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中古マンションの在庫増で価格が頭打ち!? 損しない為の賢い売却法とは!

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中古マンションの在庫増で価格が頭打ち!? 損しない為の賢い売却法とは!

いよいよ、中古マンション市場に変化の兆しが現れ始めたようです。近年に於ける新築マンションの分譲価格高騰により、中古マンションが注目されるようになりました。その結果、中古マンションの在庫が減少し価格が上昇していたのですが…

東日本不動産流通機構による10月のデータでは、中央区、千代田区、港区といった東京都心3区の中古マンション成約平米単価が103万9,800円と過去最高水準に達したとのこと。しかし一方で在庫が大幅に増加し、上昇していた中古マンションの価格に頭打ち傾向が出てきたのです。

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価格上昇のサイクル

中古マンションが高値を付け始めたことによって、中古を高値で売って新築を購入するというサイクルが生まれました。元々都心の新築マンションは、居住用の他に海外の投資家や富裕層の相続税対策などの需要があり上昇傾向にあります。そこへ、中古を売って新築を買うという居住用の需要が加味され、更に新築マンションの価格が上昇するというサイクルになったわけですね。

そして更に、中古を高く売却した資金を頭金にして新築に買い換えようと考える人が多くなり、一気に中古市場の物件が増えたということです。価格は需要と供給のバランスで形成されるので、在庫が増えれば価格上昇の傾向が鈍化するという理屈になります。

日銀の金融緩和による不動産マネー

そもそもマンション価格が上昇し始めたのは、アベノミクスによる日銀の金融緩和政策で不動産市場へ資金が流入したことが大きな要因。特に、2014年10月末の黒田日銀総裁による「第二次黒田バズーカ」と呼ばれる、追加金融緩和が新築マンション価格高騰に拍車をかける結果になりました。

そしてマンションバブルの根底には、金融緩和による市場金利の歴史的な低水準があります。金融機関はダブついた資金の行先として不動産市場に標準を合わせ、融資先の争奪戦を繰り広げて超低金利で住宅ローンを提供しています。金融機関にしてみれば、不動産はもっとも確実な担保を取れる融資対象ですからね。

消費者にとっては金利負担が少なくなる分、同じ予算でも高額物件を購入することが可能になります。それに超低金利だと不動産投資による利回りが優位ですし、節税対策にもなるので高額所得層の購入意欲は衰えないでしょう。

東京五輪を前に湾岸エリアを中心にマンション建設ラッシュは続いており、価格も上げ止まりする兆候はないようです。東京は不動産バブルと言われていますが、海外の主要都市価格上昇に比べれば可愛いもの。日本不動産研究所のデータによる高級マンションの価格は、東京を100とした場合、香港233、台北155、上海150、ニューヨーク173、ロンドンは337となります。この数字が示すように、東京のマンションは海外より割安感がありますし、円安の影響もあって今後も中国を中心に海外の投資家から見れば魅力的な投資先であることは変わりないでしょう。そういった海外からの投資もあり、今後も都心に於ける新築分譲マンションの価格上昇は続くことが予想されます。

ただし、いくら何でも天井知らずで上がり続けるということにはならないでしょう。東京五輪の開催の前後に価格の変動が起こることは十分考えられます。ということは、中古マンションの価格にも何かしらの影響があるということになりますね。

中古マンションの在庫増による市場への影響

では、中古マンションの在庫が増えたことで、中古マンションのプチバブルは崩壊するのか。新築マンションの価格が上昇し続ける以上、中古マンションの需要がなくなるとは考えにくいですね。とはいえ、このまま価格上昇傾向が続くかは微妙なところ。

11月末に発表された東京カンティのプレスリリースによると、東京23区の中古マンション価格は前月比1.3%増の4,978万円と16ヶ月連続の上昇になっています。しかし、一方で成約件数は鈍化傾向にあり、その上在庫が増えている点を考慮すると価格上昇が頭打ちになる可能性は高いと見るのが賢明。ということで、今後の中古マンション市場は、売り手市場から買い手市場へシフトしていくと考えるべきでしょうね。

仲介業者に“おまかせ”で良いの?

中古マンション市場に物件が豊富にあるということは、物件売買に於いて買い手が優位に立つわけです。ですので、立地や物件の状態によっては価格の値下げ競争になることが予想されます。仲介業者も、成約しやすくするために値下げを要求してくるでしょう。問題は、数ある中古物件の中で自分のマンションをどれだけ積極的に売り込んでくれるかです。彼らも商売ですから、売りやすい物件を優先させるでしょうからね。

不動産売買の営業は不動産仲介業者に“おまかせ”で、売主が買主と接触するのは居住中であれば内覧と契約書を交わす時というのが一般的。居住していない物件であれば、契約書を交わすまで一度も顔を合わせることがないケースもあります。常に仲介業者が間に入って、双方の意見や要望を調整するわけですね。このプロセスで仲介業者の都合が介在するとか、肝心なことが伝わらないということも起こり得ます。本当は値引きする必要がないのに、早く売りたいという業者の都合で値引きを強いられることもないとは言えません。

そして成約したら、売買価格の3%プラス6万円の仲介手数料を支払らはなくてはならないのです。通常のマンションは千万単位ですから、3%は結構な金額になりますよね。言われるままに値引きをさせられた上に、3%プラス6万円の手数料を払わされるわけです。それって、理不尽だと思いませんか。

そもそも数千万円の取引を価格設定から営業まで人任せにして、そのプロセスで売主はノータッチということ自体がおかしいのです。高額な取引なのですから、もっと積極的に売主が取引のプロセスに関わるべきではないでしょうか。とはいえ残念ながら現状の中古マンション市場は閉鎖的で、売主が積極的に関われるオープンな環境とは言えません。実質的には、仲介業者の言いなりになるしかないというのが実情ですね。

これからのマンション売却のトレンドとは

しかし、ここへ来て新しいマンション売買のトレンドが生まれています。それが、業界初と言われる「月額制モデルのマンション売買」サービスです。何より嬉しいのは、売主は仲介手数料の3%プラス6万円を支払うが必要ないこと。ですから、売却価格がまるごと手元に残ることになります。そして驚くべきことに、買主の仲介手数料も実質0円です。例えば、5,000万円のマンションを半年かけて購入したとしても、費用は会費の6万円(税抜)のみ。他のサービスより約162万円もコストを抑えることができます。

具体的には、こういったサービスを取扱っている業者のサイト上に物件を登録するだけ。売主は自分で物件をアピールすることができ、購入希望者と直に価格交渉することも可能です。中古マンションの購入を検討している人は、興味のある物件の売主と直接やり取りして、物件詳細についての確認や内覧の交渉をします。まさに、WEB上に於ける中古マンション売買のCtoCプラットフォームですね。

基本的にはWEB上で売主と買主をマッチングさせ、契約や決済などの専門知識が必要な部分だけを業者が担うというシステム。売主が売買取引のプロセスに積極的に関わることで直に購入希望者のニーズを実感できるので、取引がオープンになり市場の活性化が期待できますね。

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まとめ

需要が供給を上回れば価格は上がり、その逆になれば価格が下るというのが市場原理です。そして頂点に達すれば、後は谷へ向かって下るのが道理。今のところは中古マンションの価格が頭打ち傾向にあるというだけで、頂点に達しているかはまだ分かりません。

しかし、在庫が増えて成約数が減っているということは、少なくとも今後は横ばいで推移する可能性は高いと思われます。買手にとっては望ましいかもしれませんが、売手には厳しい状況になることが予想されます。ですので、物件価格だけではなく売り方にも工夫が必要になります。今後は「中古マンションの月額制売買」という新しいトレンドを研究し、上手に利用することが賢い売主の条件になりそうですね。

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