけ出すにはどうすれば良いのでしょうか。

収益性以上に築年数を重視するという矛盾

収益不動産のおもな種別としては、一般的に木造アパート(以下、木造APと表記)と鉄筋コンクリート造のマンション(以下、RC物件と表記)とが挙げられ、それぞれ構造と寿命が異なります。まず、木造APの場合、建物の価値を使い切るとされる法定耐用年数は22年です。これは、たとえ居住するのに問題が無かったとしても、それを過ぎると評価がゼロに等しい物件と見なされることになるということです。

しかし、投資の観点から言うと、建物の築年数云々よりもその不動産がどれくらいの収益をもたらすのかが重要なはずで、寿命が過ぎた建物であっても、入居者から家賃収入がある限り収益不動産として稼動してくれます。しかし、新築志向が根強い日本の不動産市場においては、収益性と同等以上に新しさが求められるという矛盾もはらんでいます。ただし、そこに“不動産投資の成功の鍵”が隠されている場合があります。それでは、地方で良質な物件を見つけ出し、不動産投資を成功へと導くテクニックを以下でご紹介します。

木造APは、「融資土地」に着目する

木造APの売却では、大概その不動産(おもに建物)にどれくらいの収益性があるのかの指標である利回り(収益性)を基に売出し価格を決めています。仮に、築22年(=法定耐用年数)前後の物件の購入・投資を検討するとき、以下のように考えます。

  • 築古木造APは家賃が安価になるため、年間賃料収入はさほど大きくない。
  • 築古のために敬遠されることを見越して、利回りを高めに設定することが多い。

賃料収入が少なく、利回りが高くなれば、物件価格は安くなる。

これを踏まえて、まず利回りの計算式(利回り=年間収入÷購入金額)の置き換え式(購入金額=年間収入÷利回り)により、購入金額を見積もります。例を挙げて説明してみましょう。

物件種別:木造AP(築22年、1K×6世帯)

  • 売出し価格:3800万円
  • 年間賃料収入:300万円(表面利回り:7.89%)

7.89%の利回りですが、築22年の建物評価ではゼロに近くなり、銀行の融資が付かないというリスクがあるため、10%の利回りを要求する想定で計算してみます。

∴300万円÷10%=3000万円

築年数に焦点を当て、銀行融資を盾にすることで3000万円にて価格交渉を行う材料が揃います。でも、ここで終わりではありません。次は、その物件の土地に着目してみます。

  • 面積:230㎡(約69.5坪)
  • 路線価:2760万円(平米単価12万円)→相続税評価額
  • 実勢取引価格:4140万円(平米単価18万円)→路線価÷80%×120%
  • 建物解体費用:110万円(処分費含む、坪単価3万円)

そもそも建物の価値がゼロに近い物件ですので、銀行では土地部分のみの評価となるケースが多く、また早晩建物の解体が発生するため、

∴2760万円(路線価)-110万円(解体費)=2650万円(更地価格)

というもうひとつの価格交渉材料が揃うことになります。売主が交渉に応じるかは何とも言えませんが、地方において良質な物件かどうかの見極めをする際に効果を発揮します。投資計画としては、購入後5~10年間はアパートのまま運用し、その後解体して実勢価格で土地を売却します。減価償却の恩恵は受けられませんが、土地を路線価並みで購入でき、APの賃料収入を加算すれば、相応以上の恩恵を得られると思います。

RC物件は、「税金解体費」に注意すべし!

都心と比較して地方のRC物件は、床面積を広く取る傾向があります。都心で2DKなら〔5帖+4帖+DK4.5帖〕という部屋は珍しくないでしょう。一方、同じ2DKでも地方では〔6帖+6帖+DK7.5帖〕とひと回り(この場合6㎡程度)広くなり、そのエリア周辺では大体同じくらいの床面積になる傾向があるため、特定の物件だけ家賃を高めに設定することはできず、1㎡あたりの家賃は都心よりも安く貸し出すことになります。さらに、この6㎡の面積差は、30世帯のRC物件だと約180㎡にもなり、RC物件の建物の固定資産税評価額は、都心も地方も単価評価は同じになるため、税負担としてダイレクトに跳ね返ってきます。

さらに、先述の土地に着目すると、更地にするための解体費用が、RCの場合は坪当たり5~6万円となり、木造APの約2倍にもなるため、価格交渉において解体費用を材料にするのは、売主の理解を得られない可能性があります。地方の築古RC物件は、木造APと比べると、若干魅力が落ちると言えるかも知れません。

まとめ

最初に言及した「都心に軍配」とは、リスクヘッジの観点からすると、概ね正しいと言えるでしょう。ただ、先述の通り、地方にはローカル事情によって想定外のマーケットがあるのも事実です。ローカル事情に精通するためには時間や人脈が必要になります。スピーディ且つ効率的な判断基準として、木造APなら融資と土地RC物件なら税金と解体費に着目し、地方の投資物件購入に役立てて頂ければと思います。

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